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【摘 要】房地产价格是关系到国计民生的重要问题,法律手段调控作为房地产价格调控的后起之秀,对调控我国房价具有一定的作用,但其在多方面仍存在弊病.本文分别从房地产税收、金融和土地三方面法律调控措施存在的主要问题分析出发,探讨在现行房地产市场格局下的法律调控对策及建议,并指出了完善房地产价格法律调控的意义.
【关 键 词】房地产金融法律调控
近年来,随着我国房地产价格调控工作的不断深入,我国已经打破了早期主要依靠行政手段来调控房价的局面,从法律层面来引导和规范房地产价格的方式也越来越被学界推崇.房地产价格法律调控以其强制性、规范性、稳定性等独特优势,在调控之初取得了一定的成效.然而,由于我国学者对于房地产价格法律调控的研究起步较晚,在运用法律调控的过程中,尽管国家出台了许多与房地产价格调控相关的法律法规,在一定程度上也对房地产价格调控起到了相应的规范、指导作用,但仍然存在尚欠完善和成熟的地方.
一、我国房地产价格法律调控存在的问题
（一）房地产税收法律调控存在的问题
1、房地产税收立法欠缺合法性
根据我国《立法法》第8条规定,对非国有财产的征收属于法律规制的内容,而全国人民代表大会及其常务委员会才有权制定法律.虽然《立法法》同时规定,全国人民代表大会及其常务委员会可以授权国务院根据实际需要先制定行政法规,但国务院不得将该权利转授其他机关.从房地产调控增加和变更的条文内容看,无论是个人所得税的征收与免除,还是二手房交易者营业税的征收,都属于国家对公民个人财产的处置,应由法律来规制[1].国家税务部门（甚至是地方税务部门）调整个人所得税征收,将公民转让房产视为营业行为,从而征收营业税,已经超出其职责范围,违反了税收法定原则.
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2、房地产税收在各环节税赋比例不合理
房地产税收的征税环节主要包括：开发、流转和保有环节.目前,房地产税收主要集中在开发和流转环节,而在保有环节的税赋较小.加之,我国现有的税种,如营业税、耕地占用税、契税、土地增值税等,大体都是针对房地产的开发和流转环节,而与房地产保有环节相关的只有城镇土地使用税和房产税.显而易见,在前两个环节,房地产税收涉及的税种较多且税赋也较重,而对保有环节的税赋却比较轻,如此下去,易于引发一些房地产投机者和房地产开发商利用资金尽可能多的囤地、囤房,通过保有房地产来提升房地产价格.
3、房地产税收税种繁多,税种重叠现象严重
我国现行的十多个房地产税种都在不同程度上与房地产行业相关联.房地产现行税种种类之所以繁多,究其原因是多方面的,比如税种在制度设计上缺乏系统性思考,从而造成在某些环节出现税种的交叉重叠,进而导致重复征税[2].举个例子说明,在房产的流转过程中,首先要以房地产的销售收入作为计税依据来征收营业税；其次还要以转让房地产取得的增值额作为计税依据来征收土地增值税,这就造成了重复征税,势必加大了房地产开发成本,最后转嫁到消费者身上.所以,房地产税种的繁多,多层次、多环节的征税是造成房价屡攀高峰的一个重要原因.
（二）房地产金融法律调控存在的主要问题
1、金融调控规范效力层次较低,法律责任规定不明晰
我国的房地产金融调控法律规范大多以“若干意见”或者“通知”等形式表现出来,效力层层级显然较低.另外,现有的法律规范对商业银行一旦违背应承担如何的法律责任方面存在漏洞,现行制度的执行缺乏相应事后监督和责任惩罚,严重影响法律法规的权威性和严肃性,致使我国的宏观调控预期效果收效甚微.
2、房地产金融信贷融资渠道单一,良性房地产金融体系尚未完全建立
纵观世界各国,房地产市场发展比较成熟的发达资本主义国家,主要是通过债券、信托、基金等方式来筹集资金,如美国采用由房地产专业人才组建房地产产业基金来筹集资金[3].相比之下,我国房地产行业的融资渠道主要是银行信贷,这也是为什么银行利率的降低和存款准备金率的下降对房价有巨大推动力的原因.银行信贷资金几乎贯穿于房地产市场的各个环节,所以我国房地产宏观调控几乎成了金融调控.巨额的房地产开发资金如果难以筹措到位,有可能会造成房产开发商寻求通过信贷资金以外的资金来渡过难关,比如向海外金融机构融资的现象,这毋庸置疑会进一步加大房地产开发商的成本,进而促使房地产价格的上涨.
3、金融机构违规放贷现象严重,金融制度缺乏公正性
根据上文可知,商业银行是我国房地产业的主要融资机构.但我国商业银行由于经过了股份制改造,追求利润最大化已然成为它们的经营目标.在高额利润的驱使下,商业银行对某些房地产开发商是否具备申请贷款的资格审查并不十分严格,导致违规放贷现象严重,间接为抬高房地产价格起到了推波助澜的作用[4].另一方面,由于银行业的信息不对称性,造成某些投机分子通过违规途径得到银行贷款进而囤房,这样也间接地造成了高房价,这也可以用来解释为什么我国有很多中低层人民买不起房,而有些人拥有好几套房.
（三）房地产土地法律调控存在的主要问题
1、地方政府行为缺乏相应的制约,与开发商互相勾结
多年来,地方政府作为唯一的土地供应者,长期根据自己的需要肆无忌惮地出售土地,获取利润,形成了所谓的“土地财政”.当土地价格低迷时,政府就尽量少出让土地；而土地价格高时,地方政府就多推地,以期获得巨大财政收入.正是由于地方政府根据自己利益的最大化来掌握土地出让的具体事宜,国家每年的计划用地都几乎很难得到完成.
毋庸置疑,开发商囤地是导致房价居高不下的重要原因之一.从理论上分析,国家有法律规定、政府有大量的政策,房地产开发商应该不能囤地牟利了.但现实却是开发商囤地的行为越来越严重,其主要原因是地方政府并未严格执行土地管理相关法律和政策[5].比如,法律规定土地两年内没有开发的,政府可以收回土地,但两年如何计算,法律仅规定以开发商和政府签订的合同为准.这时候权利寻租就出现了,许多政府为了吸引有实力的开发商到本地投资,有意在合同中不规定具体的开发时间,这就为开发商提供了囤地的条件.2、现行土地出让方式不合理,造成政府功能异化
现行土地出让金采取一次性收取的方式,地方政府现在收取的土地出让金,就住宅用地而言,是未来70年的使用费,也就是说,政府在出让土地之后70年内没有任何收益,哪怕土地升值几倍、几十倍都与政府无关.这就造成政府对土地出让后的服务缺乏积极性,政府最应该履行的为民服务的义务缺失.为保证政府开支,政府只能进一步卖地,促成政府功能异化.
二、完善我国房地产法律调控的对策
完善房地产税收法律调控的对策1、规范房地产税收立法,保证其合法性
税收无论以何种名目出现,其本质都是对他人财产的剥夺,这是无法改变的.税收目的和征税理由可以各不相同,但不能替代征税所必须的程序正义.程序正义要求决定开征新税的主体必须是有权主体,即必须是有权决定征税的机构才能发布征收新税的法律法规.在我国,决定征收新税的权利由国家立法机构掌握,必要时,可以授权国务院制定税收征收的行政法规,但国务院不能再转授权.所以,国家立法机构必须牢牢掌握制定税收法律的权利,按照相关法律规定转授权,并出台相应的法律法规或司法解释规范国务院的转授权行为,确保税收法律的合法性.
2、在保有环节开征物业税,打击投机行为
在我国以往的税收调控中,我国主要针对房地产开发、流通环节进行征税,其收效并不理想.从理论上分析,对房地产开发环节增加税收会增加房地产开发的建设成本,进而导致房地产价格的提高；与之相反,对房地产开发环节减税,则会使房地产价格下降.而对房地产保有环节的税收而言,其调控效果与开发环节恰恰相反[6].在西方发达国家的
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