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0;法律内涵缺乏与时俱进的理论指导、政策目标,与政策实施的监管出现脱节,以及对物业公司的服务功能和逐利性的利益边界的政策界定不明确,是导致业主与物业公司纠纷和冲突不断升级和扩大化的深层次原因.结合《物业管理条例》,笔者认为,《北京市物业管理实施细则》（下称《实施细则》）应尝试、探索、实现以下几个“明确”：
1.按照有权必有责的原则,《实施细则》应以法律的形式明确业主是物业管理的责任主体.即将提交全国人大审议的《物权法》立法的指导思想非常明确,就是突出强调保护业主的财产权利,按照权利和责任相对称的原则,应明确物业区域内管理的责任主体是物业区域内拥有个人财产的业主.而作为业主整体利益的代表――业委会,政府应当承认其合法的社团法人地位,从而使其具备承担民事主体法律责任的资格.同时,政府基层职能部门通过与业委会的直接对接,依法完成政府对社区综合管理的宏观目标.
2.应明确规定,物业管理权归业主所有,非业委会书面授权、或政府依法有权部门明文规定,物业公司对业主的一切强制、“管理”或阻挠行为均构成对业主合法权益的侵犯.
3.应明确规定保安队伍经济收入的相对独立性,实行业委会和物业公司对其双重领导的体制.保安队伍的主要作用是,依据业委会对小区公权管理秩序维护的书面授权、或政府依法有权部门明文规定开展工作,而非为维护物业公司的利益服务,进而强制或“管理”业主或业委会遵守所谓的“规定”.
4.应明确规定物业公司前期物业管理的时间期限如半年或一年,并向政府主管部门交纳相当于一定时间如半年的物业管理费作为信用抵押金.如因前期物业公司未履行义务或履行义务不完整,导致业委会在规定时间期限内无法成立和履行职责,超出时间期限之后的物业管理费用由物业公司自行承担,且物业公司不得撤出.信用抵押金由政府作为罚金一并没收,并重新审批物业公司的资质等级.
5.应规定业委会成立的时间期限如半年或一年的同时,应明确业主不作为应承担的责任.如由于业主人为的原因在规定的时间期限内无法成立业委会,前期物业公司有义务提前三个月公开明示,超出时间期限有权选择退出,其物业资料全部移交行政主管部门“居住小区管理办公室”暂时封存.由此造成的后果由全体业主承担.
6.应明确规定物业行政管理有权部门拥有的任何一项执法权力中对应的义务标准,对行政不作为、行政作为不当、执法不到位等,规定具体的行政责任.对业主筹备委员会或业委会的书面诉求均应以书面答复,双方备案.对任何一方不依法开展工作,任何一方均有权提请法律诉讼.
7.对物业服务收费管理办法的制定应本着宜粗不宜细的原则.物业服务收费是两个民事主体之间的市场行为,通过合同进行约束.价格应由合作双方进行协商,物业公司认为价格低,可以选择退出.业主认为价格高,可以不委托物业公司,而选择其他的物业管理模式,如业主自营管理模式.
8.应明确规定,物业公司年检、管理资质等级审查等必须出据业委会签署的物业公司财务已公示并审计的证明,方可具备审验资格.否则将予以吊销营业执照和行政许可证等,以确保业主的知情权、监督权得以真正落实.
（作者单位：北京市社科院经济研究所）
（本文编辑杜珂）
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