摘要：自2009年初以来，中国房价呈现非理性上涨势头，政府虽相继出台遏制措施，但效果并不明显。本文试图以房产税改革作为楼市调控措施为视角，阐述房产税改革的必要性与迫切性，并深入分析房产税改革对房价的影响，最后，以此为基础提出政策建议。
关键词：房产税调控政策
中国房价同比增长率自2008年以来呈“U型”趋势（如图1）。2008年由于受到次贷危机所引发的全球经济衰退的影响，房价从2008年年初的近12%一直下滑至2009年3月的负增长，而后随着经济的复苏，房价开始反弹上升，上涨势头明显强于下跌趋势，未到一年增长率就已恢复到前期水平。
图1：2008年以来中国房价走势
面对当前房价的非理性上涨，中央与地方政府相继出台调控政策，但实践证明，各种举措并未在遏制房价过快上涨中有明显作用。因此，本文将从房产税角度阐述其对房价调控的影响，并以此提出房产税改革势在必行（居于高位的房价为其改革提供了环境基础）；在此基础上进一步分析当前房产税条例存在的问题以及这些不足对房价的影响；最后，针对当前的问题提出改革的方法和政策建议以及改革对房价的影响。
一、房产税及其对房价调控的影响
中国自1986年出台《中华人民共和国房产税暂行条例》至今，由于条例所存在的问题而导致其在税法中的地位极其微弱，由此可知房产税在调控房价中所起的作用。
按照国际现行做法，房产税以不动产税或财产税等税种的形式对房产税纳税人实行比例征收。首先，从征收范围上看，房产税覆盖经营性与非经营性房产，对整个国家层面的房价都有抑制作用；其次，从纳税对象来看，以房产所有权为主，所有者派生权利为辅的全面征收将在一定程度上遏制逃税行为，管控税源，从源头上稳定房价波动；再次，从税基计算依据来看，以公允价值为房价计税基础的比例税具有及时性与时效性的优势，能从价格有效性上对实时调整房价起重要作用。
综上所述，完善的房产税能从征收范围、纳税对象、税基等方面遏制房价上涨，减少房价波动。
二、房产税现状及其对房价的影响
中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称“条例”）出台已有近25年之久，但随着经济社会的快速发展，城市化进程的加快，这一条例并未发生重大修改（仅于2008年废止《城市房产税暂行条例》并将其征税对象纳入《条例》），可见其已不能适应当前的现实情况，对房价的影响程度也随之逐渐削弱。下文将分析《条例》及税收管理中的存在不足及其对房价的影响。
1.房产税征收范围的局限性
《条例》规定了房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，且房产用途为营业性质。该规定有两处不足：其一，房产税征收范围限定在城市为主的区域。当前城市化进程的加快，已使部分农村或城乡结合部发房产开发纳入城市范围，城市经营性企业已把厂房等迁至农村，因此，原规定不仅会使部分税源流失，而且会失去对城市范围以外的房价调控能力。其二，房产税不在非营业用的个人房产上征收。2009年年初以来房价上涨以及房地产市场上出现的捂盘惜售等现象主要还是出现在自用性房产上。虽然房产交易营业税能在一定程度上减轻个人住房的投机性行为，但会由于预售等变相投机行为使得营业税的作用大大减弱。因此，从流量上使用营业税控制房价上涨的作用很微弱，此时房产税能在存量上起到补充的作用，两个税种结合能在较大程度上实现房价调控。
2.税基的计算不合理
《条例》规定房产税的计税依据分为两类：一类是以房价原值一次扣减10%—30%后的余值作为计税基础；一类是以房产租金收入作为计税基础。第一类计税基础主要以房价的历史成本为依据，但这一方法在如今面临经济发展与房价上涨形势下失去了合理价值。以历史价格为主的计税基础会造成对房价估值不准确，从而导致税收流失现象严重。另外由此而导致税控机制的缺失使房价的非理性上涨成为可能。尤其是在第二类计税基础存在的情况下，税收流失与调控不利现象更为严重。从博弈论角度来看，出租人与承租人会在逃税或减少税负处达到纳什均衡，此时双方各自利益能达到最大化。另一方面，由于信息不对称，出租与自用之间存在难以界定的问题，也会导致税控不力，从而影响房地产市场的正常发展。
3.税率设计缺陷
《条例》规定两种计税基础分别以1.2%与12%计算，前者按年征收，而后者则按月租征收。假定刚购入一套经营性房产，价格以未来每月租金R（假定租金不变）现值计算，且设定贴现率为r并保持不变，因此可推算当前的房产价格为P=R/r。根据以原值为基础的房产税缴纳规定可计算出每年应缴纳P*70%*1.2%的房产税；而以租金为计税基础的规定可计算出每年应缴纳R*12*12%。两者比较发现，只有当贴现率约为0.58%时，两种方式所计算的房产税应缴数额才基本一致。现实中贴现率远远大于0.58%，因此，以房产原值为计税基础的缴纳方式将起到避税作用。因此，房地产市场所出现的购房热与大家更愿意自有房产从而减少或避免纳税的目的之间不能说没有任何关系。
4.房产税未建立有效的税源监控体系
当前房产税征收基本是采用自行申报方式，由于申报人存在机会主义与申报人、税务机关之间存在信息不对称，申报不及时、申报额不足等问题非常突出。这些现象主要归因于税务机关未建立有效的税源监控体系，如房产所有者信息、房产价值、房屋出租等为信息主体的房产信息系统。由于房产信息来源不畅而导致税源流失的问题较为严重。另外，中央及各地方政府会因此对房价走势的宏观把握不够。
三、房产税改革及其对房价的影响
基于上文分析，现阶段实行的房产税已不适应经济社会的发展，因此，对房产税施行改革已势在必行。下文将针对房产税改革的问题提几点政策建议。
1.扩大房产税征收范围
在当前征收范围的基础上，把范围扩大到农村房产和非经营性房产。但这势必会引起低收入居民及农民的可支配收入下降。针对这一问题，可加一些征收前提，如按住房面积、结合个人所得税或是否为第二套房等。因此，扩大征收范围能从房价控制的广度上起到抑制作用。
2.在税基计算中引入公允价值
存在两种计税基础而导致的税收流失可通过合并方式达到税控的目的，统一为以公允价值为计税依据。参考会计准则中的资产定价，当房产存在合理市场价格的情况下，以市场价格作为计税基础；当房产不存在市场价格的情况下，以相近房产的市场价格为计税基础；当房产既不存在自身的市场价格又不存在相近房产市场价格的情况下，以房产评估公司的评估价格作为计税基础。通过引入公允价值的方法使得房产价格更具有相关性，计税基础更具有及时性与有效性，同时也使房价由于房产税实时征收减少了波动性，发挥房产税平滑房价的作用。
3.统一税率
计税基础合一必然使税率合一。具体税率可参考中国的汇率管理机制，实行有管理的浮动税率制度，中央设定某一参考税率和税率浮动幅度，各地方政府可在浮动区间里选择适应当地经济社会发展的税率。这一做法的原因是中国地域面积广阔，各地经济社会发展不平衡，由此而导致各地居民的可支配收入不一致和极差地租的差异。税率的合理设定将会有重点、有节奏、有针对性地调控各地方房价，对房价控制的深度上起到抑制作用。
4.建立健全合理有效的税源监控体系
由于信息不对称原因所引发的税收流失能以建立健全税源监控体系的途径弥补。首先，通过建立健全税源监控体系，使房源信息在税务机关及其他部门之间共享，从而实现房源信息流动畅通以及及时、有效获取；其次，通过制定配套的法律法规以规范房产税的纳税申报流程以及房产评估行为；最后，可建立与税收申报相关的信用体系，减少纳税义务人的机会主义行为。总之，建立健全合理有效的税源监控体系能从根本上解决房产税调控房价的问题。
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