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似集资建房、合作建房的利润获取则很难.对于集资建房来说,本身就带有福利分房的色彩,因此房企在这个过程中只起了建筑商的角色.而合作建房从章程设立的时候就表明不以盈利为目标,因此利润也归为零.真正要打击的则是小产权房.此类房产的利润建立在土地、行政、税收等成本较少的基础之上.所以从房企的角度看,是有动机来进行此类房产的开发.即使售价便宜,但房企照样可以挣钱.
而在保障房领域,经适房的利润率控制在3%之内,公租房的利润率显然也不尽如人意.数据显示,2014年央行基准利率一年期定期存款利率为3%.很明显,如果纯粹从盈利的角度出发,那么这样的投资是跑不赢储蓄市场的.
各类住房的背后,是产权以及各类经济利益的再分配过程.如普通商品住房的70年大产权归属于购房者,产权和户籍、就业、子女入学等有十分微妙的关系.而一些产权则在5年内不能交易,即有限产权.如集资建房下的产权,基本上围绕单位职工人员而体现,属于福利分房的特征.如果职工全额购置了房产,那么就会得到全部住房产权.但是,对于此类产权的转让,会受到一定的制约.类似经适房的产权也是如此.
而小产权房虽然带有“产权”两字,但很难站稳脚跟.这样的产权是乡镇赋予的,名义上可靠,但在法律层面并不受认可.此类产权交易,即使成功,也缺乏政策支持.一旦地方政府打击,那么此类产权就会丧失.当购房者向房企追索相应的经济利益时,也会发现成功的机会不大、而耗费的精力过多.
未来,住房模式会怎样?
撇开农村自建房、小产权房后,从目前房企投资开工的主流情况看,普通商品住房、限价房、公租房等成为开发主流,而别的产品,或因政策支持力度小,或因市场需求不大而逐渐退出市场.当然,未来的住房供应思路是明确的：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系.
从目前的政策思路看,带有限制性产权的普通商品住房将成为主流.在“一户一房”的思路下,满足刚需购房者需求成为迫切任务.此类住房价格可能会因为产权受限制而下降,但“低吸高抛”的策略难以在此类住宅上得以体现.具体看,在二胎政策放宽的情况下,紧凑型的三居室、面积在120平方米左右的住房可能成为主流房型.
从另一个方向看,公租房也将成为住房建设的主流.当然,未来的公租房可能在地段上会更优、在户型上可能会大小兼顾.随着公租房建设的规模扩大,包括经适房、廉租房等占比将不断萎缩.
对于地方政府而言,未来舍弃高额的土地出让金,换取私人住房的共有产权,将是一个主流.此前一份数据表明,2000年全国城镇人均建筑面积达到20.5平方米,农村人均建筑面积达到23.7平方米.但即使这样华丽的数据背后,住房问题也依然凸显.地方政府一不能掉以轻心,二亟需在住房供应思路上创新,只有这样才能真正构建科学的住房供应体系.
对于房企来说,必须领会目前的政策变化.过去的说法是：低端有保障、中端有市场、高端有约束.如今的说法则是：低端有保障、中端有支持、高端有市场.不同的措辞背后,恰是对市场供应的新要求,这需要房企根据政策导向进行新决策.
对于购房者来说,未来在紧盯国家政策导向下的住房时,必须注意以下几类不宜进入的住房.第一类是小产权房.对于存量小产权房,基于历史原因,将通过各类方式（如追缴土地出让金）进行新的确权.而对于新增小产权房,则会加大打击力度.这就意味着,对于新介入小产权房交易的购房者,可能面临很大的风险.第二类是自建房.从目前中央部委的表态看,逆城镇化的思维显然不可行,政策不允许城市人口到农村买地建房.购房者在面对各类住房时,必须要有正确的置业选择.（作者为上海易居房地产研究院研究员）
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