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摘 要 :2009年三季度以来,全国房地产市场异常升温,伴随着成交量的放大,房价也快速上涨.外资对中小城市房地产投资规模也重现增长态势.本文分析了中小城市外资房地产投资增长的原因,提出了值得关注的问题和建议.
关 键 词 :中小城市,房地产,外资
中图分类号:F270 文献标识码:A 文章编号:1009-8631(2010)01-0048-02
2006年以来,商务部、发改委、建设部、外汇局等部委相继出台多个文件限制外资流八房地产行业,另外受国际金融危机等因素影响,2008年以来中小城市房地产外资流入持续低迷.但2009年三季度情况发生了明显变化,外资对中小城市房地产投资规模又重现迅猛增长.以临沂市为例,2008年仅新登记外资房地产企业1家,注册资本和实际汇入资金同比分别下降75%和7.9%.而2009年三季度,外资房地产企业新登记及增资变更各1家,将实现外资流入1000万美元.为深入了解中小城市外资房地产投资增长的原因及需要完善的外汇管理政策,提高外汇监管有效性,外汇局临沂市中心支局对此进行了调研.
一、中小城市外资房地产投资增长原因
1.外资看好中小城市经济发展和房地产快速发展的前景,投资意愿较强
2009年以来,全国房地产市场异常升温,伴随着成交量的放大,房价也快速上涨.国家统计局公布的数据,截止9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上涨0.7%.如深圳的房价自年初房价触底回升以来,目前已连续8
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2.房地产限外政策放松,对外资进入中小城市房地产市场产生了正面影响
2008年,在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下及行业自身调整的内部推动下,全国房地产市场出现了周期性变化,由增长期转变为衰退期,与之相适应,房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化,持续五年的紧缩型调控慢慢放松,过渡到2009年的扩张型调控轨道.如房贷优惠政策等.房地产限外政策也渐渐放松,从2008年7月1起,商务部向省级外经贸部门下放了外资房地产项目的备案权,外资新设或增资房地产项目无须再报商务部备案,而是由地方外经贸部门报省外经贸斤备案核对即可,这项政策缩短了外资房地产项目的审批流程和时间.2009年5月份,《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外汇登记有关问题的通知》,剔除了企业过去到外汇局办理外汇登记需等待商务部逐级下达的外商投资房地产企业名单的环节,外汇局各分支局和外汇指定银行可直接通过商务部官方网站检索已通过商务部备案的外商投资房地产名单,简化了外商房地产企业在外汇局和银行办理外汇业务的手续.这些政策的出台,对外资进入中小城市房地产行业产生了正面影响.
3.人民币升值预期重现,及房地产信贷政策转向,推动外资流入房地产业
金融危机爆发以来,人民币对美元汇率保持相对稳定,但从2009年10月起,随着美元不断走低,人民币升值预期迅速升温.另一方面,目前一年期人民币存款基准利率为3.87%,而美联储联邦基金基准利率仅在0-0.25%区间.由此可见,即便外资不能从房价上升中得到利润,仍然可以通过利率和汇率赚取双重利润.2009年3季度以来,CP降幅持续收窄,加上今年信贷的大规模投放可能引发的资产泡沫,关于通胀的预期再度逐渐趋于强烈,房地产信贷政策也转向,人民银行、银监会从防范信贷风险的角度,进一步完善了商业性房地产信贷管理措施.在国内银行对房地产业信贷逐渐收紧和外汇管理政策规定房地产企业不得借入外债的情况下,外资并购无疑成为融资渠道有限的房地产企业的“救命稻草”.
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4.地方职能部门在招商引资指标考核之下,对外资房地产资金流入持积极态度
相关文件规定:外资房地产企业一年内付清土地使用权出让金取得《国有土地使用证》后,才能进行房地产开发和经营,新成立的外资房地产企业应依法及时向商务部门备案,外商投资“普通住宅的开发建设”不再列为鼓励项目,同时对土地成片开发列为限制外商投资产业范围.这些政策的出台提高了外资准入的门槛,冲击了中小房地产企业,但对境外实力雄厚的投资者并来构成实质性的限制.实际上,辖内各级招商职能部门更乐于引进这些外国投资者,从而推动中小城市房地产外资流入.
二、值得关注的两个问题
1.外资流入是否会推高中小城市房价值得关注
外资进八中小城市房地产业,一般以投资中高档市场为主.这些项目特别是大型项目占用的资金及市场风险较大.中小城市房地产业起步较晚,中资企业在这方面的经验不足,外资的进入既融通到这类项目开发所需的巨额资金,也承担了部分项且的市场风险.为房地产业的发展提供了急需的资金补充.但由于外资房地产企业对高利润的追逐及跟入效应,造成房地产市场结构性失调,使中高档市场风险增大,从而导致房价的大幅上涨.以往经验表明,外资大量流入房地产后,往往会对当地房价起到“火上浇油”的效果.比如,2005年临沂市新成立外资房地产企业的家数、投资总额和注册资本分别相当于截至2004年末全市累积数的67%、165%和87%.而从2005年起,临沂市房价开始大幅跳涨,主城区商品住房平均价格较2004年同期上涨40%.在目前中小城市房地产市场“量价齐升”的态势下,房地产外资流入的显著回暖会否预示着中小城市房地产价格进入加速上升通道需密切留意.
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2.是否存在境外投机资金非法投资境内房地产的情况值得关注
目前,各国政府在金融危机释放的大量基础货币将使得全球经济企稳后持续面临流动性泛滥的压力,而中国做为新兴市场的领头羊,将成为汹涌热钱的主要投资标的之一.按照规律,房价上涨过程中,在刚性需求点燃楼市热度之后,投资型需求会逐步跟进.而其中是否混杂了境外热钱投机因素值得关注.虽然2007年商务部等六部委出台的规范外资流入房地产的政策堵死了境外居民投机炒作境内商品房的合法渠道,但不能就此排除境外资金通过银行逮规操作或其他非法方式投机房地产的可能,对此应引起高度重视.
三、对外资房地产业健康发展的若干外汇管理政策建议
1.雏护人民币币值稳定,保持各类调控政策协调配合.积极应对资本渗透对宏观经济的影响
完善人民币汇率机制,增强汇率双向波动弹性,加大投机资金风险成本,抑制投机操作.进一步加强利率、汇率和财政政策的协调配合,灵活运用货币、财政及税收政策,形成对资本流八的有效管理,消除外资流入可能带来的负面影响.
2.加强对外商投资房地产企业动态监测
一是由建设部牵头建立对相关管理部门开放的全国外资进入房地产市场信息监测系统,强化对跨境资本流动的监测,实现外资房地产统计数据的信息共享.二是外汇管理部门充分利用现有的外汇账户管理信息系统、国际收支系统等业务系统,加强对外商投资房地产企业资本金账户开立、收支余变动情况的日常监测,加强对银行结售汇业务监管.三是外汇管理部门在强化对房地产市场跨境资本流动监测的基础上,加强与人民银行现金管理及反洗钱部门的协作,建立有效的信息共享机制,积极探索本外币一体化监管思路,对外商投资房地产资金流动进行多层次、全方位的监控,有效防止投机资本利用投资房地产进行套利.
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3.完善外资房地产管理政策有关规定
从微观操作层面上看,现行外资房地产政策有关操作的具体规定操作难度较大,对外资正常流入、结汇造成一定影响.有待进一步完善.如建住房(2006)171号文件规定外国投资者在境内成立外资房地产公司之前不能直接参与境内土地竞拍,但商务部门批准设立外资房地产公司的前提是发改委已经对该公司的房地产开发项目予以核准,而发改委项目核准的前提是外资房地产公司或外国投资者获得开发项目的土地使用权,由此形成审批上的悖论.再如汇发12006]47号规定,境外机构和个人申请购房款结汇时必须提供商品房预售台同登记备案文件,但开发商要等购房者首付款支付完毕后才到房地产登记部门办理商品房预售合同登记备案,从而影响境外机构与境外个人购房款正常结汇.因此,应对外资房地产政策具体操作规定进一步予以完善.
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