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一、我国房产税改革现状
2010年5月31日,国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”的指导思想.房产税改革迈出了实质性的一步,但我国房产税改革还存在很多问题.
(一)改革试点作用有限
2011年1月28日,重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点,我国首次在持有环节对个人住房征税.总体看来,仅在两个城市试点,试点范围小,而且试点城市的房产税政策温和,涉及面窄,对推进房产税改革的作用较为有限.从征税范围看,两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产,只有重庆针对存量独栋商品住宅,而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋.较窄的征税范围一是导致税收收入较少,对地方财政的税收收入作用很小；二是仅针对增量房产征税,不能体现对存量房征税的问题,使房产税的试点作用削弱.
(二)全国范围内征收存在技术难题
首先,我国各地个人住房信息系统都不完善,给房产税改革增加了难度.个人住房信息系统是房产税征收的基础,全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统,这不仅需要投入大量的资金和时间,此外还面临体制的障碍.
其次,我国房地产评估机构建立不完善.我国评估人员匮乏,评估技术落后,评估机构的公信力也尚未达到标准.
(三)土地制度加大房产税改革难度
我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议,我国的房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权.土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政,土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱.相比之下在现行房产税制度下,房产税收入占地方财政收入的比例很小,房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微.政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高,对房产税的改革甚至有抵触心理,这增加了房产税改革的难度.
(四)税收征管机制和民众纳税意识均不健全
房产税作为一种财产税,属于直接税的范畴,而在征管上又不同于所得税,所得税可以在所得中被提前扣除,但是房产税就缺乏这样的机制,只能靠“强收”,所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上.一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上,在设计上并不符合房产税征管的要求.另一方面,我国民众的纳税意识尚不健全,所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计,否则会出现的大量偷税漏税,甚至面临大面积僵持的现象.
(五)特殊时期赋予了房产税过多的功能
近年来,我国房地产价格不断攀升,国家不断出台房地产市场调控措施.在这个时期进行房产税改革试点,房产税本身被社会赋予了过多的功能,例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等.在特殊的时期,进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力,这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力,不利于房产税在全国范围内推进.
二、国外房产税制度的概况及其特点
(一)国外房产税制度概况
世界上很多国家征收房地产税,各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验,对我国的房产税改革有很大的借鉴意义.表一为国外房产税制度概况一览表.
(二)国外房产税制度特点
纵观世界范围内征收房产税的国家,房产税制度特点主要有：
1．房产税是地方税收收入的主要来源
世界上大多数国家的房产税都为地方税种,由当地的政府征收和管理.房产税是地方政府收入的主要来源.例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右,加拿大在90%左右,澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税.图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例.从图中可以看出,西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高,房产税是地方税的重要税种,房产税是地方财政的主要来源,而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低.
2．征收目的明确
大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的.例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入,提高地方公共服务水平,而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距,有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策,例如韩国.征税目的明确有利于减少房产税征收的争议,增加税收收入使用的透明度,提高纳税人的积极性,同时可以有效地减少相关的税收漏洞.
3．税收要素设制合理
从征税范围看,大多数征收房产税的税基较宽,房产税针对全民房产征收,同时对特殊群体（例如老人）设定优惠政策.宽税基既能保证公平,又能够保证地方政府的税收收入,提供稳定的财政来源.
从税率来看,各个国家的税率制定方法都不相同,例如美国由各地政府结合当地的实际情况,根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率,各个地方税率不同,但都在0.8%-3%之间.英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配.纵观各个国家的税率,税率普遍较低,税率低可以降低单个纳税人的税收负担,降低税收征管的难度.
除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外,大多数国家的计税依据都采用房产评估价值.因此大多数国家都配有完善的房产评估机制,包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制.从而能够公平公正的确认房产的评估价值,并有效地解决房产评估纠纷.
4．配套设施健全
为了配合房产税制度,各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门,从而有效地控制房产税税源.住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息.高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础,查找所有可征税的房产,同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值.同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室,如果房主对评估价值有异议,可以向评估办公室申诉.完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础.
5．征管体系严密
各个征收房产税的国家,在征收管理环节的制度设计都较严格.大多数国家都采用征税软件,房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成.例如美国,征税官员会根据软件系统计算的应纳税额,将税单打印出来,然后寄给纳税人,也有些是寄给银行等金融机构,由其代为征收.纳税人接到税单以后,如无异议,按照税单列明的应纳税款开支票,在规定时间内连同税单一起寄回税务机关,也有些委托金融机构代为缴纳,很少有纳税人直接到征收机关上门纳税.此外对于逃税人,各国家都会有高额的罚款,税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权.严密便捷的税收征管程序,降低了税收成本.
三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示
(一)明确征税目的
目前我国房地产市场处于特殊的时期,房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能,相关部门要明确房产税的征收目的,减少房产税改革的舆论压力.从世界上大多数国家的经验来看,房产税收入大多是地方财政的支柱,主要用于当地的公共服务.反观我国现行房产税制度,与OECD成员国相比（见图二）,房产税占地方税收的比例很小,对地方财政的作用极为有限,地方政府过于依赖短期的土地财政,因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用.此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用,少数国家把房产税作为房价的调控工具.因此,我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制,增加地方财政收入,税收收入用于保障性住房的建设和公共服务,同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用.
（二）加大投入破解技术难题
首先,尽快完善个人住房信息系统.我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化,为房产税的征管提供技术保障.加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程,涉及到很多部门和单位.因此,建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合,国家方面应由住房和城乡建设部负总责,地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立.在此基础上,逐级成立全国住房数据库建设领导小组,把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中,各司其职,各负其责.同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作,可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式.
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其次,从实践经验来看,征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门,负责房地产的评估.设立的房产评估部门可以隶属于税务机关,也可以独立于税务机关.相关部门设立后,要引进评估人员,这是最大的难题.所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度,提高素质,也可以从国外引进相关的人才.另一方面要培养新的房产评估人员,高校增设相关专业,同时注重实践环节.此外,房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制,征收房产税后,房产评估纠纷事件会大量增加,评估部门要公平处理.
(三)合理设制税收要素
税收范围的设定要兼顾合理与公平,目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税.世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产,同时设有相关的税收优惠,例如美国对老年公寓免征房产税,在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠.长期来看,我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税.鉴于公平,房产税的征收范围应该是全部的房产,但是为了不加重低收入者的负担,可以制定相关的税收优惠.从图4看,个人一生30-50岁养房能力最强,养房能力最差的是靠退休金生活的老人.所以房产税征收应该与养房能力相吻合,对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税（见图5）,而对于养房能力强的群体可以
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税率的设定短期内可以参考美国的做法,首先人大授权国务院制定一个税率范围,在此基础上,地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率.对于税率的制定方法,地方政府可以参考美国,由财政收入、房产价值等数据计算税率,也可以根据试点的经验,在试点税率的基础上进行修改.长期来看,房产税的税率应该采用累进税率,能够在调节二次分配上发挥功能.
房产税的计税依据应该采用房产评估价值.从世界范围看,大多数发达国家都采用房产评估价值,一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税,也正在转变.采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性；若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象.所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值.
(四)建立科学的征管机制
目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上,所以首先要加快改革税收体制,为房产税的征收提供平台.其次在完善个人住房信息系统的基础上,鼓励个人申报,从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序.同时房产税的征管要合理降低税收成本,尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象.我国房产税的缴纳可以参考新加坡,鼓励纳税人通过银行账户转账的方式,当然这需要金融等其他机构部门的配合.
为有效控制税收漏洞,减少偷税、漏税现象,加强纳税人的纳税意识也至关重要.我国在所得税制度日渐成熟的条件下,直接税的税收体系会得到很大改善,公民的纳税意识也会得到一定的提升.此外政府要加强宣传,主要是对税收目的宣传,征收房产税是取之于民,用之于民,税收收入用于公共服务,无形之中会增强纳税人的纳税意识.
四、结论
我国房产税的改革是一项长期艰巨的任务,在全国范围内对个人自住住房征收房产税还存在很多问题.因此,我国房产税的改革要在借鉴世界上其它国家成功经验的基础上,根据自身情况,合理的制定房产税制度,更好更快的推进房产税改革.
作者单位：中国石油大学（华东）经济管理学院
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