摘要：文章主要从房地产开发企业成本的构成以及我国房地产开发成本的管理现状，阐述了房地产开发企业必须加强成本核算。
关键词：房地产开发企业成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环数多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。了解房地产开发成本的构成和我国房地产开发企业成本核算的现状，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算，显得尤为重要。
一、房地产开发成本的构成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。按不同的标准有不同的分类，就其用途来说，大致可分为三部分：
1、土地及设备费用
土地及设备费用，是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出
配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。
3、管理费用和筹资成本
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、我国房地产开发成本的管理现状
随着房地产行业竞争的加剧和房地产市场的逐步规范，房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。但我国房地产开发成本的管理仍存在以下问题。
1、成本管理意识浅薄
长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。受传统观念的影响以及房地产开发企业高回报的利润率，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视了成本管理，成本管理意识浅薄，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性，也使成本管理人员疏于成本控制。入世以后，我国房地产业面临着更加严峻的考验，随着企业成本总额中不可控成本的比例增加。如果不加强成本管理意识、规避风险、提高效益，将很难在市场当中立足。
2、缺乏战略性的成本管理控制体系
在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险，而收益却在下降。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义，但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥，企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设，再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。
3、内部控制薄弱，偏重事后控制
房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱，总结多于过程控制，往往成为事后行为。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制，基本上也是采用事后控制，很多时候只能接受既成事实，比如预算外费用和现场签证发生的支出等。成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性，有些企业虽有预算，但不够科学、全面、系统，只对一些费用进行预算编制，还不能称为预算管理更谈不上建立预算管理控制系统。成本管理的关键部门和业务流程的关键环节缺乏控制标准。一些企业虽然在职能部门上单独设置了审计部，但往往只对工程造价进行事后审计，没有发挥其应有的功能。
三、如何加强地产开发企业成本核算
成本核算向来是企业管理中的重点，房地产企业也不例外，现在从四个方面加强房地产开发企业的成本核算。
1、加强制度建设
加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目相应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
2、设立合理的成本核算项目
房地产开发企业在开展商品房成本核算的工作中，必须切实做好各项基础性工作。主要包括项目可行性研究报告、项目预算和决算书，各类购销合同文件，项目成本费用控制计划、项目成本预算，各类成本费用支出原始凭证及记录、成本变动因素分析表，现场各类签证凭单，现场管理原始台账记录，预决算原始台账记录，项目预决算差异分析表等。成本核算的基础工作重点在于建立和健全各类原始记录，建立规范的开发建设流程，严肃认真地做好项目预决算工作，严格现场验收签证和计量工作，严格执行成本预算及成本变动因素分析制度，加强预决算差异分析。
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定，开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并，对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
3、强化会计监督，保证会计核算真实性
建立科学的财务管理体系，核算开发各个环节的资金运行情况、运行时间、货币在不同时间内价值的调整。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期、降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。内部审计应以企业的会计核算方面规章制度及工程预算书为依据，对不符合制度的支出，坚决予以制止。对于超预算的支出，要分析原因，其不合理或由于管理不善造成的支出，要追究责任者责任。这样，可以降低成本，提高企业效益。
4、树立成本意识，加强成本宣传
事实上，成本管理不只是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。他们只是企业成本日常控制的组织者，比如房地产开发公司的工程管理部门，只靠他们单方面的努力，难以实施好成本控制。企业决策管理层的决定对企业成本形成的基础条件有很大的影响。比如房地产开发公司的策划部门和工程部门的工作影响着房屋设计和成本材料管理；销售部门人员的业务活动影响着材料物资的采购成本及产品销售费用；财务部门的融资方式影响着资金使用成本。这就是说，企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关。他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是个全员概念，企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。
参考文献：
[1]黄蓉:《房地产开发成本管理探究》，工作研究，2009.12
[2]张永:《房地产开发成本核算中注意的几点问题》，现代商业，2009.14
[3]胡亚丽:《浅谈房地产开发企业成本核算的标准化》，现代商业，2007.30
[4]张茹:《房地产开发企业成本控制的几点实践》，安徽建筑，2006.13
[5]陈兰芳:《房地产开发企业土地开发成本核算问题探讨》，中国西部科技，2006.31
[6]杨秋兰王志超:《浅谈房地产开发企业的成本核算》，佳木斯大学社会科学学报，2005.23
13888888888
点击咨询 