浅谈房地产企业项目的成本管理_会计审计论文

摘要：本文主要从项目前期投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段这三个阶段来分析房地产企业项目全过程的成本管理，以供参考。

关键词：房地产企业；成本控制；成本管理

项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术、经济和管理活动达到预定目标，实现盈利的目的。近些年来，随着全国房地产市场逐渐成熟和竞争日益激烈，房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润，则必须变革当前其在市场竞争的形态、内涵、方式等，并加强项目成本的管理，实现成本控制，控制和把握好合理的造价，尽可能地降低房地产项目的总成本，从而获取最大的社会效益和经济效益。
1房地产项目成本构成
房地产项目成本构成的内容繁多，错综复杂，其涉及了环境、经营、技术、管理等各方面，则房地产项目成本构成主要有：
1.1土地及大配套费用
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地及大配套费用主要包括：土地款、城市建设配套费、土地契税、土地使用税、土地出让金、拆迁安置、补偿等费用。
1.2前期费用
前期费用包括三通一平费用、规划设计费、施工图设计费、环境方案设计费、综合管网设计费、人防管理费、招投标费、墙改费、地名费、施工图审查费、勘察放线费等。
1.3建筑安装工程费用
其主要包括住宅土建、安装成本、土建监理费、质量监督费用、变更及签证、示范小区奖等。
1.4市政基础设施费
其主要包括供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化系统、环境工程、排水等。
1.5公用配套设施
其主要包括地下人防工程、学校和物业用房等公共性建筑等。
1.6不可预见费
对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断，控制在工程造价的2%-3%为宜。
1.7贷款利息
1.8销售费用
项目在销售过程中所产生的费用，包括广告费、销售卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等，约占整个项目成本的2.5%。
1.9管理费用
只用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用，如公司员工（除销售及工程人员外）工资、福利、差旅费及业务招待费等，约占整个项目成本的3%。
1.10营业税金及附加
按营业额（销售额+各项代收费用）的5%确定，另外以营业税金为基数需交纳0.7%的城市维护建设税费，0.4%的教育费附加等，共计5.65%。
1.11土地增值税
土地增值税=土地增值额×对应的税率，土地增值税的征收实行累进税率，土地增值额为销售额扣除各项成本后，其中增值额不超过各项成本50%的部分对应税率为30%，超过50%-100%的部分的税率为40%，速算扣除率为5%；超过100%-200%的部分税率为50%，速算扣除率为10%；超过200%的部分对应税率为60%，速算扣除率为15%。
2房地产项目成本管理的方法
一般情况下，房地产项目成本管理可分为项目投资决策立项阶段、设计阶段、项目实施阶段、项目销售阶段、项目竣工验收阶段等。
2.1项目投资决策阶段的成本管理
项目投资决策阶段，是项目成本管理的重要阶段，其对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定，在项目投资决策阶段，企业应充分考虑到这些因素，做好市场调查研究并收集大量的信息，结合项目的实际情况，合理确定建设规模、做好方案优化、合理选择建设标准和建设地点等，然后根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
2.2设计阶段的成本管理
在工程项目全过程成本控制与管理的过程中，影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制与管理的关键与重点是设计阶段。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本要以设计阶段为重点。因此，在设计阶段中，提倡标准设计和限额设计。既要反对片面强调节约，忽略技术上可行性，使项目达不到功能要求；又要反对重技术，轻经济、设计保守浪费等现象。
2.2.1推行设计招标
推行设计招标的制度，尽量将工程主体及配套的维护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家进行综合评比。如此可达到以下目的：一，可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，并促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，提高设计水平，增强竞争能力；二，可以扩大房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量；三，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，可优选出最适合的设计单位和最经济合理的设计方案，降低工程造价，从而控制设计阶段的投资费用。
2.2.2强化技术经济分析
强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：
1、削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；
2、适度技术要求和材料规格、性能要求；
3、不要过于追求过剩功能和质量等。
2.2.3充分运用价值工程法
价值工程，是指通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。其是一种降低成本提高经济效益的有效方法。在设计中，能用最少的投资，争取最大效益的措施有：
1、保持开发项目功能不变，降低项目投资；
2、投资不变，提高项目功能；
3、投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；
4、降低一些次要功能，使成本大幅降低；
5、运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。
2.2.4开展限额设计控制造价
由于设计频繁变更，会给工程造价控制带来一定的难度，因此，在设计中，设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和推行概算投资限额设计，将施工图设计和施工图预算融为一体，实现技术与经济的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。
2.2.5加强对设计人员进行经济观念的教育
设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济意识，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。
2.3项目实施阶段的成本管理
工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现的阶段，这一阶段对成本控制的影响为10％～15％。
2.3.1优化施工组织设计
优化施工组织设计对控制项目成本起着很大的作用。首先，应加强技术人员的经济观念，使其能对标书中的主要技术方案做技术经济论文，以寻求最佳的经济可靠的方案，从而降低工程项目成本；其次，配合施工进度，寻求最佳的人工安排、材料和机械的采购和运作等，以达到提高施工效率，降低工程成本的目的。
2.3.2施工过程的费用管理
1、人工费控制：人工费一般占全部工程成本的10%-15%。在施工阶段，可从用工数量上控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达到降低工日消耗，控制工程成本的目的。
2、材料费的控制：材料费一般占全部工程成本的65%～75%，直接影响工程成本和经济效益。因此，在施工阶段，应做好对材料用量的控制，坚持按定额确定材料消耗量，同时改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。另外，还应做好对材料价格的控制，即在购买材料前，做好市场调查，在质量相等的情况下，择优购料；按照就近原则，选择最经济的运输方式；配合工程施工进度，合理确定进货批量与批次，以降低材料储备、减少资金占用。
3、机械费的控制：在施工阶段，对机械费的控制方法有：优化施工组织设计，尽量减少施工中所消耗的机械台班量；配合进度进行机械采购，并加强现场设备的维修、保养工作，以提高机械设备的利用率和完好率；加强租赁设备计划的管理，充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械台班价格等。
2.3.3加强质量管理，控制返工率
在施工过程中，加强质量管理，即应做到：各级质量自检人员定点、定岗、定责，加强施工工序的质量自检和管理工作，一旦发现质量通病，及时消除，做到工程一次成型，一次合格，控制返工率。
2.3.4加强合同管理，控制工程成本
在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制，而合同管理是施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。因此，作为业主方，在项目实施阶段，应做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，在合同执行期间，应密切关注我方、施工单位及材料供应商等履行合同的效果，以防止被对方索赔，及在施工方和材料供应方未履行合同要求时，能及时提出索赔，使工程项目成本得到有效控制。
2.3.5加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费
加强工程施工现场管理，把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，可杜绝投资浪费，保证项目成本管理目标的实现，提高工程项目的投资效益。因此，作为业主方，在项目实施阶段，应加强工程施工现场管理，做到：加强本单位现场施工管理人员、工程技术人员的经济观念、素质教育，使其重视节约投资；应尽量减少设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模、认真处理必须发生的设计变更、业主方应随时掌握、控制工程造价的变化情况；应严格现场签证管理，确保签证内容必须与实际相符、每一签证单上都有“专”人负责、签证的内容不能超过应签证的范围等。
3结束语
综上所述，房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，其成本管理的方法也很多，而房地产项目成本管理，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，从项目策划、项目中标签约开始，直到到施工准备、现场施工、竣工验收、销售完成、交付使用全过程的控制，每个环节都离不开成本控制与管理工作，它是一个系统性的工程，需要房地产公司各个部门、以及施工单位、监理单位、设计单位等相互参与、相互配合，并完善和加强成本管理制度。只有这样，才能做好企业项目成本管理工作，把成本控制落到实处，才能减少和杜绝企业中的浪费现象，真正做到降低成本，才能实现企业的目标和社会目标，使房地产企业在竞争激烈的市场中立于不败之地。
参考文献：
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