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设备管理类有关专科毕业论文开题报告,与物业管理中设备管理的绩效管理相关论文例文
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摘 要 ：物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越突出.设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节,本文谈到日常物业设备管理的绩效管理,探讨绩效管理考核指标的作用.但是由于存在一些局限性,这些绩效管理考核指标仍有可能导致的错误管理导向,笔者提出了解决的对策,以提高考核的适用性.
关 键 词 ：物业管理；设备管理；绩效管理；考核
一、前言
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备的设备的品质性能、系统结构和运行状况.随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业管理的范围越来越广,从早期的住宅物业、写字楼物业、商场物业,发展到现代的大型场馆物业,物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越突出.事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节,从企业本身讲,关系到企业声誉和生存,更关系到服务的成本和企业资金的合理利用；从社会角度讲,日常物业设备正常运行,对社区居民的安定起到极大的作用.
二、物业设备管理的绩效管理
设备管理的绩效考核办法复杂多样,而物业设备管理管理考核办法主要从生产型企业发展而来,并且做了相当大程度的简化,因此,开展TQM(全面质量管理)在设计物业设备管理考核要素上成为主要导向.这里主要谈日常物业管理中设备管理绩效考核指标,主要有以下几种：
（1）设备台帐及设备档案的完整性
特点是：全系统.全系统是指包含物业的建筑、给排水、暖通、电气、弱电、消防甚至环保监控等所有系统设备.建立对设备从安装到报废更换的一生管理的全系统,因此,台帐与档案是否齐全,是体现一个设备管理团队水平高低的重要指标.
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（2）设备完好性.一般用设备完好率来表示,即：
设备完好率等于设备完好台数／设备总台数
强调的是对设备维护保养是否及时到位,维护保养记录是否齐全,设备是否安全运行,目的是为了提高设备使用寿命,提高可预知运行时间,减少因设备故障带来的损失.
（3）维修及时性.又包含了维修响应时间、维修时间、维修成功率
这是为了提高服务质量而提出的要素.由于设备故障给顾客带来诸多不便,当接到报修时,响应时间越短,顾客的不满意度越低,然而,仅仅响应时间短而维修时间过长或者维修不成功,都可能造成客户的投诉,因此,必须三者综合考虑.
（4）维修费用
如前言所说,这是关系到服务的成本和企业资金的合理利用.因此,降低维修费用就是增加利润,控制维修费用,可以避免一些没有经过科学论证的维修支出,也是实现设备管理利润最大化.
三、作为绩效管理的绩效考核指标,以上内容基本覆盖了设备管理方方面面.然而,实际中发现,这些设备管理绩效考核仍存在一定的缺陷.
1.考核指标的相互矛盾性
从以上的考核指标可以看出,有的侧重于设备性能的维护和发挥,有的侧重于维修成本和故障损失的降低.设备管理一方面要设备完好,发挥最大效率,另一方面要维修成本最小化,故障损失最小化,要在矛盾之中寻求平衡和最佳.
为保证故障损失降低,可能会使维修管理成本加大,例如预防性维修管理,一定要辅之以状态监测和诊断的手段和技术,包括硬件、软件的配置,会使维修成本加大.不同的设备备件,采用同一维修策略所造成的损失与维修成本却可能大不相同.
对策：对于故障影响不大的设备,应侧重维修成本和库存成本的考核,对于故障影响较大的设备,故障处理成本高的设备,应侧重事故率的考核.因此,在考虑这些指标时,管理者应明确哪些设备纳入设备事故率的考核范围,并且其权重应大于维修费用的权重.
2.指导方法不明确
建立设备台帐和设备档案时,员工往往有这样的困惑：哪些设备作为独立的设备建立档案,哪些设备可作为附属设备纳入其他设备系统中.另外,虽然说档案越齐全越好,但是如果对于一些低值易耗品也要纳入建档的范围,则更新维修记录、档案的工作量巨大,提高了人力成本.
对策：笔者认为,设备台帐应该涵盖所有的系统,所有的设备.因台帐属于企业的资产记录,除了起到记录资产清单的作用外,对材料、设备的储存量的确定也有参考价值.而设备档案作为一台设备的生命记录,应考虑设备完整性,对于影响一台设备的控制系统及附属材料,应纳这台设备的档案资料中,而低值易耗品,由于代替品较多,无特殊性,应该不作主要考虑.
3.计算方式有歧义
对于设备完好性的概念,目前业界没有一个统一的定论.原因是无论是多先进的设备,总会有出故障的时候,但在及时处理故障后,设备属于完好,还是属于不完好,难以定论.而统计的时间段,也难以统一,是以累计时间内未出现故障设备台数做统计,还是以当下计算设备完好率的时间的未出现设备故障台数做统计,业界内仍有争议.
对策：不同的企业有不同的定义,无论是如何定义,重要的是口径要一致,管理者应广泛征集员工的意见后,慎重考虑考核的效果,应拿出一个大家心服口服的方案,才不至于发生歧义.
四、综述
从上面的分析我们可以得出以下结论：
1.绩效管理考核是管理PDCA循环不
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2.考核的倾向性应反映设备管理的侧重点；
3.考核要和企业奖酬激励机制挂钩
4.考核应该尽量做到系统综合,单一、片面的考核往往会误导员工的错误行为.
参考文献：
[1] 叶亦凡.物业企业资质建设、认定与考核评估使用手册. 宁夏大地出版社.2005年2月
[2] 张友诚．关于补充和完善设备维修管理评价指标的意见．设备管理与维修．2000年6月
[3] 施国洪,赵艳萍．设备管理综合评价方法研究．设备管理与维修．2000年10月
[4] 石金涛,魏晋才编.绩效管理.北京师范大学出版社.2008年4月第2次印刷
[5] 赵杰.对物业服务企业商业模式的思考. 中国物业管理.2008年第10期
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