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房地产企业方面有关论文范文,与房地产开发企业税务筹划探析相关论文查重免费
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20;装修项目”或者自设装修公司的方法,达到降低应税收入的目标.同时,还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标.三是借助促销方式,分解“收入”.类似于“价格折扣”的促销方式,能够为企业实现应税收入降低的目标,进而促进税负降低.但是,这类方法在执行过程中,要严格遵照相关税法规定,否则,很可能引发企业税务筹划风险.（四）保有阶段企业的税务筹划当房地产企业的库存出现大量积压时,很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益,进而减轻因产品积压而引发的资金压力.借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化.（1）选择合理的出租方式.税法规定,房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的,例如营业税、房产税以及企业所得税等.这同样增加了房地产企业的税收负担.但是,如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”,则仅需要缴纳一定的企业所得税,如此,企业的税负压力将大幅度降低.
（2）选择适当的会计政策.在投资性房地产的会计处理方面,会计准则中的处理方法主要有：成本法,该方法对企业的历史成本进行计量,在规定的年限内可做计提折旧处理.权益法则是采取公允价值计量,公允价值变动损益是由公允价值变动决定的,不进行计提折旧.相对于权益法,成本法更适合房地产企业,因为,其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额,从而有效降低房地产企业的税负.
二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策
（一）准备阶段房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作.相对来讲,税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管,同时,分支机构一旦出现亏损,出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的.所以,房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时,要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买.如果是直接购买,企业则必须缴纳一定的契税,但是,采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳,这样便可以为企业节省大量的税款.目前,国内多数的房地产公司都是按照“先买地,再创建项目公司”的传统流程进行房地产开发的,如此,便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担.所以,房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利,并承担全部责任.同时,把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处,并用其名义进行土地使用证办理,如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下,银行贷款都是房地产企业融资的主要来源,在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下,企业的贷款难度显著增加.所以,更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构,而在融资过程中,合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素,所以,房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通,并严格遵循独立交易原则,从而将结算利息费用充分利用起来,以实现有效降低企业税负的任务.
（二）开发建设阶段在该阶段,房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响,所以,房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下,根据企业该项目的预征利润率,选择合理的成本费用核算方式,尽量为企业获取“节水效益”,从而促进企业的资金供应链周转正常.同时,房地产企业在制定投资计划时,要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑.如果施工项目外包给其他企业,在合同签订时,要明确规定合同价款以及发票的取得方式,从而有效避免不合规风险的出现.
（三）销售阶段该阶段,税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入,进而最大限度地降低增值额.房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定,合理进行销售价格制定.在开发项目整体转让过程中,房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算,从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现.
（四）保有阶段在这一阶段内,房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动.其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据,还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通,并尽可能争取征管部门的认可与支持.在将“租赁”转为“承包经营”时,房地产企业要办理相应的营业执照,并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分,同时,将“经营人”的角色赋予“承租人”,并对其经营活动进行
三、实例应用
（一）对房地产的增值率进行适当控制该房地产公司主要从事房地产开发,其严格遵循国家的相关税收法规,合理制定企业的税务筹划方案.其在实际的生产与经营过程中,主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等.目前,我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式,该房地产公司在进行房价制定时,对土地增值税临界点进行了充分的考虑.例如：税收因素对销售利润的影响等.具体分析如下：对房地产价格进行合理制定.某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米,需要支出的费用（包括税金）为3619万元.有两种销售方案,第一种,每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元.如果按照售价2110元销售商品房,房地产公司的销售收入为：0.211×20357等于4295.327万元,增值额为：4295.327-3619等于676.327万元.增值率为676.327÷3619等于18.7%,未超过20%的临界点,企业的最终利润为676.327万元.如果按照2210元一平进行商品房销售,则销售收入为：0.221×20357等于4498.897万元.营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%等于10.1785万元.教育附加费增加了10.1785×3%等于0.3054万元,城市维护建设税增加了10.1785×7%等于0.7125万元.最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619等于868.68万元.增值率为：868.68÷3630.1964等于23.9%,超过了临界点20%,需缴纳的土地增值税为：868.68×30%等于260.60万元.企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60等于608.10万元.通过比较两种方案的获利情况,该房地产企业应该以每平2110元销售商品房.（二）该房地产租赁业务的税务筹划该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时,出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的,对部分房屋进行对外出租.该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业,租期为6年,租金为600万元/年,其中包括一些家具和电器费用,还有费、水电费.房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元,预计使用年限为6年,且每年所支付的费为24万元,水费为18万元,电费为24万元.则房地产企业应缴纳营业税600×5%等于30万元；房产税600×12%等于72万元；城市维护建设税30×7%等于2.1万元；教育费附加30×3%等于0.9万元.家具、电器的成本为54+54×17%等于63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6
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