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中国房地产市场是个敏感而脆弱的市场,房价下调,成交量增加,市场出现回暖迹象,但是房价一旦出现反复,立刻影响成交量,因此,建立在房价下调基础上的“小阳春”尚不能称为真正回暖.房企与房市是两个不同的概念,不能让房企绑架房市,市场回暖不在于个别房企,而更多地取决于宏观经济走势.
今年以来,中国房地产市场走出了一波“小阳春”行情,成交量持续上涨的同时,个别楼盘也出现了价格的反弹.但是这波上涨行情能够持续多久,是否意味着房市的真正回暖呢
脆弱的“小阳春”
4月30目,全国工商联房地产商会REICO工作室发布报告称,2009年第一季度商品房销售面积为11309万平方米,同比增长8.2％,增幅高于去年同期和上季度增幅,市场出现回暖趋势.清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《小康-财智》记者采访时说：“第一季度商品住房交易量显著回升,主要是由于三个方面的原因：1、中央和地方政府促进住房消费的税收优惠及信贷支持政策,降低了购房成本,提高了居民住房支付能力；2、大部分开发商采取了缩减存货、控制成本、增加现金的短期市场应对策略,调整了盈利预期,降低了销售价格；3、城市总体住房需求强劲,部分消费者认为调整后的住房价格达到了其心理预期,因而部分需求得到了释放.”同时,刘洪玉提醒人们,当前商品住房交易主要集中在中小户型上,表明首次自用购房是近期住房交易的主体,大量以改善住房条件为目的的潜在购房者尚未大量进入市场,因此市场还没有进入持续向上发展阶段,对市场需保持审慎乐观的态度.
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,市场真正回暖应该表现在以下几个方面：一、成交量持续性的回升,市场上买方和卖方都停止了观望,进入成交的阶段；二、房价指数向上走；三、在房地产开发和土地市场都应该有配合性的行为,即房地产开发投资增加.
“当前房地产成交量回升是建立在房价下调基础上的,整个市场仍处于调整中,不属于回暖.另外,人们称之为小阳春的这个阶段中,成交量回暖,房价下降,同时开发商买地开发没信心,可以看到,房地产开发投资的指数和在土地市场拿地的指标都非常悲观,因此在这样一种背景下,我们无法说它是真正的回暖.”王宏新这样告诉《小康财智》记者.
自1998年房改至2007年,中国房地产市场处于扩张期和繁荣期,连续4、5年的快速上涨背离了中国宏观经济的基本面,作为一个周期性很明显的市场,在2007年中国房地产市场突然遇冷,开始了周期性调整；同时从次贷引发的全球金融危机,再到全球经济下滑,国内外经济形势发生了深刻的变化,给不断膨胀的中国房地产市场从外部泼了一盆冷水,开始进入调整区间.王宏新认为,从2007年11月份开始,经过了近一年的时间,整个市场一直处于观望、僵持状态,房价并没有得到有效回落,房价出现真正明显的回落是在2008年11月份以后,一直到今年的2、3月份,房地产市场出现了一些回暖的迹象,但是这种回暖是建立在房价下调的基础上的,是不稳定的.
房企活不等于房市暖
近期,个别楼盘价格出现反复,导致成交量也随之起伏,有人猜测,这是开发商利用房价涨跌,影响市场预期.阻碍市场回暖的因素真的是开发商吗,是不是解决了开发商的问题,市场就会回暖呢
中国房地产市场中,不同的房地产商面临的问题不一样,但是资金回流一直是一个让开发商头痛的问题,目前有两类企业可能面临资金紧张问题,一类是自从2007年市场遇冷以来,处于一线销售当期的开发商面临着资金回流问题,另一类是在2006、2007年疯狂拿地的企业,因为拿地成本比较高,同时还面临着开发的问题,造成企业流动性紧缺.
近日,有媒体报道,个别楼盘出现了成交量和退房量同时高涨的现象,怀疑可能借假按揭套现.刘洪玉认为不能排除这种可能性,但是这并不是普遍现象,并且像已经披露2009年1季度业绩的万科等许多大型房地产企业,实际上已经通过把握市场机会、及时调整销售策略,有效改善了公司的现金流状况.王宏新则表示,如果房地产市场短期内能够回暖,成交量持续回升,开发商的资金链问题就可以解决,同时这也意味着中国房地产市场将沿着原来的格局继续发展,但是这种可能性很小.而且,无论是4万亿投资,还是银行信贷激增,并没有使开发商的资金问题得到根本缓解,这是一个非常现实的问题,在市场繁荣时,开发商可以通过各种各样的途径来融资,但是如今投资风险增加,市场需求萎靡,开发商资金问题的解决难度增加.
同时,王宏新并不认为目前房地产市场的问题在于缺钱,开发商和房地产行业缺钱是不同的概念,应该注意区分.开发商缺钱是为了解决过去的投资问题,为了解决过去高价拿地的问题,是为了维持企业的正常运营,而房地产行业缺钱则是为了解决市场供不应求的问题.
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中国房地产市场是个完全竞争的市场,过去一年多的时间里,发生了一些市场洗牌的动作,一些房地产企业退出市场,这是一种正常的市场调整,但是到目前为止,大规模的洗牌或调整尚未出现.王宏新说：“中国房地产市场的问题是消化存量,在此基础上,开始有新增的需求,这也是房地产市场必须解决的问题,让中央和银行的钱流向房地产市场并没有多大意义,因为没有需求,生产供应有什么用”
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何时回暖需看宏观大势
房地产市场何时才能回暖,怎样才能回暖呢刘洪玉认为房划产市场的真正回暖,主要取决于宏观经济的未来走向,宏观经济好了,人们信心增强了,市场就会持续回暖,主要是以改善住房需求的潜在购房者开始逐步进入市场买房为主要标志.
王宏新也非常认同宏观经济走势与房地产市场发展之间的密切联系.他解释道,在房地产市场处于上升区时,它的发展变化影响着宏观经济的其他指标,并且房地产行业存在的内在冲动弱化了国家宏观调控政策的效力,但是在房地产市场处于下行区时,它的走势又不完全取决于自身,宏观经济中的任何一个指标都有可能影响到它.在宏观经济形势不容乐观的时候,房地产行业也一定是敏感而脆弱的,它什么时候可以真正回暖,目前还不能下结论.
至于应该采取怎样的措施促进房地产市场的回暖,王宏新认为,如果人们采取了某种行动,房地产市场就一定会回暖,这种逻辑并不存
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