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土地增值税类论文范文检索,与欠税门:土地增值税清算之辩相关论文开题报告
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适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.此外,土地增值税免税政策还包括,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,《土地增值税暂行条例实施细则》规定也免征土地增值税.由于缺乏统计数据,我们不清楚增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的量有多大,但是央视测算过程中忽略了该部分也是不够严谨科学.另外,需要注意的是,央视引用31.2万亿元是8年间国家统计局口径的新建商品房销售总金额这其中还包括可售型保障性安居房,如开发商参与的经济适用房、集资房、限价房、棚改房、安置房等.其中经济适用房国家规定开发利润率不能超过3%,基本上不需要缴土地增值税.从以上的简单分析可以看到,房地产企业土地增值税清算肯定存在着各种问题,但是欠缴数额是否如央视所说般如此巨大,确实值得商榷.在“欠税门”的第二回合交手中,央视应该已经意识到之前的不谨慎,避而不谈3.8万亿,而是集中火力攻开发商一家.
在会计核算中,房地产企业一般会在当期预提与项目进度相配比的土地增值税,预提的土地增值税,相当于企业预提的拨备,在损益表“营业税金及附加”中反映,减少了当期利润.按照税法规定,预提的土地增值税企业所得税前不予抵扣,在企业所得税汇算清缴时需要做纳税调整,但是在财政部2010年开展的上市公司会计信息质量检查中,发现上市公司对已经竣工验收并实现销售的房地产项目,在税务机关未办理清算的情况下,预提清算口径土地增值税按照会计核算口径计入成本费用,但在申报企业所得税时对尚未缴纳的预提口径土地增值税未进行纳税调整,导致漏缴企业所得税.根据相关报告,这已不是个别情况.预提的土地增值税在“应交税费―应交土地增值税”明细科目中核算,在资产负债表中反映在“应交税费”项目,由于开发项目时间长,清算时间后延,导致应缴未缴的土地增值税金额越积越大.土地增值税的应缴未缴在完税前定义为“欠税”未尝不可,但这是现行税法赋予房企可以享受延期缴纳的机会,如果企业行为合规,简单称之为“欠税”有些过于严苛了.
土地增值税清算的博弈
土地增值税属于地方税,开征该税种的本意,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第一条所言,“为了规范土地,房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益”.但随着经济的发展,在土地增值税具体实施过程中夹杂了太多别的东西.
分税制下,部分地方政府越来越依仗土地财政.
目前,房地产企业缴纳的各种税费包括房地产税、行政性收费、土地出让金和贷款利息等几大部分.与房地产开发建设相关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税等,约占房屋开发成本的20%左右；行政性收费,主要是由各地方政府和各级行政主管部门向房企收取的费用,包括征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等,约占开发成本的20%左右；土地出让金是房企通过政府组织的“招拍挂”方式获得土地向政府部门缴纳的土地费用,在房价高企的重点城市,这部分占到房价的30%至60%.另外,房企向银行贷款生成的利息及银行向其收取的各种费用,如财务顾问费、公证费、保险费、手续费等,也计入房价成本之中.上述各项费用都计入房价之中,各项费用累加后可达到市场房价的80%左右.
如此高的税费,不仅推高了各地房价,也给房地产企业经营与资金链带来了压力与风险.那么,一些房地产企业就去寻找税收筹划空间.
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：
（一）符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工,完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的.（二）符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年的仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况.
根据上述土地增值税的清算条件,房地产企业会尽量避免触发刚性的主动申报清算义务,即187号文规定的第一种清算条件.开发商可以通过项目跨年开发、分期预售、延期竣工等方式来拖延结算时点,甚至以社区整体配套逐年建成和完善,将单体项目结算时点无限期推后；或者在项目规划时即预设超过15%的可售建筑面积用于自留运营,或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式,处置高于15%总可售建面的物业的所有权等；或者对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证,使相关项目“取得销售（预售）许可证满三年”的起算时点大大延后.“法无禁止”,上述这些筹划方法都是在现行规则的合法操作.
此外,房地产企业可能就会通过一些不合法的手法,比如虚增项目工程建筑安装成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用、不按预征率足额缴纳土地增值税、故意囤压一些尾房不出售拖延土地增值税的进度.
某些房地产企业实施滚动开发,即这一期开发还未完成,下一期的开发已经开始,有的房地产企业开发周期10多年,因此,就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种.
某些房地产企业利用预售房按揭制度延迟或减少对到账收入的确认,根据企业会计准则,收入确认的一个必要条件是,销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方.当购房者的按揭贷款由银行账户直接汇入开发商账户后,后者却往往以风险没有完全转移为借口,对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入.
还有一些房地产企业利用项目公司逃税.房地产企业每开发一个楼盘,便成立一个所谓的项目公司进行全程管理.项目公司是房地产企业的成本中心,拥有法人资格、独立运作.这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩.但在楼盘开发过程中,项目公司基本不会确认营业收入,却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债,成为经营性现金流入的主要渠道.一旦楼盘售罄,这些项目公司往往会被注销.
从税务机关征管角度看,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计复杂,土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度很大,客观上也无法保证能够完全揭穿房地产企业的舞弊行为.
而且,许多地方政府的关注点往往不局限于能征收的税收.一些地方政府除了土地出让后对增值收益征税外,更重视的是以土地出让带动的区域经济发展.与地方政府严格清算房地产项目所获得的土地增值税额相比,开发商前期投入和后续项目建设对于项目所在地整体地价升值的贡献、区域整体开发品质的提升、区域后续开发所需基础设施条件的完善,甚至是城市面貌的改善等等,都具有长远的意义,对于地方政府固定资产投资、经济总量、财政收入、地方官员的GDP政绩等具有持续的贡献.如此算经济总账,你也很难认为地方政府牺牲土地收益进行招商引资是亏本买卖,当然是否合规值得讨论.从这个意义上,这也是大家一直在强调税收法定主义原则,要把各种暂行条例上升到国家法律的高度的原因之一.
根据土地增值税的第二种清算条件,“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”,一个“可”字颇值得玩味,也就是说主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算.既然主管税务机关不要求,那么开发商自然没有主动清算的义务.此处就有很大的“操作”空间,除了上述原因外,主管税务机关可能征管工作不及时,不能掌握项目进展,导致未要求
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