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土地增值税类论文范文检索,与欠税门:土地增值税清算之辩相关论文开题报告
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2013年11月24日,中央电视台《每周质量报告》报道,长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做了精心分析测算,结果发现,2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元,这意味着在此期间全国房地产开发企业欠缴土地增值税总额超过3.8万亿元.SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等国内知名房地产企业均榜上有名.其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元.
一石激起千层浪.各种声音争论不休,民众质疑,房地产企业叫屈等那么,央视的炮轰是否站得住脚?房地产企业是否欠下巨额土地增值税?土地增值税清算为何如此艰难?土地增值税制度是否需要改革?
央视与地产商的欠税口水战
对于央视的质疑,万科、金地、融创中国、金隅在11月25日纷纷回应表示,认为央视的报道源于误解,是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”,称“欠缴”土地增值税的说法并不合适,应将其称为“预提费用”,即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”.达到交付条件的,公司均已按照国家相关规定依法纳税.
华远地产董事长任志强对央视的报道表示强烈抗议,在其微博上直言看完才知央视的愚蠢与无知.土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,在未达到税法规定结算条件时可不交,并不违背税法.任志强还表示正在研究如何公开起诉央视.
房地产商们口径高度一致地否认欠缴土地增值税,央视报道纯属无知.
随后的11月26日,国家税务总局有关负责人回应央视报道称,近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税的巨额推算,对税收政策和征管方式存在误解误读,我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强,2013年1至10月组织收入2710.78亿元,增长22.2%.国家税务总局与房地产商站在同一阵营.然而,细心的人会发现,国家税务总局对于大家关注的土地增值税是否存在巨额欠缴的问题避而不谈,并未给出一个明确的答案.
被房地产行业狠批“愚蠢无知”的央视在隐忍蛰伏一个多月后开始反击.2013年12月30日晚,央视再次扔出重磅炸弹,矛头直指开发商一哥―万科.央视《东方时空》专题报道截至2012年底万科未及时征缴的土地增值税超过44亿元,央视记者实地走访了部分万科项目及相关主管机构,发现吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个房地产项目达到清算条件,但未及时申报纳税,而主管地税部门也未及时要求清算,巨额税款以应付未付的面目长期挂在企业账上.
针对此次报道,2013年12月31日上午,万科通过深交所发布公告再次否认称：截至2012年12月31日,公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元,此为公司按照会计准则要求,对未来可能产生的土地增值税进行的计提,公司不存在应缴未缴的土地增值税.并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目经核实,均不属于“应进行土地增值税清算”的情况.具体如下：（一）广州金域华庭项目,目前销售比例仅为49%,远未达到土地增值税清算条件.（二）吉林万科城项目,根据经审计的实际成本及收入测算,目前项目毛利率仅为16%,预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额,属于应退税项目.（三）广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目,均未全部完成销售,最近交付时间均为2013年12月.虽然均未达到应清算条件,但项目公司已经在整理相关材料,为清算工作做准备.
任志强也再次发微博表示：“央视将万科
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日前,万科一小股东向深圳市盐田区人民法院提起诉讼,要求万科立即向全体股东公布有关162个项目土地增值税的缴纳情况.
各路媒体又一次纷纷跟进报道,房地产企业土地增值税清算的争论持续发酵,但是截至目前仍未有一个权威的确切说法.
房企是否欠缴巨额土地增值税
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税.从1994年1月1日起在全国开征.土地增值税征税范围不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产,课税对象有偿转让的土地增值额.土地增值税的税率为四级超额累进税率,即增值额未超过项目金额的50%,税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%,税率为50%；值额超过项目金额的200%以上,税率为60%.土地增值税实行“先预征,后清算,多退少补”的征管方式.预征一般按照销售收入的一定比例征收,预征率由省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定.除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%.
央视与房地产商争论的核心实质是对土地增值税征管方式和特点的不同理解.央视的测算逻辑主要是这样的：根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据,2005年1月1日至2012年12月31日,全国商品房销售总额超过31.2万亿元.再根据中国社科院绿皮书的披露,2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%.由于近年来,全国房地产市场持续增长,没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略.照此测算,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元.实际上征到的土地增值税0.8万亿元.这样,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元.“3.8万亿元”―显然是一个“骇人听闻”的天文数字.根据该数字,8年间,开发商平均每年欠缴4750亿元土地增值税,而国家税务总局的统计数字显示,2012年全国土地增值税2719亿元.两厢对比之下,自然是令人“义愤填膺”.但平静下来分析,是否真的有那么多的欠税?
不妨下面我们来作一个简单分析.
央视采用2009年房地产行业平均毛利率55.72%,2009年的数据并不能代表8年的数据,此外,不同的统计口径下是否存在毛利率高估的问题.根据房地产上市公司年报数据统计,2007年上市房地产公司平均毛利率38.59%,2011年上市房地产公司平均毛利率为39.38%,2013年三季报104家上市房地产公司平均毛利率为36.7%.可以,行业平均毛利率大致在38%左右.在没有认为上市公司财务舞弊的证据下,通常我们认为经过独立的注册会计师审计后的上市公司年报数据是真实可信的,因此可以采信该行业平均毛利率,显然这与央视的数据存在不小的差距.由于土地增值税实行四级超率累进税率,毛利率的差异可能导致对应的土地增值税额有很大差异.
其次,央视的测算忽略了税收优惠政策.《土地增值税暂行条例》规定“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税”.“普通标准住宅”的认定,可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握.享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准.允许单套建筑面积和价格标准
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