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近日有则新闻令人五味杂陈：北京有个大龄未婚男青年为了住上经适房,2008年开始申请至今多次放弃加薪机会,连找女朋友都要“限薪”,深怕经适房轮候资格被取消.最后他忍无可忍把政府告上法庭,希望给他一个“5年都还没轮到”的说法.不出所料,他败诉了.痛定思痛,他终于接受了加薪,转而申请两限房（限房价、限套型的普通商品房）,当然还得排队,猴年马月根本说不准.
房子是普通中国老百姓最揪心的事.自从1998年“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”成为中国住房建设新的改革思路以来,中国房地产市场的投资主体和资金来源呈现了多元化模式.华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查,发现“光北京就有十七八种,全国得有三十多种”住房品种.
可能政策制定者自己也没有想到,1998年房改（下文称“98房改”）以来会房价会如此飞涨,而那么多的住房品种,却让老百姓的选择十分被动.
逼出来的房改
1998年是中国的虎年,但经济大环境却没有“虎虎生威”——亚洲金融危机的余威正在影响中国,而此时的中国又遭遇了长江流域的大洪水,直接经济损失超过2500亿元,同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺,出口增长率也出现下滑.要扭转局面,启动内需是唯一的选择.
1998年7月3日,随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号,简称23号文）的公布实施,福利分房取消,中国住房制度改革拉开大幕.房地产对国民经济的拉动作用是明显的.据统计,每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求,以及10元的住房装修支出.
那时的房价也真是令人“怀念”啊.根据中国社科院蓝皮书报告,1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元,2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍,比较符合家庭承受能力.
2004年,土地制度发生新变化,建立在“招拍挂”用地基础上的房价开始飙升.2006年,国务院办公厅转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》.随后,限价房成为开发业中的热点.到了2010年,《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布,公租房成为住房供应结构中的新成员.2013年,北京大力发展“自住型商品住房”,市场再次关注全国住房结构的新变化.
本文来源:http://www.sxsky.net/zhengzhi/050574103.html
纵观98房改以来的住房建设,可以看出：一方面,建设主体和资金来源趋于多元化.此前住房建设主要是国家和集体单位分内的事.随后,个人开始成为出资的对象,房企的开发角色也凸显出来.从目前的思路看,国家相关部门管好保障性住房、房企管好市场化运作的项目,成为新特征.这个过程中,国家逐渐减少直接的资金投入份额,而对民间资本和社会资本的引入给予了政策支持和鼓励.
另一方面是对“住房产权”的理解在不断深化.98房改前,人们对产权的理解是：产权归属国家.随后,住房作为福利发放到职工手中,这个时候产权在集体单位和就业者之间进行了分配.到了普通商品住房建设的过程中,产权转变为房企和购房者关注的焦点.而在目前的住房阶段下,对产权的理解则是地方政府可以适当持有私人住房的产权.
三大住房类型
98房改后的住房类型基本包括三大类：纯商品性、保障性和政策性.纯商品性住房主要是房企开发的商品住宅.保障性住房包括经适房、公租房等类型.政策性住房包括回迁房和安置房等.同时,在农村市场上,包括了自建房和小产权房等类型.
目前比例最大的自然是普通商品住房.在1978年之前,住房带有很浓厚的福利属性.1979年后,“住宅也是商品”的声音陆续发出.2004年8月31日后,土地协议出让方式终止,土地市场步入市场化轨道.这个时候,商品住房建设也达到了新的高潮.包括住房公积金、商业贷款等金融支持开始助力更多的人购置商品住房.
而经适房的投资走势犹如坐过山车.此前中国指数研究院做过统计,认为2000年以来经适房竣工面积占商品房比重开始下滑.如2000年该比重为26.1%.而到了2010年则下滑为5.1%.从这些数据也基本上能预计,随着国家对保障房投入不断转向公租房,经适房的比例将继续减少.
2006年
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这些住房其实都在试图躲避一个关键的因素,即房价.此类住房的建设绝大多数是由房企进行的,因此对于高房价,很多购房者会把怨言抛向房企.这也是合作建房的一个基本出发点.不过从目前各个城市的试点看,雷声大雨点小.
再看农村市场,可以看出存在两类住房.普通百姓一般在宅基地上进行自建房建设.当然,类似广东东莞等城镇较为发达的地区,在城市中心或边缘带上也有很多自建房.同时,目前很多宅基地未经审批,而被开发商直接以低价购置,擅自进行所谓的“乡产权房”开发,也即小产权房.此类住房一直处于被打压中.
房子为什么这么贵?
坊间传闻,中国的房子性价比最差,产权只有70年,价格却直逼发达国家CBD.如果都怪在开发商头上,实在有些冤枉,因为90%的房价构成是以税费成本表现出来的.
众所周知,住房建设周期性很强,投入的土地、资金、人力成本等都很高.以严格按照财务成本核算的普通商品住房为例,首先是拿地成本,尤其在目前土地价格不断高涨的情况下,这更成为定价受制约的因素.其次是诸多税费.包括开发前的契税、耕地占用税,销售环节的印花税、营业税,销售末端的土地增值税等,都构成了开发项目的成本.商品房房价构成一般是“3+3+3+1”的比例,即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润.值得注意的是,围绕土地、税费等指标,各类住房模式各有侧重.如合作建房的模式下,土地成本和建筑成本与普通商品住房基本无异,但行政成本和税费等却得到很大的节省.而集资建房的土地成本几乎为零,因为土地基本上由国家划拨,所以此类住房的成本相对也不高.
在农村市场上,自建住房的成本构成更为单一.由于是私人建设,所以建房的成本构成主要是宅基地成本、建筑材料成本、建筑施工人员的劳务成本等几类.而对于小产权房来说,拿地成本逃避了“招拍挂”等流程,所以土地价格很低廉.这也是此类住房价格如此低的原因.
越来越多的房企涉足了商品住房开发,商品住房的利润呈现了下滑态势.目前主流观点认为,商品住宅开发利润在10%左右,也有房企抱怨近几年的利润率开始下滑至8%以下.受“限购限贷限价”等政策影响,利润率上升只是暂时受到阻碍,如果没有政策的限制,对于很多从事高端物业的房企来说,超过15%的利润率并不是难事.
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