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关于房地产相关论文范例,与房地产泡沫的文献综述相关论文答辩
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2非理性预期和过度投机Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中,把市场有效性和噪声结合起来研究,认为噪声交易使股票价格成为噪声价格,不能充分反映信息所包含的内容,从而使市场的有效性大为降低.在股市交易中,噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中,使得股票价格偏离其内在价值,形成股票泡沫.Shiller(1984,1990)和Summers(1986)建立了时尚模型,给出了投机泡沫成因的一种解释.Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响,投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生.过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业,例如证券、期货、期权、杠杆交易等,由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值,或由于头寸的方向不对,需要更多地追加保证金,若保证金无法补充,因而导致被强行平仓并导致严重损失.过度投机对个人来说会导致倾家荡产,而对单位来说将会导致资不抵债或破产.但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡.国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示,认为中国房地产已投资过剩,三四线城市风险尤其高,成为中国经济面临的最大风险.野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据,他指,之所以强调2014年的房地产风险,因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後,目前开始面临结构性供应过剩的问题.报告称,去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%.市场并未完全意识到这一风险,一部分是因为这些城市可获得的数据有限,另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者.
野村对中国房地产的担忧,主要基於以下理由,一是库存不断增加,该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米,日本和英国则分别为35和33平米.如果以此趋势发展,人均面积到2017年会达到51平米.二是中国劳动力人口开始下降,城镇化放缓.中国劳动力人口2012年开始下降,而且应会进一步收缩.此外,宏观因素也可能引发房地产市场的调整,包括利率上升,资本账户开放,房地产税推行以及反腐败活动.野村指出,从2013年数据看,房地产业已成为中国经济增长的支柱,占GDP的16%,固定资产投资的33%,贷款余额的20%,新增贷款的26%,政府收入的39%.如果房地产急剧放缓,很难找到替代方式支持经济增长.而且若房地产市场剧烈调整,应对政策也未必立竿见影.当前地方债和影子银行问题令人关注,但不太可能在今年引发系统性风险,政府可以对违约信托产品施以援手、展期债务.但若房地产投资急剧放缓,政策放松可能达不到很好的效果,因为地产业本身面临结构性过剩问题.从今年前两月数据看,中国房地产增速放缓,1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%,新开工面积同比降幅达27.4%,而房价涨幅也持续缩窄.2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%.
2.3结构性失调
泡沫的根源在于结构性的失调,结构性失调主要是产品的结构失调,经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理,比例出现不均的现象,这是楼盘定位的问题.就市场情况看来,应适量的开发建筑面积大的楼盘,加大开发经济适用房,这样会符合大多数人的选择.这会避免房地产泡沫现象的出现.房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性,由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显.具体表现在,土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在,房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的.虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的
2.4政府调控的影响
由于经济的快速发展,政府职能部门忽略了一些问题与细节,这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握,当集体土地农用土地失去控制时,会导致房地产开发商进行开发入驻,形成房地产开发过热现象.同时,一些政府部门也积极引领开发商的入驻,进行投资,导致土地开发过度,房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误.不仅如此,银行方面投入大量的资金,使得房地产项目的资产价格快速膨胀,有了很大的上升空间,出现了泡沫现象.近几年政府一直在实行限购令,有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约,限购令的执行,已经按下了高房价的疯狂的头颅,逼迫房价进入下降通道.因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能,一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质,确保更多以居住为主的居民的利益.限购令固然是以行政强力遏制了购房需求,其短期或对调整房市有所影响,但正因为调控行为的非市场化,政策的连续性也让人产生了疑问.而这种对政策不可持续的预期,则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤.另有学者认为“限购令”的实际效果很有限,象征意义大于实际意义.首先,这是一项临时性措施,对房价而言只能发挥临时降温作用,并不能真正改变市场预期.只要炒房客预期房价继续上涨,炒房客就有可能千方百计绕开规定.其次,“一户限购一套房”的规定有漏洞.炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房,还可以通过假离婚等方式来炒房.再者,如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题.还有一个政府调控政策那就是房产税影响颇深,房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.对房产征收的目的是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入.开征房产税有利于稳定房地产市场预期,有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为,有利于改善人们购房的理念,有利于抑制虚高的房价,使得房价回归理性等.
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三、房地产泡沫对我国经济的影响
3.1房地产泡沫破裂具有严重危害
一旦房地产泡沫现象急剧加重,那么经济方面也会出现同样的泡沫问题,通货膨胀,人们生活不安定,增加了群众的恐惧心理.从以往的历史教训来看,房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重,形成更加不利于社会安定的负资产现象.房价一旦暴跌,其他方面的价值则有所提高,并没有完全解决房价高人们无法承担的问题,反而使问题变得严重,任何事件都是有缓冲期限的,上涨后必定会回落,这样会使国家经济发展进入死循环,损失国家利益.
3.2适当泡沫有利于经济发展
任何事物都是讲究适度的,对于房地产泡沫来讲,也同样适用.泡沫过多则不利于国民经济发展,一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色,姿态平平.可以对房地产项目进行价格的微调,这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重,适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现,所以,在某一程度上来讲,房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣.
结语
对于房地产项目来讲,业内人士都有其不同的眼光以及看法,无论是哪一种看法,都是基于房地产项目本身的定义出发的,一定的泡沫能够促使经济发展,则说明泡沫的出现并不是完全有害的,那么,掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的.这对于政府和房地产开发商有重要的启示意义,那就是既不能让房地产链条破裂,也不可以让房价虚高,保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展.(作者单位：广东财经大学)
参考文献
［1］谢百三,高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来,［J］,价格理论与实践
［2］丰雷,朱勇,谢经荣,中国地产泡沫实证研究,［J］,管理世界,2002,(10)：57-64
［3］易宪容,中国房地产
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