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房地产企业方面有关论文范文,与房地产开发企业税务筹划探析相关论文查重免费
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尽管税务筹划和“偷税”、“逃税”或者“避税”的目标都是为了降低企业的纳税额,提高企业的经营效益,但是,其却是一种正向的、积极的、合法的管理活动.税务筹划具体是指：遵循国家的法律、法规,利用各类合法的筹划方法,对企业的经营、投资以及理财等方面进行优化管理,从而达到有效降低企业税收成本的目的,进而促使企业的税后收益不断增加.从企业层面上来看,税务筹划的有效实施能够更好地利用国家的税收优惠政策,为企业获取更高的利益,占领更多的市场份额.具体来讲,主要体现在：降低企业的纳税基数,有效增加其股本回报率,为企业创收；递延企业的纳税时间,增加企业单位时间内的流动资金量,使得企业的资本配置更为灵活；有助于企业选择正确的实体投资,最大限度地实现税后利润优化；提高企业的市场竞争能力以及财务运作能力.从国家层面上讲,企业税务筹划的有效实现,可以促使企业的资源配置以及投资更为科学、合理,产业结构升级速度更快,最终实现国家总体财政收入的大幅度增加.从社会层面上讲,加强企业的税务筹划工作,可以引导企业纳税人形成主动的纳税意识,并为税收代理行业提供更为广阔的发展空间.由于国家的税收制度本身具有强制性和无偿性,致使企业的纳税人长期处于被动的纳税状态,其纳税意识淡薄,对税收政策缺乏关注,但是,企业又确实需要通过有效的“税务筹划”,优化企业的纳税结构.为了有效解决这一矛盾,税收代理行业蓬勃发展起来,其为企业提供了更为专业的“税务筹划”服务,切实提高了企业的纳税质量,节省了大量的经营成本.从税收环境方面看,随着企业纳税意识的不断加强,我国的税收法律观念在国内企业中会更加普及,进而获得更多的企业客体支持,从而能够更快地构建出良好的社会税收环境.
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一、税务筹划在房地产企业中的具体应用
（一）准备阶段的税务筹划
（1）选择恰当的组织形式以及结构.个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式.根据我国税法规定,前两者可以免交企业所得税.而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税,同时,税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税.尽管从缴税方面考虑,前两个组织形式对促进企业的发展更为有利,但是,在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊.因此,企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择.企业的组织结构主要包括子公司和分支结构.分支机构不具备法人资格,其相关税额由总部统一缴纳,总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得,从而实现降低纳税额的目的,但是,总公司却是要为分支机构承担部分连带责任.子公司拥有独立的法人资格,其在税款上需要自行缴纳.总公司无法借其实现纳税额降低,但亦不需要承担过多的连带责任.所以,在选择组织结构时,需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择.
（2）选择合理的筹资方式.通常情况下,房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征.这些特征使得企业的融资难度加大.目前,房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等.其中,最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资.前者无需偿还,但是,要分给投资者股利,相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低,但是,需要向投资者支付大量利息,但利息可以用来抵税,不过容易引发
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（3）选择适当的建设项目.建设项目的选择,主要从地址以及规模两方面进行考虑.目前,在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时,其增值额尚未超过扣除项目金额20%时,并不征收纳税人的土地增值税.这一优惠政策,为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据,并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间.
(二)项目建设阶段的企业税务筹划
（1）选择合理的建设方式.对于房地产企业而言,房地产项目的建设方式可选性较强,例如：代建方式以及合作开发等.选择合作开发模式时,如果是甲方出资,乙方出地,项目建成之后,双方按照之前的约定分配房产,土地增值税暂免征收.同时,对于以不定产投资入股的一方,税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险,但其在转让股权时,不需要缴纳营业税.选择代建方式时,代建方向客户收取一定的代建费,由于房地产权属并没有发生转移,所以,其无需缴纳土地增值税.
（2）成本费用以及利息的合理扣除.对于房地产企业来说,其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策,最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中.税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定,例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等.像“业务招待费”等限额扣除的成本费用,企业应尽可能将其控制在限额范围内.像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用,房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量.像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用,房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生.
(三)销售阶段企业的税务筹划
（1）确定最优的销售价格.房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量,但是,在税收等因素的影响下,并不是价格定得越高,企业的获利越大.从税收缴纳方面来看,房地产企业进行销售价格确定时,要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据.表1为我国土地增值税四级超率累进税率表.
（2）企业销售收入的税务筹划.按照企业的利益最大化原则,在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司,对“收入”进行有效分解.成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解.其中,代销过程中,房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用,并作为企业的土地增值税抵扣项.而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项,从而达到合法降低企业纳税额的目标.转销过程中,房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低,从而降低土地增值额,进而达到节税的目标.二是分签合同,达到分解“收入”的效果.尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用,但是,大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加.在这一情况下,房地产开放企业可以采取转包R
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