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关于房地产相关论文范例,与房地产泡沫的文献综述相关论文答辩
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摘 要：随着经济的快速发展,促进其发展的因素也逐渐有了变化,房地产也已成为促进其快速发展的主要诱因,成为了拉动内需的支柱产业,同时,房地产业也是产生泡沫几率最高的产业.就目前而言,我国正处于一个比较稳定的经济发展状态,而房地产业的发展态势优劣也是决定着我国的发展是否能够持续稳定的重要因素.房地产业的泡沫化的成因以及其对经济发展的影响是本文主要探讨的内容,希望能够为国家的经济发展建设献策献计.
关 键 词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来,报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章,引起了人们的注意,最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题.与此同时,国务院颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知,该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开,可见国家对于这一方面的重视程度较高.本文对房地产泡沫现象进行了分析,综述如下.
一、我国房地产泡沫研究的相关理论
1.1泡沫论
美国著名经济学家查尔斯•,P•,金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫.泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性.最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年―1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(PropertyBubbles),这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发.从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”.
就目前而言,房地产泡沫现象已存在并发生了,房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长,这一结果是同期GDP增长率的2倍以上,这直接导致了房地产泡沫现象的出现.同时,《中国行业景气分析报告》一文也已指出,“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至.报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况,振幅较大；房地产价格波动不具有连续性,没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为,是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的.我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮,致使其他房地产商效仿,将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升,这是弊端所在.将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结,其结果是这一现象是区域性而非全国性,同时,房地产泡沫现象也是不争的一个事实.
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1.2非泡沫论
学者黄征学认为,房地产的价格不断走高,商品房空置率居高不下,房地产投资增幅逐渐增大,这些现象不足以构成房地产泡沫,这一结果是根据于相关参数的测定得出的.任志强的观点是,房地产市场具有其他产业不具备的特殊性,还有一个原因就是房地产的销售期限不固定,跨度较大,而一些房屋的空置也只是短期的,房屋的入住率是持一个抛物线的趋势,有跌落也有反弹回升,这需要房地产商耐心等待.理论上来说,商品在销售时期,出现供求不平衡的状况是合理的,是一种很正常的经济现象.相关结果表明,我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态,与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比,是远远低于二者的,换个角度来讲,就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的,从价格上来讲,房地产泡沫现象也是不复存在的.
任志强表示,泡沫从经济学的概念,只要有市场溢价就有泡沫,但是什么东西没有市场溢价呢,几乎没有.比如手机,一出来5000块钱,过两天变成4000,再过两天3000了,你说是泡沫吗,最初的时候就是知识产权的市场溢价.任志强还称,第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆,中国的房子没有杠杆,首付30%,二套房首付70%,跌了30%还是百分之百的付款,没有什么泡沫.
1.3泡沫必然论
目前看来,房地产泡沫现象是一种模糊的概念,不能很清楚的界定其是否存在,比股市泡沫现象更难概括.如今,很多人进行房地产投资项目,对于投资项目来说,收益与亏损是最为平常在所难免的,泡沫也是自然而然的.是长久以来的自然规律.吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难.现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的.希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律.
1.4泡沫威胁论
总体上来讲,我国的房地产态势是健康且持续稳定的,部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象,这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象,特别是商品房的空置率尤为严重,我们应对这现象高度重视,因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态.有人认为,这些地区的房地产投资的幅度过大,房产价格涨幅太快,出现了虚热的状态,这一系列的问题都是市场风险存在的根源.林云霞认为,目前我国房地产市场总体上是健康的.但是目前一些城市房地产投资增幅过大,土地供应过量,房价和地价上涨过猛,商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高,这些现象应引起高度警惕,这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头,刘志峰认为,目前部分地区投资增幅过大,土地供应过量,价格上涨过快,出现了不同程度的过热,虚热和结构性问题,存在较严重的市场风险.
二、房地产泡沫的根源
2.1土地自身的特性
段正梁教授认为,土地有其有价格而无价值的独特性,这直接导致了土地被进行买卖的后果.一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动,“炒房地产”已经形成一股热潮,加入这个大潮的人也越来越多.在经济方面,土地具有稀少性,在所有的生产要素之中,土地的反弹可能是最微小的,可以说是微乎其微的,土地在供给方面,具有稀少性、多元素以及包含性的特点,这些特点致使土地价格不断攀升.土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性,更是使得土地价格上涨的趋势越来越高.同时,目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同,以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让,而如今房地产项目是作为投资概念运行的,通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了,正是基于此,房地产泡沫才有形成的空间.
2.
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