当前位置 —论文—管理学— 范文

房地产企业方面论文范文数据库,与房地产投资信托的法律问题相关论文格式范文

本论文是一篇房地产企业方面论文格式范文,关于房地产投资信托的法律问题相关毕业论文模板范文。免费优秀的关于房地产企业及房地产及物业方面论文范文资料,适合房地产企业论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)――字面直译为“房地产投资信托”,但在中国大陆的语境中,称作“物业投资基金”更为恰当：我国已有的证券投资基金,其结构与香港、新加坡等市场1中发行的REITs的结构没有什么不同,只不过证券投资基金是集合广大投资者的资金投资于股票、债券等证券,而REITs则是集合大家的资金投资于能够产生租金收入的物业.

对于房地产企业而言,发行REITs是筹集资金,将手中物业套现的有效手段.与发行股票上市相比,发行REITs不需要3年盈利业绩,也不需要土地储备,只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可.因此,程序相对更为快捷,这是REITs受到房地产企业追捧的主要原因.对于广大投资者而言,由于REITs所持有的资产大多是正在出租,租金流入稳定的物业,投资风险很低,尤其在一个房地产价格整体向上的市场中,还意味着能够分享房地产升值的利益.REITs需要将租金收入在扣除管理成本和税后的绝大部分收益（如90%以上）分配给投资者,投资回报往往超过一些蓝筹企业债,因此,REITs作为一种有效投资工具很受投资者欢迎.

REITs目前尚未被引入中国境内.最近几年来国内出现的房地产资金集合信托计划在法律结构上与REITs有相似之处,但本质上,国内的房地产资金集合信托计划属于私募基金的性质（200份的限制）,且所投资的方向大多是正在开发的房地产项目（以贷款方式或者股本投资方式进行）,而REITs则是向社会公众发行的一种投资产品,其投资方向一般仅限于能够产生租金收入的物业.

随着2005年6月香港证券及期货事务管理委员会（“香港证监会”）修订CodeOnRealEstateInvestmentTrusts,允许在香港上市的REITs投资于香港以外的国家和地区的物业,境内已经有多家房地产公司表示出在香港发行REITs的兴趣,据说至少有3家公司已经正式递交申请.

对于中国境内的企业来讲,另一个可以考虑的市场是新加坡.相对于香港市场,新加坡对于REITs这种投资产品拥有更成熟的经验：截至目前,香港没有一家REITs推出（领汇基金的上市由于一场诉讼已经大大押后）,而新加坡已经有5支REITs上市,市值达50亿美元（截至2005年4月份的数据）.新加坡市场也是亚洲第一个允许跨越法域持有物业的REITs市场.李嘉诚旗下的长江实业发起的“置富产业信托基金”（FortuneRealEstateInvestmentTrusts）即是在新加坡上市的信托基金,但所拥有的物业全部在香港.

基于上述市场环境的变化和需求,本文将对境内房地产企业在境外发行REITs涉及的相关法律问题进行分析.

REITs的法律结构

首先,REITs并非一个法律上的实体,而是一个由多方主体协同组成的一个“安排”或“计划”（scheme）.以长江实业（集团）有限公司发起,在新加坡交易所上市的置富产业信托基金为例,其各方当事人包括：

信托单位持有人（UnitHolders）：广大投资者；

托管人（Trustee）：一般为银行或者银行附属的信托公司,代表全体信托单位持有人持有信托资产.在置富信托中,受托人为独立于长江实业集团的BermudaTrust(Singapore)Limited；

本篇论文来自 http://www.sxsky.net/guanli/00462215.html

基金经理（ManagementCompany）：负责信托资产的投资、经营.在置富信托中,基金经理为ARAAssetManagement(Singapore)Limited,一家长江实业拥有30%权益的公司；

物业管理公司（PropertyManager）:负责信托房地产的维护、管理,在置富信托中,物业管理公司为Goodwill-FortunePropertyServicesLimited,是长江实业集团内的一家公司.

REITs可直接持有物业,亦可透过特殊目的公司（SPV）持有物业.两种方式的REIT结构图如图1、图2所示：

从图1可以看出,直接持有物业的REITs与透过SPV持有物业的REITs之间的基本结构并无不同,只是托管人所直接持有的信托资产从物业变成了SPV的股权.SPV除了拥有物业外,不可有其他业务.

REITs结构中各方当事人基本的法律关系是：

（1）投资者（信托单位持有人）将资金信托给托管人,由托管人代全体投资者持有信托资金,托管人向投资者发放信托受益凭证.在收购物业后,则由托管人代为持有物业.投资者作为信托安排的受益人,获得信托资产（物业）出租收益,并享有信托财产的全部利益.

（2）信托资金的投资、信托资产的运营、管理由基金经理负责.基金经理则获得管理费.

（3）REITs所持有的物业的维护、保养、公共卫生、保安等服务,由物业管理公司提供.

在整个结构中,托管人始终起着核心作用,它代表全体投资者持有信托资产（开始是现金,随着物业的收购,转换为物业）,聘请基金经理、物业管理公司.在REITs负债经营的情况下,相关贷款文件的签署、贷款手续的办理亦由托管人代为办理.但需要说明的是,作为信托资产的托管人,其所持有的所有信托资产、负债等均独立于其本身的资产、负债.如果一个托管人同时负责多个REITs的管理,各REITs之间也要是相互独立的,这是信托安排的题中应有之义.

正因为如此,托管人的公信力显得特别重要.香港CodeOnRealEstateInvestmentTrusts中要求托管人必须是根据香港银行业条例（BankingOrdinance）第16节获得营业许可的银行或者此类银行附属的信托公司,在香港地区以外的银行和信托机构担任托管人的情况下,则要求获得香港证券及期货事务管理委员会的认可.托管人必须独立于基金经理和REITs的发起人.但基金经理和托管人同属一个集团的子公司也并非完全不可接受,只要符合一些独立性的条件：诸如相互之间没有投资关系,相互之间没有共同的董事等.

相对于对托管人的公信要求,REITs对于基金经理的要求是经验和能力,因为投资者的投资回报率高低主要取决于基金经理的投资判断和管理能力.基金经理对投资者负有受信责任(fiduciaryduty),因此,基金经理所在法域对于基金经理的监管的有效性相当关键.除香港本地的基金经理外,目前香港证监会仅接受澳大利亚、德国、爱尔兰、卢森堡、英国等五国对应监管机构监管的基金经理作为在香港上市的REITs的基金经理.

境内房地产企业境外发行REITs的基本程序

境内房地产企业在境外发行REITs,第一步是要确定适宜的物业：即已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业.尚在开发过程中的物业,不可能成为REITs的收购对象.一般来讲,适于REITs收购的物业包括写字楼、ShoppingMall,停车场等相对集中、便于管理,能产生稳定租金收入的物业.在法律权属方面,应该明确、清晰,不存在争议或者抵押、优先权等他项权利.

大多发展商由于受到较大的资金压力,在开发过程中,往往通过预售实现资金周转.因此,常常在开发完成时,物业也已经出售得差不多了.这样的发展商并不具备发行REITs的条件.而只有那些拥有大量可出租(或者已经出租)物业的公司才具备发行REITs的最基本条件.

符合上述条件的公司,在正式聘请相关承销商、境外律师前,建议首先聘请中国律师对其所拥有的物业的权属状态、已经出租物业的租赁合同等法律问题进行尽职调查和规范化.在此过程中,熟知REITs结构设计的律师也能够为其提供关于REITs的基本信息.

做好上述准备工作后,发起人（即物业的