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关于学区方面硕士学位毕业论文范文,与学区房省钱计相关论文范文
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自从有了限购、限贷,买房子变得要“走一步看三步”,不仅要解决当前的首要问题,还要提前规划好以后的计划.
杨灵灵一家现住一套两房两厅,房子对口的小学很普通,杨灵灵不满意.她买了一套120万元、不到40平方米的老房子.单价3万多元,实在不便宜,但是这套房子对口上海市长宁区愚园路第一小学,这所学校在长宁区排名前三,对口的学区房“挂出来一套,过两天就卖掉了”.
这是杨灵灵家买的第二套房,她付了首付,办了贷款,拿到房子就租了出去,租金覆盖掉了大部分按揭贷款.
没限购限贷的时候,买学区房没那么复杂,第二套房的首付比例为四成到五成,利率原则上上浮1.1倍,但是没有硬性规定执行尺度,很多二套房贷款都能获得基准利率甚至是利率折扣.但是现在,买二套房的资金成本变高,第三套房则根本不能买,买学区房之前必须好好规划一下了.
NOTE
1.使用权房交易不受限购政策影响,有的可以转成产权房.
2、公积金贷款也有第一套和第二套的区别,买第二套房时哪怕是第一次申请公积金贷款,仍然适用第二套房公积金贷款规定.
3.买第二套房时公积金贷款利率也上浮,且达不到家庭贷款额的上限.
4.勉力置换单价高、面积大的学区房不划算.
1.首付资金不多?买小套
如果你的情况和杨灵灵差不多,现在的房子还住得下,而买套对口重点学校的大房子负担又太重,可以向她学习：买套小面积的学区房,40平方米以下,总价100万以上的.把户口迁入,出租这套小房子,用租金减轻月供负担,就不会感觉到吃力.
贷款是最需要注意的问题.
用纯公积金解决贷款问题
上海信义代书贷款部经理吴洁根据经验,建议买小面积学区房尽量使用纯公积金贷款.房屋按揭贷款以房屋作为抵押物,而绝大多数重点学校都在城市的中心城区或老城区.很多小面积的学区房都是1980年代甚至1970年代末建造的,房龄超过30年,很可能达不到商业银行对住房按揭贷款抵押物的要求.有的要求房子同时达到“面积70平方米以上、总价90万元以上”两个条件,有的要求“面积50平方米以上、总价100万元以上”,还有的只受理房龄20年以内的二手房住宅按揭贷款申请.即使个别银行接受申请,也对借贷人的资质有严格的要求—必须是收入稳定的职业,比如政府机关工作人员、事业单位工作人员、国企职工、军人、教师等.
达不到标准,就不能申请商业银行住房按揭贷款,只能用公积金贷款.公积金贷款对抵押物和借贷人资质没有那么多要求,但也要看公积金账户余额和月缴额,它将决定你能获得多少公积金贷款.
首先,公积金账户要有余额,如果买第一套房子时也使用了公积金贷款,最好在买学区房之前把公积金贷款部分提前还清,再蓄水一段时间,这样买小面积、旧学区房时即使不能申请商业贷款,也能用公积金申请贷款.
有些地方开发新城也会新建学校,这些学校的学区房大多是新建住宅,贷款就没那么多限制了.
用换租解决住的问题
但小房子只能解决上学问题,不够住.杨灵灵也考虑过“一步到位”—直接买套三房,把自住和上学问题一并解决,但是对口的
关于学区方面论文范文
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她打算将来孩子入学后,把原来的房子和这套小房子都出租,在学校附近换租一套大三房,方便孩子上学.
两套房子的总租金足够在学校附近租一套大房子,而且从租金市场的情况看,只要是在地铁沿线的成熟生活区,租金水平不会因为几公里的距离而有什么差别,几公里范围内一套一居室加一套两居室的租金,通常高于一套三居室的租金.所以杨灵灵甚至还有可能有一定的租金结余,用来冲还房屋贷款.
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这种老房子通常都属于普通住房,满5年后转手税费很低.而且市中心的学区房总量不会变,政府新建学区房增加供应的可能性也极小,所以学区房因为其附加的教育资源,一直是供应小于需求,就算房地产市场不景气,房主依然不愁卖不出去.
2.被限购、限贷?买低总价使用权房
使用权是公有住房的承租权.在福利分房时代,各地的居民住房几乎都是由单位分给个人居住,产权公有,使用权归个人,每月从工资里扣除小额租金.1990年代以后,住房制度改革展开,职工可以通过购买公有产权房的产权,把房子的公有产权变成个人产权.大部分公房都通过这种方式变成了个人产权房,但也有例外.
由于职工个人原因和机构改制的缘故,有一小部分住房没有交钱变成个人产权房或是禁止转换,还有些年代更久的老式里弄住房,由于整幢整院的房子被拆分以后再分配给不同的家庭,卫生间、厨房等处共用,导致这些房子无法成套,不符合产权登记规定,个人就只有使用权.北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》规定使用权可转让.上海也规定未列入可出售范围内的公房可以进行承租权（即使用权）的转让和交换.
买卖条件：本地户籍、全额付款
因为不登记产权,这些使用权房如果对口重点学区,就可以解决买房被限购的问题.李萍用40万元在上海市徐汇区买了一间8平方米的“亭子间”做学区房.40万元只相当于一套小面积产权房的首付款,不用再贷款,限贷限购都限制不到它,同样能迁入户口,进对口学校上学.唯一的问题是,使用权不能用于抵押,因此不能像产权房那样申请贷款,购买必须全额付款.
买使用权房时,双方要办理使用权变更,需要同时满足两个条件：必须征得房屋所有同住人的同意；只能在本市户籍人口之间变更.“房屋所有同住人”的认定有些复杂：登记的使用权人、户口登记在房子里的人都能被认定为房屋的同住人.最稳妥的办法是,去房屋所在区域的住房交易中心查阅,以交易中心登记的同住人为准.
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