房地产市场需求特性与营销关联因素探析

摘    要：　随着我国社会经济的迅速增长，房地产行业逐渐发展壮大成为国民经济支住产业之一。近年来，我国房地产存在区域性过热现象，因房价的不断上涨，出现了部分炒房投机行为，使得局部区域呈现房地产泡沫现象。这种现象的产生与其他国家的一些地区相比，我国房地产行业一直呈现着价格走高的趋势。所以基于此类现象，中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，继续实行差别化调控。在这样的发展背景下，我国房地产销售行业也发生了一定的改变。本文将以房地产销售现代化背景为基础，进行环境及市场需求的简单分析，希望能够为日后房地产营销工作的开展，找到影响因素便提供一些简单的借鉴。
　　关键词：　房地产; 营销策略; 影响因素; 分析探讨;
　　引言
　　受到近些年我国经济迅猛发展的影响，房地产市场行业中的竞争局面越发激烈。我国针对房地产行业销售价格持续走高的趋势，先后出台了许多的政策来应对，房地产市场的宏观调控状况，使得开发商对于营销工作的重视程度逐渐提升，房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节，因此房地产行业营销成为了房地产行业的重要组成成分，想要进一步促进房地产销售行业的发展，需及时了解影响营销因素，从而针对性进行营销方案改革，进一步促使房地产行业能够适应现代化发展。
　　一、房地产行业的营销环境与市场需求
　　（一）房地产的营销环境
　　房地产行业的运行过程中，营销环境是影响营销方案制定的主要因素。宏观的营销环境实际上指的是经济、社会、法治、科技、人口、地理等因素，而对应的微观环境则包括施工、业主、物业、设计以及竞争等因素。无论是宏观因素还是微观环境，都能够在日常发展过程中对房地产的营销策略制定产生非常大的影响作用，同时会制约房地产营销方案的运行。与此同时，现代企业以销售为主进行房地产开发过程中想要制定合理的营销策略和推广方案，必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品、政策以及适宜的营销方案。并且要充分考虑到营销所处的现代市场环境，针对性进行营销手段的创新，在适应现代化营销环境的发展基础上制定出最合理的营销方案。
 
 
　　（二）房地产业的市场需求
　　从现代房地产市场的营销现状来看，发展特性对于消费者的购买有着非常重要的影响。另外房地产企业所制定的营销方案将是消费者购买的主要引导因素。随着现代社会经济市场的逐渐复杂化，消费者在现代化发展过程中，其消费心理以及素质文化的需求也不断提高，在对房地产项目选择的过程中增加了不同的需求。
　　二、房地产市场需求特性
　　（一）房地产市场需求的层次化多样性
　　现代化房地产市场中呈现出多样性和层次性的特点。房地产市场中所呈现出的多样性取决于房地产市场本来所有的层次性。又因为现在消费者的社会地位以及生活环境的改变，使得对房地产项目的需求也逐渐发生变化，也就促使了房地产项目的多样化发展。这样的时代发展背景下，就要求房地产开发商能够在营销策略上遵循消费市场环境尊重消费的多样性。
　　（二）房地产市场需求复杂多变性
　　现在房地产行业相关市场中具有非常复杂的多变性特点。随着社会不断地发展，消费者的人数以及层次也不断丰富，对于房地产项目要求也不尽相同。这就使得房地产项目的购买选择在现代市场中变得逐渐复杂起来。随着社会生产力的不断更新，消费者的经济水平不断提升，在现代生活过程中，对房地产项目的选择也逐渐提出了更多的要求。房地产企业必须要适应现代化发展，在房地产项目中增强营销效率来满足消费者的使用需求以及多变性需求。
　　（三）房地产市场需求可诱导性
　　房地产市场的经济来源是消费者对房地产项目的购买需求，而在购买过程中消费者经常会以企业的销售方案为引导性因素而选择房地产项目。也就是说消费者的购买欲望很可能受到房地产宣传或相关营销影响策略的引导而产生购买欲望。所以房地产营销过程中，营销策略会极大地引导消费者进行项目购买，在此过程中房地产企业应该积极适应现代化市场的消费者需求心理，根据外在资源需求来更新营销策略。
　　三、房地产营销策略的影响因素
　　（一）消费者购买行为
　　现在房地产市场的营销策略制定受消费者购买行为的影响非常大，实际上对于房地产市场而言，最主要的目的也就是激发消费者的购买欲望，使消费者产生购买行为，所以对于消费者的消费行为而言，属于个体消费也是能够影响房地产销售行业制定营销策略的主要因素。对于消费者而言，要购买房地产项目过程中会包括感觉、知觉以及心理偏好，或对该项目的概念预知的内容。对房地产经项目来说，营销策略的制定必须要符合现代消费者的消费发展心理，适应消费者所处的生命周期以及生活环境，以适宜的方式来吸引消费者的购买目光。与此同时，按照消费者个人习惯以及相关行为来制定营销策略时，采取适应的营销方式来对每一位消费者起到概念引导作用，无论是从宣传还是从产品包装上来说，最主要的目的都是吸引消费者的目光，使其产生对产品的偏好心理，在刺激因素的引导下，使消费者在有条件的基础上进行合理的产品选择，坚持因地制宜的方式来制定销售策略。
　　（二）市场环境因素
　　就房地产的营销项目而言，不仅仅受到消费者的购买心理影响，在日常销售过程中，市场环境的外在因素也对相关房地产项目的营销方案制定起着非常关键的影响作用。就房地产项目而言，外部环境也就是社会文化氛围以及当代发展的经济水平或政策制度的比较关键的外在因素。也就是说，相关房地产企业在制定营销策略时，必须要以现代环境为基础进行方案的合理更新，适应现代化发展的基础上，适应政府的销售政策引导销售方案的科学制定，保证能够在适应现代化环境发展的基础上，以创新的观念来制定营销方案。对于现代房地产行业来说，营销策略是引导消费者购买的主要发展因素，所以营销方案的设计必须要在尽可能丰富条件下适应现代市场发展需求。充分考虑营销过程中所产生的产品价格和品质等问题，保证能够因地制宜的考虑消费者对产品的渴望，并且满足品质需求的基础上，进行个性化销售方案选择。房地产项目还可以根据市场需求进行促销性引导，在此过程中可以提供一定的外部条件，利用产品的价格竞争优势或产品所具有的特性等因素来吸引消费者，在此过程中对营销方案进行合理的制定针对性进行价格定位，在保证合理科学售卖的基础上提高营销策略的有效性。
　　（三）区位因素
　　对于房地产相关项目来说，项目产品的所处位置关系到项目的营销效果，所以房地产项目营销政策再进行设计时就应该及时考虑到一些人为因素或区位因素。对房地产相关项目来讲，楼盘所处的地理环境以及社会氛围、交通配套等设施将会主要吸引消费者的购买目光。也就是说，房地产产品项目在进行营销的过程中，消费者会对产品所处的区域或者其功能性质以及其交通便利程度进行适当的评分，在满足日常生活的基础上，还会对其周围环境和配套设施进行心理评价。所以房地产销售企业应该在满足自然和社会环境的同时制定合理的营销策略，适当的广告宣传，同时突出楼盘的地理位置优势，积极引导消费者做出适宜的选择。
　　（四）房地产附加因素
　　众所周知，房地产在本质上属于特殊性质的商品，它主要是对房屋使用过程，以及相关企业品牌塑造等过程进行体现，并非单指某一所房屋建筑，而在房地产项目销售的过程中，同时设置附加因素，能够提升房地产企业自身的品牌知名度，同时营造出更加优质的企业形象，以此来吸引到更多消费者的目光，进而产生消费行为，由此体现出附加因素对房地产营销策略所造成的影响。
　　（五）营销方面的因素
　　在现代房地产企业日常运转的过程中，为了保障营销效率与质量，相关人员会采用大量不同的市场策略与方式，经过调查发现，现代房地产企业在日常营销的过程中，大多会涉及到以下几方面，分别是：1.价格因素：通过加强对价格因素的控制，以此来对消费者进行吸引。2.促销因素：通过对房地产产品进行包装与宣传，并配置一定的优惠等，以此来对消费者进行诱导，引导消费者产生消费行为。3.产品因素：所谓的产品因素又由房地产产品的品质、样式、特点及功能等内容所组成，提升消费者的兴趣，进而引导消费者进行购买。
　　（六）人文和建筑因素
　　除上述影响因素以外，房地产项目中还包括一些礼仪、风俗、风土、宗教文化或者社会发展趋势等因素的影响。对于房地产项目而言，功能服务层面对于消费者的消费行为会起到非常重要的引导作用，但与此同时房地产项目中所涉及的人文和建筑因素将会是对消费者的购买行为产生更大的调动作用。房地产项目在进行营销方案设计时针对房地产所处地区的风土人情以及人文氛围，可以制定以人为本的销售理念，大力宣传当地的文化特色，将建筑所涵盖的社会文化因素逐渐放大，使得消费者的目光被更多的吸引，与此同时销售工作人员还可以在服务设计以及外观等理念上进行技术支持，帮助消费者提升对房地产项目产品的满意度同时激发消费者主动购买房屋的欲望，提升房地产项目的营销效率。
　　四、结语
　　综上所述，随着我国经济发展，房地产事业的发展也逐渐呈现出价格走高趋势。房地产营销企业想要做好营销策略的方案制定，就必须针对企业的发展状况进行营销方案设计，现代发展过程中所使用的房地产营销方案能够适应现代化的发展步伐，在考虑消费者以及市场的影响因素的前提下，进一步创新营销方案。在发展过程中及时关注消费市场的消费状态，从消费者的角度出发进行产品的设计和研发，逐渐把握市场的发展动态，以适应性的创新理念来改变营销方案，使得营销方案变得更加科学有效，以促进房地产行业的健康积极发展。
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