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针对开发商的税收自查行动尚未结束,国税总局要求严格清算土地增值税的两份文件已发往各地.

这一次,国税总局不仅提高了预征税率,还特别指示地方“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象.”这是土地增值税自1994年开征以来,力度最大的一次征税和清算行动.

尽管过去5年8次发文,土地增值税仍然是无法真正清算的税种.大多数地方采取按销售收入1%-3%的比例预征,且随经济起落而松紧,因此被外界视作“橡皮筋”.

然而据中介机构测算,仅2009年,漏缴的土地增值税金额超过1800亿元.

2010年,“橡皮筋”会紧绷起来吗?

清算风暴

南京开发商张勇目前还有几栋楼要开盘.南京的楼价较2005年已经涨了数倍,土地增值获利越高,要交的土地增值税就越高,目前这些楼盘的土地增值税是按照销售收入的1%征收,如果进入清算,补交的部分就可想而知.

他的楼盘总体的面积是25万平方米,已经销售了一部分.销售完结的那部分均价是5300元/平方米,目前二手房价格是10500元/平方米左右.据安信证券测算,土地增值税清算细则如果严格执行,对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上.

虽然开发商的历史经验证明,真正完成土地增值税的清算不是一件容易的事.不过这一次,张勇恐怕难存侥幸.一周之内,国税总局针对土地增值税连发了两道文.这也是破天荒头一次.

5月19日,国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定,并明确,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除.

25日,国税总局干脆要求“各地须对目前的预征率进行调整”.除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%.

一位南京税务部门官员说,现在的预征率是很低的,按销售额的0.5%或1%,高也不过2%,但这与最后清算结果差距很大.清算时是按增值额的30%至60%征税,一般在30%或40%.

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这位税务官员称：“最近税总发文,一方面是因为国务院要求各部门都要对房地产价格过高进行调控,税总希望通过严格清算进行调节；另一方面在目前地税收入少的情况下,土地增值税确实能增加财力,这是个增收潜力非常大的税种.”

然而,从2006年至今,这一潜力从未真正变成现实.虽然国税总局先后8次发文,清算始终是一件难事.

一根“橡皮筋”

“1994年国税总局实施土地增值税时,主要目的是抑制高房价,但土地增值税实施初期,房价不高,所以该税种并不受重视.”中国注册税务所协会常务理事郭伟回顾土地增值税最初落地的情况,当时由于这个税种较轻,被归于国税总局地方税处负责,该处同时主管城建税、教育附加费,只是个小部门而已,权重不够.

自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布,土地增值税诞生起,这种地方税的命运即随宏观经济的起落而变化.曾有一段时期,国税一度打算取消土地增值税这个税种,并已经上报到国务院,但随后房价逐渐上扬,才没有取消.在一些业界人士眼中,土地增值税就像一根“橡皮筋”.

“直到2007年,土地增值税也没有像样的文件.”上述的南京税务官员一直在关注着这个法规的各项细则.也是在这一年,国税总局掀起了土地增值税清算行动.虽然在2006年底,国税总局专门就土地增值税征收发文,要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税.当时,这一消息公布后,凡是有些名气的上市房企几乎悉数跌停.

不过清算的难度却是税务部门未曾料想到的.

2007年,大连税务机关曾经就土地增值税予以调查,并对于万达地产的增值税清算状况予以置疑,万达地产梳理过自身财务状况之后,认为已投入了巨额的资金转化为当地教育投资,及足球队伍建设资金,“支出的都是真金白银.”

万达的这些支出能不能在土地增值税清算时抵扣?当时并无定论.

2007年9月,万科地产收购浦东超级大盘“地杰国际城”,将这个停滞多时的地产项目盘活.在2008年土地增值税核查行动中,万科金色城市（即地杰国际城）被列为核查对象,按照项目单价计算,该项目当时售价为2万至3万元每平方米,负责稽查的人员认为,应以2万元/平方米减去该地块原始成本价3000元每平方米,其差价即为清算土地增值税的基础.

万科提出异议,认为该项目为从上海地杰房地产公司收购,收购价折合1.5万元/平方米,差价应是以2万元减去1.5万元,所得差价应是上缴土地增值税的税基.

此次,由于主管核查的官员涉黄光裕案被捕,核查行动不了了之.

2008年之后,金融危机爆发,土地增值税清算的弹性空间尽显.直到2009年上半年,房价全线反弹,清算土地增值税再次进入税务部门视野.

据江苏税务部门人士透露,去年下半年,国税总局曾在全国调研土地增值税清算情况,还特别到江苏的常州和江宁区调研.据了解,目前江苏是全国实行土地增值税清算最好最严格的地方.

今年以来,房价呈现跳跃式上涨,4月,“新国十条”发布.国税总局的两份文件,是作为落实“新国十条”的配套政策文件发布的.国税总局称,新文件意在合理调节房地产开发收益.

这一次,会怎样?

据上述南京税务官员透露,南京最近的清算,使土地增值税至少成倍增加.“很多其他省市过去对清算做的不严格,如果真按总局要求操作,土地增值税估计得翻四五番.”

一位杭州市地税局的官员表示,杭州最近这次清算是从2009年6月开始的,到今年5月,第一笔钱入库.杭州市所有符合清算条件的楼盘都被纳入了清算范围.他说,有些项目甚至是2000年之前开盘的楼盘.据估计,此次清算约有30亿左右土地增值税进入,“最后能到达的结果就是等于将预征率提到2%.”

而在2007那次清算令执行后,当年前11个月全国土地增值税清算实现补税还不到20亿元.这似乎也预示着,今年的清算行动力度将大大超过以往.

不过华远地产总裁任志强说：“目前在全国约有10至15个城市的土地增值税征收的执行是较为严厉.这个问题在北京早已不是问题了,没有任何一个企业在这个问题上含糊.”

但是,房地产专业咨询的服务机构世联地产的报告指出,2009年,全国商品住宅销售额达38150亿元.按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税,2009年应缴土地增值税额为2641亿元.以最高的预征比例2%来计算,2009年预付款为763亿元,也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴.以此计算,北京2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元.

深圳一位税务人员表示,政府没有动力去推进清算是目前房地产增值税清算遇到最大的问题.

曾经担任过地方税务局长的郭伟对此也深有体会.“一方面,很多大型开发商进驻地方,都是直接由市领导引入,如果地税局去清算土地增值税,市领导可以去影响税务局的行为.另一方面,在很多地方,只要财政一吃紧,税务局就跑去清算,还没有一个长效的征收机制.”他说.

在南京从事税务的咨询专家韦明今年参与一个地产项目的清算,该商品房收入大约为9亿元,清算下来应补缴3000万之巨的土地增值税,但之前多年地方政府并没有向这家地产企业提出清算要求,“他们是市政府招商引资招来的,真正清算肯定他就跑到其他地方了.”韦明清楚记得当时地税官员说出的苦衷.

为确保政策落到实处,国税总局5月末

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