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房地产企业有关论文范文参考文献,与房地产企业成本核算的相关相关论文开题报告
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摘 要：本文结合房地产企业的开发特性,通过了解房地产企业中成本核算的内容和特点,分析目前房地产企业中成本核算的现状及其中存在的一些问题和产生的原因,进而对这些问题提出解决的方案,以更好完善房地产企业的成本核算,进一步实现房地产企业利润最大化的合法化程序.
关 键 词：房地产成本核算问题解决方案
近年来,随着我国经济建设的不断发展,以及城市住房制度的改革,房地产业有了突飞猛进的发展,逐渐成为国民经济中一种重要的产业,为城市建设作出了巨大的贡献.但房地产业建设周期长,资金投入大,成本环节多等特点,决定了房地产企业会计核算的特殊性和复杂性.目前我国房地产开发企业会计核算仍处于进一步改革和完善中,合理确定房地产企业的成本,不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要,还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据.因此,合理计算房地产企业的成本是房地产企业的关键.
一、房地产开发成本的内容
房地产开发成本指房地产开发过程中所支付的全部金额包括管理费用、销售费用及财务费用.具体可分为以下几部分：
（1）土地征用及拆迁安置补偿费：主要指支付的土地使用权出让金、土地征用费,耕地占用税,劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出等；
（2）前期工程费：主要指取得土地开发权之后,项目开发前期所发生的费用,包括三通一平,规划、设计、测绘及勘探,临时设施支出等；
（3）建筑安装工程费：主要是指企业以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费.建筑安装具体包括土建水电安装等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；
（4）基础设施费：主要是指开发小区内的道路设施支出、供水、供电、供气、排污、绿化、消防等的设施支出；
（5）公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出,如小区内学校、幼儿园、会所、锅炉房等；
（6）开发间接费：主要是指与项目开发直接相关,在施工现场发生的,但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出,主要包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费用、劳动保护费等；
二、房地产企业成本核算特点
（一）开发周期长
和一般企业性质不一样,房地产企业的项目开发的会计周期都比较长,都需要经过取得土地使用权部分、规划设计勘探、工程施工、竣工验收等,总计时间大约需要三年左右.因此,作为房地产企业在这么长的时间内进行开发成本的成本核算成为很多房地产企业要认真面对的一个问题.
（二）成本计算方法存在差异
一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等,而房地产企业的开发方式只分为自营和发包两种,并且在具
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（三）具有较高的风险
房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多,房地产企业的成本投入金额都是比较巨大的,一旦房地产开发的产品销售出现问题,房地产企业的经营必然面临着生死抉择.所以做好房地产企业的事前事中及事后的成本核算都具有十分重要的意义,一定程度上可以降低其经营业务的风险性.
三、房地产开发成本核算中存在的主要问题
（一）成本核算对象不确定
房地产项目用地一般范围都比较大,属于整片开发,分期进行开发,产品形态有多层、小高层、别墅、商业地产等.因为项目范围大,确定成本核算对象是以整个开发项目还是分期、分片或分类型为成本核算对象,在核算过程中不确定.
（二）成本费用的归集和分配方法不确定
房地产企业开发过程中发生的建安工程费合同造价比较清晰,可以直接记入开发成本.而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本,它是一个总计的金额,属于总个项目的成本需要进行归集和分配.但如何进行分配和归集不确定.
（三）成本核算周期不确定
房地产开发因为开发周期长,只能按期核算开发成本.它核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,企业就可以准确核算企业的经营利润.房地产开发中的公共基础配套部分往往不能及时结算,会影响整个项目的核算.
（四）虚增建安成本
有些房地产企业为了压缩利润,特别是为了应对汇算清缴时少缴纳税金及决算土地增值税时少缴纳税金,房地产企业往往在建安成本上会想办法,故意伪造建安合同,自己花钱去开工程票,这样虚列并结算工程成本.
（五）任意调换不同项目间的成本
房地产企业一般有几个不同项目同时开发,由于各项目所处位置、类型以及取得土地的价格等均不同,使得各项目利润空间也不尽相同,如有的是经济适用房,有的是普通商品房.房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税,会有意将不同项目间的成本任意调换.
（六）对成本管理的重视程度不够
成本管理是一个由始至终的过程,不仅仅是对项目开发施工过程阶段进行事中和事后控制,更为关键的应在于项目前期设计阶段.我国现有房地产开发企业绝大多数是由其他行业经过初期资本积累后转入房地产行业的,对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制；房地产开发企业普遍存在成本意识薄弱,成本管理方法不够先进；以及对项目的决策、设计、招标等阶段重视程度不够,管理水平低下等问题.
四、存在问题的原因分析（一）房地产企业管理者素质参差不齐
房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业,因为房地产企业的高利润,让越来越多的人进入到这个行业中来,很多是由其他行业转入的,但对于房地产行业的特殊性却又不太了解,整个的管理模式还是无法脱离原来的操作方法,这样一定程度上会影响整个企业的发展,也不能适应整个市场外部环境的变化,造成目前有许多房地产企业成本管理落后,成本核算水平低.
（二）房地产企业成本核算体制不适应市场经济的需要
原有的房地产企业成本管理,一般是根据财务部门的决算报告,这种决算一般都是事后的一种决算,但这种决算因为具有时效性滞后而根本不能发挥成本管理的作用了.当成本已经反映在财务账面上了,想要再来调整,根本是不可能了.
五、存在问题的解决方案
（一）成本归集对象的确定问题
确定成本归集对象,对于规模比较小的开发,如只有几幢楼或一次性的开发的,这个问题比较容易解决,可以将全部开发成本作为成本归集对象,核算出单位成本.但是对大规模的开发,就必须合理地确定成本归集对象.应根据房地产开发项目的全部成本进行分块,比如土地购置费、前期费等要按面积进行分摊,但对建安成本一般根据造价可以直接确定成本就不需要进行分摊,这样才能充分发挥成本核算的作用.
（二）成本费用的归集和分配方法的明确问题
在房地产企业同时有几个项目进行开发的同时,成本费用的归集和分配方法一直是房地产企业中成本核算的一个重点.很多财务人员在实际操作中将成本进行分配一直是难题.根据国税发[2006]31号规定：建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象.其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象（项目）占地
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