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房地产类有关论文范文集,与旅游大相关论文格式范文
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封面文章：旅游大发展
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作者：兴业证券研究所
中秋、教师双节刚过,国庆节长假即将来临,从各地旅行社日前反馈的数据来看,黄金周期间国内游、出境游均有望呈现出价量齐升的大好形势,而九寨沟、桂林、云南、海南等黄金旅游线路更是十分火爆,涨价明显.究其原因,最主要是多数市民平时工作忙,又很难组合年休假,远程旅游只有选择国庆长假才能成行.而亮丽的数据则成功点燃了二级市场的做多激情,据统计,近十年来旅游板块在十一黄金周前后均有亮丽表现.
基于旅游行业历史上在黄金周前后的优异表现,随着国庆长假的临近,该板块将为投资者提供了较好的短期交易性投资机会.而从中长期看,政策的强力扶持、行业的稳步增长将有望使以上市公司为代表的行业龙头企业持续获益.近期伴随市场弱势,旅游板块大幅回落,目前估值已处于历史较低的区间,从而为投资者提供了一个“进可攻、退可守”的最佳买点.
吹响旅游大发展的号角
转型大背景下,旅游产业大发展是确定性方向
以成长的眼光看待休闲旅游
随着中国经济走到转型的十字路口,A股也随之步入迷局.经济增长平淡、通胀维持高位且难以排除向上反复的风险、货币政策腾挪空间有限,股指难有大行情,正如我们在此前的策略中所指出的,在狭窄的空间里折腾,获取投资收益非常不易.
但是,我们若将眼光放得更长远一些,现在正是时候,静下心来寻找分享中国经济成长和转型喜悦的真正成长股,以长期趋势的确定来应对短期的不确定性.借鉴台湾、韩国、日本在转型期的后半段,成长行业和公司都走出了独立的行情.
中国经过三十多年的经济增长,人民的生活水平不断提高,消费观念的变化也正处于突变的边缘.从吃穿等生活必需品的消费,到住行等可选消费品的购买,都已经逐步得到满足,未来的消费方向有什么突破口?我们认为,中国正迈向“新生活”,而这种“新生活”的主要特征在于满足休闲享乐等精神需求.我们判断,休闲旅游,在未来将会获得远远超出预期的大发展.
政策给力,《国民休闲纲要》将成为旅游产业大发展的直接刺激
近期,《山东省国民休闲发展纲要》获得通过,不日正式下发.《纲要》提出两点,远远超出市场预期,表达了政府大力发展休闲旅游产业的决心：
（1）实施休闲促进政策.全面开放公共休闲资源,努力实现各行各业公共休闲资源的公共化、社会化.原则上,凡是政府投资的休闲设施和产品都要免费开放.将国民休闲逐步纳入社会养老福利范畴,关注老年人、残疾人等特殊群体的休闲需求,鼓励企业安排福利休闲、奖励休闲.
（2）落实带薪休假制度.严格落实国务院《职工带薪年休假条例》,将职工带薪年休假落实情况纳入同级文明单位考核、企业社会责任体系考核,确保职工带薪年休假制度落实到位.鼓励职工根据个人意愿,灵活安排年休假时间,实现与法定节日相连接,形成集中休闲时间.
根据我们相关的跟踪,江苏、浙江、江西、北京、山西等省国民休闲发展纲要也即将出台.我们认为,政府已经从战略的高度认识到了休闲旅游产业对于经济增长的拉动作用,投资者应该重视政策红利和转型双重叠加,给旅游产业和相关上市公司带来的大发展机遇,全面布局旅游股的战略性机会.
旅游大发展的充分性：消费临界来临,地产模式破除
美日消费升级路：服务消费逐渐占据主导
回顾世界老大哥美国和我们近邻日本的消费路径,更可以为中国的未来消费升级指明方向.美国的消费经历了三次重大的升级.当人均GDP在1000-3000美元之间时,耐用品消费逐渐超过必需品消费成为居民消费的主导；人均GDP在3000-12000美元之间时,居民服务消费的比重稳步提高；当人均GDP超过12000美元时,居民服务消费的比重主导居民消费结构.
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观察日本,20世界50年代中旬到60年代中旬,家电消费主要是生活辅助型家电,如冰箱、洗衣机.之后的十年,家电消费逐步走向生活享受型家电,如彩电、空调和汽车等.到了经济快速增长的末期,娱乐、休闲旅游、金融服务等主导了居民消费.
图1、日本消费升级,从合理化向舒适化再向时尚化发展
中国消费升级：已到倡导休闲旅游时
随着我国人均GDP近几年快速突破3000、4000美元,最近动向是,服务消费需求正面临突破,并将成为未来的主导性消费需求.三十年的改革开放,持续提高了居民的可支配收入,满足了人民群众不断增长的物质、文化需求.根据国家统计局《2010年国民经济和社会发展统计公报》,2010年我国的人均GDP已经接近4500美元.分区域看,早在金融危机的2008年,中国多数东部省份已迈过了服务消费快速增长的人均GDP3000美元门槛,而今年大多数省份将迈入该区间.
近三十年的消费增长,从纵向的时空层面上,我们用“升级”来动态描述,可以清晰地发现,消费的增长在纵向上不断从吃、穿等必需消费品向住、行等耐用消费品扩张；横向上,不断从基础消费品向高级消费品转移.以食品消费为代表,纵向上,虽然居民食品支出也在上升,但食品消费支出占总收入比重不断下降；横向上,水产品、肉类的消费增速远远快于粮食、食用油.
从住房和汽车消费等耐用消费品角度来看,人们对住房的需求增长,特别是在1998年后,持续高于收入增长；同样,汽车保有量的增长率也快于收入的增长,房产、汽车等旧时王谢堂前燕,如今已经飞入了寻常百姓家.客观上来说,当前,汽车、住房等大件消费品的需求还没有被完全满足.特别是考虑到中国存在区域之间巨大的差异性,广大中西部省份居民还正处于购置耐用消费品的阶段.
但是,我们更应该看到的是,短期之内,大中城市住房的价格高企,使得民怨沸腾；汽车数量的快速增长也带来了拥堵等城市病.限制汽车数量增长过快,对房地产的去投资化调控,将是未来数年的宏观调控目标.
当前,必需消费品已经逐渐饱和,耐用消费品中的住房消费面临“去投资化”,汽车消费又面临城市拥堵、油价高企等成长的烦恼时,居民的消费何去何从?显然将加速走向消费升级,加速推进服务消费.
图2、中国居民普遍进入了消费服务业的阶段
破除地产投资“旧生活”,迎接服务消费“新生活”
从经济转型和房地产调控看,国人的消费理念正面临重大转变.过去十年内,房地产改变了普通民众的生活方式,甚至可以说,主宰了广大民众的消费需求,成为众多家庭最大的消费开支,几代人攒钱、赚钱投资房产.而房地产投资泡沫、高企的房价加添了“房奴”们的艰辛,挤占了其它消费的扩展空间.
因此,地产去投资化的影响是深远的.近一年连续出台了严厉的房地产调控措施,从中可清晰地看到中央政策思路：房地产需要去投资化、去杠杆化、增加保障性.我们认为,房地产将回复其最本质的消费属性,实现“居者有其屋”是政策目标.
由于住房需求的自相关性,当存在房价上涨预期时,对房屋的需求也越大.因此房屋回归消费属性减弱了房价上涨的预期,从而减少了对房屋的投资需求,居民的资产存在再配置的需求.
当人们告别地产投资的“旧生活”之后,我们需要思考,资金会流向何处“新生活”在哪里?消费升级的必然选择告诉我们,服务、休闲等精神文化需求是下一阶段消费增长的重点!
旅游大发展的必要性：经济增长抓手,社会和谐利器
旅游业的大发展,有其必要性.一方面,在预期经济增速不断下滑的十二五期间,休闲旅游产业能成为地方政府发展经济的重要抓手.另一方面,旅游业的
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