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从1997年的亚洲金融危机爆发,到2007年的美国金融危机爆发,中国的房产市场完成了一轮由低到高的上涨过程.在这长达10年的楼市上涨过程中,真正的大赢家是那些敢于在市场低迷期入市的投资者,而老田就是这样一位勇于逆势投资的人.

这是一个寒风凛冽的下午,记者见到了他.今年55岁的田国新,自称老田,人称田老头,也有人戏称他是“沪上最牛的打工老头”.其实,老田是不是“沪上最牛的打工老头”记者无从考证,但是,一个靠打工赚钱的人,能够通过投资拥有500万元的家庭资产,其业绩的确是够“牛”的了.那么,老田究竟有什么秘决呢他的回答十分简单:逆势做投资,买跌不买涨.

逆势入市越降越买

常言说“追涨杀跌”,这是一个大多数人都无法摆脱的惯性思维.在投资市场中人们习惯于顺势而为,买涨不买跌,但老田却并不这么认为.他说:“任何投资品在市场上的价格都是会波动的,在其市价下跌的时候进入,不仅风险小,而且往往还能出人意料地淘到‘便宜货’.”

回忆起当年往事,现在的老田仍然非常感慨.他是在1995年来上海打工的,但一直到1997年才存下了仅仅5万元钱,这已经是他的全部财产了.他原本打算把这5万元辛苦钱存在银行吃利息,来个钱生钱.可不巧的是,那一年亚洲金融危机爆发,我国央行大幅度调低存贷款基准利率,把钱放在银行里已经无利可图.与此同时,当时经济也呈现下滑态势,商品价格更是一路走低.就在人们四处打探投资增值的方法但又没方向的时候,老田则来了一个逆势而为的大动作――他要用这笔钱投资买房.而也就是从那一年开始,房价越跌老田越买,从而最终有了6套房的斩获.

我们还是从老田买第一套房说起吧.1997年,由于受到亚洲金融危机爆发的影响,上海的房产价格开始降价,内环以外的房子,每平方米跌幅达500多元,且有价无市买者寥寥.就在那年9月,老田用仅有的5万元钱,又用了10万元的商业贷款,再加上开发商提供的无息贷款,在虹口区的华严路买下一套70.22平方米的房子,仅花了22万元多一点,折合每平方米3150元.房子到手之后,老田又投资2.5万元进行了装修,并配备了必要的家用电器.1998年3月,老田以月租金2500元的价格租了出去.如果算一算账还真不得不佩服老田:这套房子总共投资25万元.每年的出租收益就有3万元,投资收益率高达12%,是银行存款利息的好几倍啊.

市场进入调整期后.其过程往往就是漫长的.1999年上海的房价继续下跌,许多人甚至都感到没有希望了,但老田的手又痒痒了.当时老田的手里仅有4万元钱,他又向别人借了6万元,在密云路买下一套40.48平方米的使用权房子,折合每平方米2470元.自用了两年以后,他又花3万元进行了装修,以月租会1500至1800元不等的价格出租给同济大学的学生使用.折合年投资收益率13.8%.到如今,老田的这套房子早已收回了投资.

另辟蹊径淘低价房

老田投资的回报率之所以能够大大超过平均水平,除了逆势买房之外,另一个关键还在于他能够另辟蹊径淘到低价房.出于各种各样的原因,使得这些房子价位不高,特别是在楼市的低迷期,更有可能捞到比平时更低的价格.

2001年,上海的房价不跌也不涨了,老田认为房价已经到底了,正是投资买房的好时机,如果当时不投资买房,过了这个村就没有这个店了.于是,他果断出手,以每套12万元的到手价,收购了同济大学的两套存量房.这两套房子可让老田捡了个大便宜,一套两室户50.44平方米,折合每平方米2376元;另一套两室一厅54.17平方米,折合每平方米2191元.随后,老田花7万元钱把两套房子进行了装修,然后自住一套,出租一套.至此,老田从一个外地打工的房客变成了拥有3套出租房的房东.再后来,老田的儿子也来到上海打工了,他把那套出租房送给了儿子.

2002年,上海的房地产市场拐点出现了,房价开始上涨了.老田靠打工收入和房屋出租又有了十多万元钱,他还想坐一次上海低价房的末班车.靠仅有的十多万元钱,市中心的房子老田是买不到了,他把目光转向了上海的市郊,因为上海郊区的房价那时还没有启动.功夫不负有心人,老田经过一番考察,把目光锁定在了奉贤区的西渡镇.经过与开发商的讨价还价,他用12万元钱买下了两套房子,一套六楼的是87.4平方米,花了8万元钱,合每平方米915元;另一套七楼的也是87.4平方米,花了4万元钱,合每平方米458元.时至今日,虽说老田的这两套房子年租金仅有7200元,折合投资收益率也仅为6%,但是房产增值幅度却不小,涨了250%.目前,轨道交通5号线奉贤段已经开始施工,地铁站点离老田的房子仅100多米,此房产还有很大的上涨空间.

老田说,就在他不断出手买房的那几年,经常有朋友劝他:房价越跌你还越买,你这不是犯傻吗.当时老田的回答可以说是斩钉截铁:“在国家经济出现滞涨或下滑期间,房产价格的调整或下跌都

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是暂时的,调整过后必然会上涨.况且,我买的房子投资收益率平均在10%以上,是银行存款利息的好几倍,我不仅不犯傻,还捡了个大便宜呢.”如今看来,正是老田的这种投资策略,让他抄到了上海房产的底.


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逆向思维进行到底

老田的故事是令人激动的,一位普通的打工老头能创造出如此的投资“传奇”,的确让人感叹不已.而大部分投资者更希望能借鉴他的成功经验,也能够在未来的投资市场中“火”上一把.对此老田给出的观点是:“要把逆向思维进行到底.”


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老田自有他自己的理由:“自打中国改革开放以来,其资产价格上涨趋势就已经形成了.你只要承认中国经济的发展是向上走的,就应该相信资产价格调整或下跌都是暂时的,总有一天会向上走的.虽然在房地产市场的调整期间,你所购买的楼盘房价可能下跌了,可是你的房屋面积没有缩水,房子的使用价值没有缩水,房屋的租金也同样不一定缩水啊!”

其实,证券投资同样也应该持“逆势而为”的思路.他说:“在熊市里买股票买基金的人,到牛市的时候恐怕没有一个不赚到钱的.我就计划今后每年投入10万元,在熊市里买进有价值的股票放着,到牛市来到的时候再卖出,三到五年操作一次,我就不信赚不到钱.”

随着窗外天色渐暗,采访也逐渐进入了尾声,不过记者仍然没有忘记此行的目的,让老田谈谈他对当前楼市的看法.对此老田似乎早有准备,他说:“投资房产是不是时候,只要看这么几点就够了:一是房价开始进入下降通道,因为房产具有使用价值,不会出现大跌,就是跌也跌不到哪里去;二是央行开始降低存贷款基准利率,从升息到降息,一个周期一般至少要三到五年时间,投资者能够享受到贷款的低利率;三是银行的房贷政策开始松动,投资者能够获得更多的贷款,放大投资的杠杆效应,可以实现投资收益的最大化;四是政府开始鼓励居民买房,购房者能够获得更多的税费减免,以此来降低购房成本.1997年的时候,我就是根据这四点投资房产的,结果让我抄到了上海房地产市场的大底,也捡了一个低房价、低首付、低利率、低税费的便宜.当然,楼市的走势不同于股市的走势,房价的走势只会形成圆弧底,不会出现“‘V’型底.可以这么说,2009和2010年,应该是投资买房的最佳时机,错过了这个时间段,可能真的就是‘过了这个村就没有这个店’了.”

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点评

房产具有两种价值,一种是投资升值,另一种是使用价值,无论房价的涨与跌,它的使用价值都是存在的.从这一点来说,投资房产就应该具有一种长线思维,要善于把握市场低迷期的机会.因此,如果你敢于逆势而动,能够买在市场“V”或“A”的底部区域,你的获利空间将会更大,你就是逆势投资的赢家.

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