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摘 要：房地产行业是地方经济的重要支柱产业,房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源.加强对房地产税收与房地产市场的相关研究对于服务首都经济社会发展、完善地方财政税制体系具有十分重要的意义.本文基于房地产税收视角,结合北京市房地产业和经济税收工作实际,就房地产税收调控政策调整对房地产市场的影响进行分析研究,并提出相关建议.
关 键 词 ：税收调控,房地产业,影响
中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03
房地产行业是地方经济的重要支柱产业,房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源.加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义.
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近年来,我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长,2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整,2009年中开始迅速反转增长.总体趋势上,房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势,有效拉动了国民经济快速发展,也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境.但与此同时,由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入,投机性需求膨胀并主导购房市场,导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长,不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生,也给区域经济的稳定增长带来了隐患.对此,近年来,国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施,有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展.当前,深化房地产行业税收调控政策的研究,保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要.
一、近几年来有关房地产税收调控政策简述
税收是调节经济的杠杆,是财政政策得以实行的有力工具.政府通过制定不同的税收政策,建立相应的税收制度,规定不同的税收鼓励措施或者限制措施,以此来影响纳税人的经济行为,进而影响房地产市场.为了稳定房地产市场与抑制房价,近年来,政府多次出台了较大力度的税收调控政策：
一是2010年4月发布的“国十条̶
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二是2010年9月发布的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税.
三是2011年1至2月期间发布的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率,加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购一套住房,对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房.
总的来讲,这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机.一方面,加重了房地产交易环节的税收,对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面,联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段.
二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析
税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种,对房地产收益分配产生影响,从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的.房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收.不同环节课征的税收,由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同,导致房地产价格变动的方向和程度也不相同.下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析.
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（一）房地产开发经营环节
1.税收政策调控机理
房地产开发经营环节是指开发商取得土地后,将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”),而后将建成后的房地产投入市场销售的过程.在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业.税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等.一般说来,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格上升；相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格下降.但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,还要看房地产市场的供求状况.如果房地产供给小于需求,则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者,从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降,主要会转化为房地产开发商的“超额利润”.如果是供给大于需求,房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地,那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”, 难以使房地产价格上升.
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从目前开发环节税收调控政策力度看,主要体现在预征土地增值税.“京十五条”中最“严厉”的措施,即实行差别化土地增值税预征率,它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘,具有很强的调控力.差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务机关核定,对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率.“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期,对不够实力的小开发商来说,对资金链的考验无疑是加大了.在拿地持有后,根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度.例如,一个房地产项目的开发,在预征阶段,销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元,如果预计定价高于所在区域上一年度均价,按照预征率2%的标准,要预先缴纳200万元的预收款,预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款.征收大规模的土地增值税预征款项,再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势,这种财政政策与货币政策的“组合拳”,对房地产企业的资金链的冲击是巨大的.对现金流良好的大型房地产企业来讲,在同样的利润预期下,前期“预征”后也会加大前期资金投入,而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用.通过增加开放商的成本,对其资金链造成压力,促使其为了回笼资金,尽快出清房产,短期之内,可以抑制开发商的捂盘惜售行为,增加房地产市场的供给量.
2.政策效果分析
图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况
（资料来源：北京市统计局网站）
从图1中可以明显看出,自2010年6月份以来,北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落.2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%,而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看,12月份下降0.1%,连续两个月环比下降.其中,新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看,12月份下降0.2%,连续3个月环比下降.二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看,12月份下降0.8%,连续4个月环比下降.
表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表
（资料来源：北京市统计年鉴2011年）
从房地产投资来看（表1）,2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%,2011年回落至同比增长10.1%,涨幅下降了14个百分点.其中土地开发投资一直保持负增长态势,而土地购置价款的降幅较大,涨幅由120%下降到仅有5.7%.这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期.
（二）房地产转让环节
1.税收政策调控机理
房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等.目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税.由于北京市房地产市场需求量较大,而供应相对滞后的情况,以及重点区域房地产的稀缺性,导致卖方市场长期存在,极易发生税负由卖方向买方转嫁.据房地产中介部门反映,二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担.因此,在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下,税收调控对房屋交易卖方影响较小,买方影响较大.
2.政策效果分析
二手房交易量持续下降.以二手房交易量较大的丰台区为例,如图2所示,2010年4月之后,二手房交易量大幅下降,2011年全年年初开始,二手房交易量一直处于持续走低,直到年末才有所升高.
图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量
（资料来源：北京市丰台区地方税务局）
从房价的角度来看,2011年北京二手房成交均价为24318元每平米,同比上涨12%.与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点.2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降,至12月份成交均价为22027元每平米,与1月份相比降幅达10.4%,目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平,但这种价格回落远未触底,有持续走低的趋势.
三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响
（一）房地产开发市场结构出现新变化
随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入,由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响,同时金融信贷紧缩,造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变.同时,有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为,有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置.
（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面
一是房地产中介机构显现新一轮大调整.根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计,依赖于二手房市场的房地产中介机构,在房地产市场调控政策下,2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业,仅6月份就有400多家中介门店关闭,整个房产中介行业都面临考验,多家房产中介机构正在酝酿转型.二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面.随着限购令的出台,尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制,出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象.
（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势
2011年上半年,“京十五条”这一重磅政策的出台,不仅对交易市场产生了巨大的影响,对租赁市场也同样催生出一些新的现象.传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌,租金水平出现明显跃升,整体的租赁需求明显增长.
四、完善税收调控政策的相关建议
（一）房地产行业政策应持续、科学、规范
随着房地产行业的迅速发展,国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策,房地产政策前后变动较大,房地产市场波动剧烈.房地产行业作为国民经济重要支柱之一,关系到各行各业与人民群众的切身利益.因此,房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下,制定房地产发展长远规划,研究科学规范的房地产制度,国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策,以保证和促进房地产市场的健康发展.
（二）完善房地产保有环节税收制度,促进税负公平
短期税收调控政策应该慎用,根据房地产市场发展情况,适时进行调整,以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生.目前,我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机,在加大交易环节税收的同时,难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担,使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高.应该不失时机地完善房地产保有税的改革,从根本上促进税负平衡,引导房地产业健康发展.
参考文献：
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