房地产企业生态位管理模型研究

房地产企业生态位管理模型研究

基金项目：2011年河南省教育厅自然科学研究计划项目“河南科技创新：能力评价以及空间、行业、主体特征”（项目批准号：2011A790002）
中图分类号：F293.3文献标识码：A

内容摘要：本文借鉴生态学中的生态位“态―势”理论，将房地产企业生态位解剖为反映企业“态”的属性的占有力、反映企业“态”和“势”界面属性的适应力以及反映企业“势”的属性的进化力三个层面及相应的三个测度：生态位高低、生态位适宜度、生态位进化动量，并建立其竞争模型，以期为房地产企业战略管理优化提供决策依据。
关键词：生态位理论房地产企业核心竞争力评价模型

引言
近些年，我国房地产市场发展迅猛。尤其是2009年5月以来，随着国务院发文规定“保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”，“从而降低房地产企业入市门槛，以驱动房地产投资”，大量资金涌入房地产行业，使得房地产企业间的竞争也日益加剧。所以，房地产企业应优化其战略管理，积极培育和提升自身的核心竞争力，以求长期立足房地产市场。生态学中生态位理论是描述生态系统中生物物种间“适者生存、优胜劣汰”法则的理论，而企业间的竞争与自然界各生物间的竞争高度相似。鉴于此，已经有诸多学者成功将生态位理论应用于企业管理领域。
因此，本文将房地产企业间的竞争状态模拟为生态物种间的竞争而建立模型，并以该模型评价结果来优化房地产企业战略管理，进而培育和提升房地产企业的核心竞争力。
房地产企业生态位分析
生态学中的生态位理论研究生物对环境的适应性、生物群种之间的竞争性、生态系统的多样性和稳定性等重要范畴。生态位“态―势”属性是生态系统中的所有生物物种都具有的属性。“态”是生物物种长期以来生长、发育、与环境相互作用积累的结果，即生物物种所处的状态；“势”是指生物物种对周边环境的影响力或支配力，表现为物质和能量变换的速率、增长率、占据新环境的能力。生态位是生物物种的“态―势”属性的综合，可以表征某生物物种在特定生态系统与环境相互作用过程中所形成的相对地位与作用。
任何生物物种拥有的生态位取决于以下两个方面：第一，生物主体与所处环境的能量、物质、信息的交流转换状况；第二，生物主体内部各个部件运行及相互协调状况，即新陈代谢状况。
房地产企业处在一个由政治、经济、社会、文化等诸多因素构成的社会系统中，其生长、发展、竞争、灭亡等活动与生态系统中生物物种类似，生态位“态―势”理论同样适用于房地产企业。房地产企业在经营管理过程中，为获取其生存、发展、竞争的能力，就必须充分合理利用其拥有的各种资源，通过企业内部的战略管理、组织界面管理、营销管理、学习创新管理等子过程相互作用来提升其核心竞争力，并据此在房地产市场竞争环境中占据较高的生态位。因此，基于生态位理论的房地产企业核心竞争力的构成，可以分为房地产企业内部生态系统对其外部环境系统的适应能力、拓展能力，从而表现出来的强于竞争对手的市场占有能力，即房地产企业的核心竞争力可以分解为房地产企业生态位占有能力、适应能力和进化能力三个能力维度。其中，生态位占有能力是构成房地产企业核心竞争力的重要基础，体现企业的“态”属性，表示房地产企业占有环境和资源空间的能力；生态位适应能力体现房地产企业的“态―势”界面属性，是指处于某特定生态位的房地产企业通过协调其内外部资源以适应其所占有资源空间的能力；生态位进化能力是指房地产企业在动态竞争中通过主动学习和积极创新来拓宽其生态位以保持和提高其竞争力，体现企业的“势”属性。构建房地产企业生态位结构，如图1所示。
综上分析，房地产企业的核心竞争力测度RCC可以表示为房地产企业生态位的占有能力、企业适应能力和进化能力的函数，即：
RCC=f（生态位占有能力，生态位适应能力，生态位进化能力）
评价模型概述
设待测房地产企业有m个，则企业i的第j个能力指标指数Cij可定义为：
（1）
其中，R(i,j,k)表示企业i第j个能力指标第k个（共p个）二级指标的评价值，wjk表示该指标对应能力指标j的权重。Cij(j=1,2,…,7)分别表示企业i的组织能力指数、市场能力指数、资本运作能力指数、界面管理能力指数、战略管理能力指数、资源整合能力指数和学习创新能力指数。
令w*ij(j=1,2,…,7)表示能力指标j对应房地产企业生态位的权重。有必要说明一下，房地产企业竞争力评价指标体系各维度权重实际上反映的是各能力维度对房地产企业所处的生态位水平做出的贡献，而各维度相应的子因素权重实际上反映的是该因素对各能力维度的贡献，所以权重的确定必须具有科学性，否则会影响评价结果的可信度。由图1可知，房地产企业的占有能力可由组织能力指数、市场能力指数和资本运作能力指数来表征，则企业i的生态位占有能力测度Ni可用如下公式来计算：
（2）
企业的生态位适应度是指它的现实资源位与其最适生态位之间的贴近度。假定Cαj表示第j个生态因子的最佳生态位，即Cαj=max(Cij)，(i=1,2,…,m)。房地产企业的生态位的适应力可由界面管理能力、战略管理能力和资源整合能力来表征，则房地产企业i的生态位适应能力测度可用如下公式计算：
（3）
式中，α(0≤α≤1)为模型参数，其值可令，，δmin=min{δij}，δmax=max{δij}，假定时计算得到。
房地产企业的进化能力由其学习创新能力指数来表征，则房地产企业i的生态位进化动量Di利用以下公式计算：

生态位进化动量表示现实生态位与最佳生态位的趋适作用强度，一般而言，现实生态位距离其最佳生态位距离越远，趋适作用越强，进化动量就越大。
由于进化动量与生态位进化能力呈负相关性，房地产企业生态位进化能力测度可定义为：
Ei=w*i7?(1-Di)（4）
综上，房地产企业核心竞争力RCCi可以用如下公式来计算：
RCCi=Ni+Fi+Ei（5）
应用分析
文章选取河南省内某三家房地产企业为研究对象，根据房地产企业生态位结构构建评价指标体系，并综合确定各级指标的权重系数。以指标体系为指导对这三家企业进行核心竞争力分析，通过一定的数据和信息处理方法得出各级指标的评价数值，运用本文提出的方法对它们的核心竞争力进行测评，取得了良好的效果。
案例中指标权重w*ij={0.1，0.1，0.15，0.1，0.2，0.15，0.2}，经计算，模型参数α=0.2719，限于篇幅，具体过程略，计算结果如表1所示。由表1知，乙企业的生态位占有能力测度值N=0.3142，高于甲、丙两企业，其核心竞争力测度值RCC=0.8563也最高，显然乙企业的市场竞争力高于甲、丙两企业；虽然甲企业的生态位进化力测度值E=0.2000，相比乙企业的生态位进化力测度值E=0.1986稍高一点，但它的生态位占有能力测度值N和生态位适应能力测度值F都小于乙企业，因此其核心竞争力测度值RCC低于乙企业，其市场竞争力也低于乙企业；丙企业的生态位占有能力测度值、生态位适应能力测度值和生态位进化能力测度值均低于甲企业和乙企业，因而丙企业的核心竞争力测度值RCC最低，表明这三个企业中，丙企业的市场竞争力最弱。
模型评价结果显示，乙企业属于实力雄厚的大型房地产企业，在行业内具有很强的竞争力，但其生态位进化能力（即学习创新能力）略低，管理者应选择“通才战略”，加大资源投入力度，争取技术、管理以及战略等方面的创新，确保企业在未来的竞争环境中仍然强势。甲企业应属于新生企业，资金雄厚，发展势头很强，但它的发展空间小、项目运作和运营管理等方面还比较弱，其管理者应选择“专才战略”，扬长避短，开发具有本企业特色的高品质楼盘，从而立足于市场。丙企业则应该寻求战略联盟，实现资源共享从而提高自身的生态位；或进行战略转移，将企业的重心逐步转向其它行业。
结论
当今市场经济条件下，生物物种间的“优胜劣汰、适者生存”法则，同样存在于社会系统中各企业之间。文章借鉴生态系统生态位理论来分析房地产企业间的竞争环境，建立基于生态位理论的房地产企业核心竞争力评价模型，协助企业管理者来评价企业生命力和市场竞争强弱态势。该评价模型能够从房地产行业内企业间进行纵、横向比较并自我评估，帮助企业决策者排查企业自身的弱势并及时改进，为培育和提升企业自身的核心竞争力提供战略选择。

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作者简介：李海涛（1983-），男，河南陕县人，硕士，安阳师范学院建筑工程学院讲师，研究方向：工程管理。
牛亮云（1982-），男，河南林州人，硕士，安阳师范学院经济学院助教，研究方向：房地产经济学。