摘要：中华人民共和国第十一届全国人民代表大会第三次会议和政协第十一届全国委员会第三次会议在北京开幕。在这次“两会”中，房地产成为升温最快的话题，而“高房价”就是问题的源头。近年来我国房地产的价格已经超出了一般人所能承受的经济能力，房地产市场的发展也出现了一些问题。基于这个问题我从宏观和微观两个层面对这其中的不稳定因素进行了简要的分析。
关键词：房地产市场；基本国情；宏观调控；供求信息不对称；投机需求
住房、房价、房地产……有关房子的话题已经连续多年成为两会的热点话题。近几年来，我们可以发现大家都在为一套房子奔波，买不起房已经成为了大部分人们共同的生活问题。2006年国家对房地产业宏观调控的力度不可谓不大。“国六条”的出台，开始从住房结构、住房保障、土地政策等环节梳理楼市的深层矛盾。从单个部门唱独角戏到多个部门携手合作，从银行加息手段到税收征收，从限制外资炒楼到严查房地产行业的腐败。然而，不少地方房市依然高烧不退，这到底是哪个环节出了问题呢？下面我将自己对于造成当前中国房地产市场不稳定的因素的想法从宏观和微观两个层面进行阐述。
一、宏观因素
1.我国特殊的基本国情
改革开放30年，我们常常听到这样一句话，就是说我们做一件事情，这件事情是不是符合中国国情。那么对于房地产市场我国的基本国情又扮演着怎样的角色呢
我国最重要的基本国情之一就是庞大的人口基数。在中国，常常被提到两种运算——乘、除：中国任意一个大的成就除以13亿就变得微不足道，而任意一个小的问题乘以13亿也成了大问题。我国纵使地域辽阔，但在庞大的人口基数之上也显得不那么充裕，可利用土地日益减少，好的地段更是少之又少，而我们的人口还在增加，住房又是生活的必要条件，因此导致需求的居高不下（其中包括其他因素，后面会加以说明），而房地产的开发周期长，供给量受到一定限制。
事实上，我国还存在着地区发展不平衡、城乡发展不平衡的问题。我们常常用房价收入比表示当地居民的购房能力（房价收入比=住房平均价格/居民平均年全部收入）。正常情况下，房价收入比过高，当地居民因购房能力不足而减少购房，需求下降。但是事实并非如此，我们发现地段好的房屋房价收入比高反而需求旺盛，这是因为购房者和领取收入者是来自贫富差距大的两个不同组别，好房子很多是外地的有钱人买，而我们计算收入的对象却是本地居民，这样计算出来的指标又能说明什么呢？因此我认为生搬硬套的把西方国家的住房收入比应用到中国是不合适的，中国人的住房消费观念和消费模式存在着较大的差异，这也是我国较高的房价收入比和较高的住房自有率并存的原因之一。
2.宏观调控执行效率
由于近年房地产价格增长过快引起了全社会的高度关注，当前政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，但是仍没有达到预期的效果。如何更好地运用房地产宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动呢？我认为地方政府对中央宏观调控手段的执行效率不可小视。地方政府往往以城市建筑业、房地产业和土地征用作为扩张财政收入的首选。这部分城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，已经在地方政府的日益推动之下，成为地方财政预算内的支柱性收入。在利益驱动之下就很容易出现社会问题——腐败。中央政府采取了一系列的措施，要地方政府加快经济适用房和保障性住房建设。但是在实际工作当中，确有一些地方把它分配给了中等收入、甚至是高收入的家庭。这样不仅败坏了社会风气，也增加了房地产开发的隐性成本，代价自然由老百姓承担。这无疑阻碍了中央政策的彻底实施，使其效果大打折扣。
二、微观因素
1.房地产市场供求双方的不对称性
房价的形成不同于一般商品，在一般商品的价格形成过程中，供给方和需求方在交易谈判中的地位对等，供给方追求自身利润最大化，而需求方谋求自身效益最大化。而在房地产市场上供给方和需求方不仅在资金、谈判能力、市场占有比例上严重不对称，需求方还在信息上处于劣势。这种信息不对称造成一些开发商可以用虚假姓名来虚构楼盘供不应求的假象，或者发动职员以及亲戚朋友来签预售合同，造成热销的假象。此外，开发商先买下自己的楼盘，骗取银行贷款，然后再炒高房价进行二次交易的情况也扰乱了房地产市场的正常发展。然而，房地产信息网络化之后，信息对通，购房者可以在最短的时间内做最多的比较，这样也有利于房地产品质的提高。
2.投机需求的滋长
基本国情的分析中的需求是社会的真实需求，属于正常的商业周期，经过政策调整或者市场自动调节可以回归到相对正常的状态。然而，如今我们所说的房地产市场的需求还包括投机需求，后者使房价背离了住房的价值，是导致房地产泡沫的主要原因。
中国的房地产市场，特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投机之风非常盛行。贫富差距的拉大就是房地产投资或投机现象愈演愈烈的根源。一方面富人可以轻松地拥有多处房产，而穷人却买不起一套房子，另一方面，住房是人们生活的必需品，有限住房的不合理分配让居民不得不在现实面前低头，贷款买房。这样一来，真实需求没有减少也不会大幅度增加，而投机需求却有着明显的“羊群效应”，人们的消费行为也有攀比倾向，在看好某一个楼盘时，人们一拥而上，需求量一下就增加许多倍，这其中有多少是真实需求呢？这种以投机为目的的虚假需求的膨胀是房地产泡沫产生的主要原因，人们买房不是为了居住，而是为了转手倒卖，这种行为一旦形成你追我赶的群体行动，就很难抑制了，房地产泡沫也随之产生。
我认为以上分析的四方面的情况是影响当前我国房地产市场运行和发展的主要因素。我们不能一味的抱怨房价太高，开发商谋取暴利，任何事物的存在自然有他存在的理由。我们的基本国情、房地产业监管体制的不完善、房地产本身的特点和人们攀比的投机心态都造成了人们现在关于房地产市场的困惑。我们要想还原一个健康、理性的房地产市场必须多方面的着手工作，不仅仅是政府加强监管力度，采取财政货币手段，更需要我们每一个人认清房地产的真实含义，理性的购房。
参考文献:
[1]易宪容.《非理性繁荣》[M].北京：北京大学出版社，2006.
[2]史仲文，庞毅等.《泡沫经济-透视中国的第三只眼睛》[M].北京：中华工商联合出版社，2009.
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