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关于土地增值税类论文范文文献,与房地产开发企业土地增值税的税收筹划相关论文答辩

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摘要：土地增值税是房地产开发企业所需缴纳的重要税种之一,对企业经营利润的影响有着举足轻重的作用.所以,土地增值税纳税筹划的开展,对降低房地产开发企业的纳税负担、提高其经营效益具有重要作用.论文不仅浅入深出的详细介绍了土地增值税的理论知识,而且,还依据作者本人在房地产财务管理岗位上多年的工作经验,结合实际的对房地产开发企业土地增值税税收筹划进行了一系列的分析.

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划

土地增值税自1994年开征以来,一直在规范我国房地产市场平稳发展方面,规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面,抑制房价过快上涨方面,提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用.

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题,2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性,通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用.税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查.”为配合国务院对房地产的调控,央行于2010年5月2日宣布,至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点.至此表明了,国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心.从宏观政策面来看,这无疑对房地产行业来说是很不利的.然而,房价过高的原因是错综复杂的,其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重.在房地产应征的各项税费中,营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据,然而土地增值税则不然,它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的,最高税率可高达为增值额的60%.因此,如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题.

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增

关于土地增值税类论文范文文献值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税.土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇,按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率,增值率高,税率高,多征税；增值率低,税率低,少征税.

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率,先预缴土地增值税,待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算.但对于某些房地产企业虽设置账簿,但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理,无法确定销售收入和扣除项目具体金额的,主管税务机关可直接对其采用核定征收.

3.土地增值额的计算

土地增值额等于转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额等于转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他.

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额,然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额等于增值额×30%

（2）50%<增值额/扣除项目金额≤100%

土地增值税额等于增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%<增值额/扣除项目金额≤200%

土地增值税额等于增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额等于增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%分别为二、三、四级的速算扣除系数.

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免征.

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮,但不超过上述标准的20%.

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股,转让到被投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税.

（3）对于合作建房中,一方出土地,一方出资金,共同合作建造,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税.

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税.

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款,然而,借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的.通常,在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出,应资本化计入相关开发成本.但实际工作中在做土地增值税项目清算时,大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理.当然实操中,并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去,而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可.故此,税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的,并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息,则：可扣减的开发费用等于实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%.B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的,或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息,则：可扣减的开发费用等于（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%.这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款,借款利息能够提供银行机构出具的利息证明,利息费用较高,且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%,则应尽可能提供银行机构的利息证明,并按项目分摊贷款利息,以求能按实扣减利息,从而降低税负；反之,项目开发筹资虽多,但所能提供的银行借款利息证明金额,低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%,则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明,从而达到合理避税,以求项目利润最大化.

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税.例如某房地产开发企业管理人员30人,每年开支的管理费用约为300万.其中,25人参于了项目开发管理,经总经理办公会议决定,将这25名工作人员的人事编制调整到项目部,以求加强项目开发进程管理,如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元,这样,一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3等于325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）.

怎样撰写土地增值税本科论文
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3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库,根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库.很多开发企业为了促进销售额,通常希望建有产权车库,但实际上从税收来说,他们是大大的失策了.

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司,建议利用人防工程建造的车库以求合理避税.我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》,车主取得若干年的“车位使用权”,物业公司收取“车位维护管理费”,弥补物业收费不足,缴纳营业税.而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本,这样又可合理增大总成本金额,为将来核算土地增值税奠定基础数据.

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