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中国人已经成为美国房产市场的第二大买主,仅次于加拿大.
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北京四环的100平方米公寓,能在加州买两栋别墅.
而且,进可移民,退可投资.
不过,天上不会掉馅饼,在美国买房子,
也有各种意想不到的麻烦.
还是那句话,楼市有风险.更何况是越洋楼市.
范晓天带着她的中国客户,走进了位于洛杉矶的一栋REO法拍屋中.这一次更快,客户几乎只看了一眼,扭头就走.
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所谓的REO法拍屋（Real Estate Owned,又称 Bank Owned）,即买房者断供后,被银行没收后重新上市的房子.很多被银行赶出家门的美国人,为了泄愤,在走之前往往会破坏房子,拆门砸墙打浴缸,一派大毁灭的景象.
关于REO的传言,听起来比淘金热那会儿还刺激.比如底特律有栋房子,银行最终以1美元甩卖,而交易费用加起来,都不止1万美元,被称为最昂贵的“垃圾处理费”.
为了振兴美国经济,拯救房地产业,今年11月3日,美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”.根据该议案,对于在美国购屋50万美元以上的外籍人士给予3年居留签证.3年期满,这些外国居民只要还拥有其购买的房子,其签证即可获得延长,而这种签证持有人的未成年子女可以进入美国公立中小学读书.该议案得到了股神巴菲特、以及美国奥委会、美国旅游协会、美国酒店协会和美国商会的支持.虽然议案面向所有非美籍人士,但外界普遍认为主要是针对中国人的.
事实上,不管议案能否通过,中国已经有不少早起的“鸟儿”,悄悄踏上了美国置业之路.
根据全美房地产经纪人协会的统计数据,从2010年3月至今年3月,海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元.美国房地产外籍人士买主中,如果按交易金额算,9%的金额来自中国居民,达到了73.8亿美元,仅次于加拿大,位居第二.
北京的厕所换洛杉矶的House
四川人范晓天,曾经是全美第四大房地产经纪公司的“月份顶级经纪人”（Top Agent of The Month）.一张华裔面孔,不知从什么时候开始成为一种优势,所有的卖家,在一群经纪人中,总会率先注意到她,因为他们知道,华人经纪带过来的,一般都是中国客人.
美国人喜欢中国客人,因为中国客人口袋里装满了现金,比如郭媛一家.
郭媛2003年在北京西四环买了第二套房子,当时房价是8000元一平方米.郭媛认为：“无论怎么样,在北京四环内总会留一套住宅,要么自住,要么留给儿子.”
2009年年底,郭媛偶然路过一家房屋中介的门口,看到附近房子的价格已经卖到近4万.郭媛动心了,北京的房价在飞涨,几乎没有卖不出的房子,而中介也在到处寻觅房源.
郭媛的儿子David在2008年就到美国加州大学念书,从儿子的口中,郭媛也知道美国房价跌到了2006年以来的最低价,房市已经在金融危机中崩溃.
北京有个时髦的说法是,住在北京三环以内的人,只要把自家的厕所卖了,在美国洛杉矶就能买个洋楼.这让郭媛产生了一个想法：卖掉房子、去美国抄底.
郭媛的房子在2009年底卖出去了,卖得非常顺利,在看房那天,她家马不停蹄地接待了上百个来看房的人,第二天,就签下了合同.最后成交价是35000元/平方米,整套房子卖了350多万.
与此同时,郭媛的儿子David开始在美国寻找合适的房子.“在我们学院,有30个中国学生,其中买了房子的有4个.”David告诉记者.
在David所在的区,2000英
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这是栋建于2003年的房子,2006年的售价高达50万美元,现在相当于打了对折.在David买下这个房子的过程中,还有一位买主同时竞购,对方的开价比他高出一万美元,但是卖家还是很高兴地把房子卖给了David.因为后者支付的是从中国直接汇过来的现金.从中国汇款到美国,每人每年有5万美元的额度限制,为此,郭媛特意找了几个朋友帮忙,一人5万汇到David在美国的账户中.
在整个卖买的过程,David一家都没有掏过“额外”的钱.在北京卖房时,所有税、杂费都由买方掏.到了美国,根据当地的政策,所有中介费用都将由卖方承担.
现在,David的美国生活过得更加惬意了,因为他的房子共有4个卧室,他以月租350美元和450美元出租了两间卧室给同学,这在当地已经算是非常慷慨的友情价.
投资,可进可退
与郭媛一家不同,上海人李奋和陈煜云,从上世纪90年代就开始投资房产,有更成熟的投资理念.
两人都拥有很多海外投资经验,这些经验反过来指导其在中国的房产投资.1997、1998年时,尽管香港的房价已经跌得很厉害了,但是在香港,400万到700万的房子比比皆是.“如果中国的经济发展了,上海2000元一平方米的房子,就是一件不可思议的事情了.”李奋在那段时间买了很多房子,一直到现在,他还享受着这些房产带来的回报.
但是到了2005年之后,事情反过来了,中国的东西变得越来越贵.
陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理,手头有闲钱,在美国也有广泛的人脉.中国的限购限贷以及高企的房价,已经让他对投资国内物业兴趣索然.
对于在海外置业,陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华,现在温哥华房子的涨幅已超过60%,变得一房难求.而未来的移民潮,方向必定是美国.”
在陈煜云看来,“华人移民美国,不外乎四个地方.”不是在洛杉矶、旧金山,就是在纽约或波士顿.西岸一直是华人在美的聚居地,而东岸的两个城市一个是经济中心,另一个拥有世界上最好的大学.
陈煜云选择了气候宜人的旧金山,今年三月他用了三天的时间,跟着中介看了多种房型,最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓（Service Apartment）,这是全旧金山最好的公寓.
“我知道100万美金,可以在美国买三栋独栋别墅,但那不适合我.”陈煜云没有打算移民,也没有精力去打理自己的房子.而服务公寓有专人服务,也有物业管理,正好符合他的需求.
这房子有一点让陈煜云很得意,他为自己的房产,申请到了60%房价的贷款.一般外国人在美国买房,找当地的银行贷款,几乎没有贷出的可能性,因为你没有美国的工作,也没有信用记录.只有两种办法可以搞定贷款,陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系,同时,这家华资银行也对陈煜云所要购买的服务公寓很了解,用这个房子作为质押,他们觉得没有什么风险.还有一种办法,就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户,并且有很高的信用评分.那他在美国购房,就有从外资银行贷款的可能性.
陈煜云的房子在买进的第一天,已经有人租住在那里,租金是5500美金一个月.其中公寓的管理费每个月高达1000美金,地产税为1.4%,这样子算下来,这房子一年的投资回报率不到5%,虽然这是一个比较低的水平.陈煜云已经很满意了,“我管这个投资叫做进退自如：退,就算我不移民,房子本身不愁租；进,如果我移民了,可以卖掉这个公寓,再买一栋独立洋房.在美国的政策中,你把你的A物业卖掉,再买进一个B物业,如果这两个动作在12个月内完成,它是没有税的.”
美国的竞争者
李奋的想法则和陈煜云有很大的不同,他几经考察之后,没有选择美国,却转到了新西兰,他说,“美国太大了,我觉得我把握不了,但新西兰是一个岛国,很小,小盘股好炒嘛.”相比房子,李奋更喜欢地,“因为地在增值,而房子在折旧.”2009年,李奋在新西兰一下子买了四块地.“很过瘾,真的很过瘾,就像捡钱包一样.”他说：“比如有块地,2007年最贵卖到80多万纽币,但我买的时候（2009年）只要40多万纽币(依现时汇率,约值1,976,488元人民币).”
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