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【摘 要】房地产经济泡沫是房地产经济波动的一种表现形式,其产生会加剧房地产经济的波动,严重的泡沫现象将会对房地产经济发展甚至整个经济发展构成巨大威胁.本文对房地产经济泡沫进行了合理的探讨.
【关 键 词 】房地产；经济泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施
近两年来,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增势强劲,土地供应量虽然受到一定的限制,但商品房仍全面热销,销售价格全国普遍大幅攀升,风险在迅速累聚,房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显.房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业,而一旦房地产经济泡沫破灭,其对整个经济的冲击作用是难以想像.所以,对我国房地产经济泡沫的研究具有深刻的意义.
一、当前我国的房产市场是否存在泡沫
判断我国房地产市场是否健康,到底有没有泡沫,可以通过以下几方面来分析和判断：
（一）首先是规模是否过大.这是判断房地产市场的基本指标.从供给方面看,过去5年,城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上.每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半,约占国民生产总值的16%,超出世界平均水平一倍以上.相对于我国的经济总量,这个规模实在太大了.
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（二）资金支撑是否稳健.房地产业是资金密集型产业,市场发展受资金供应的影响很大,一旦资金供应受阻,资金链条就可能中断,从而引发一系列连锁反应.目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资.在这五块资金中,银行贷款（利率）和社会游资具有易变性,而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性,都不足以支撑房地产业的稳定发展,因而隐含着极大的风险.
综上所述,无论从上面哪个角度分析,当前的房地产价格都普遍高于其基本价值.从全国来看,房地产价格高估的程度大多在20%以上,部分城市高估的程度则更为严重.因此,可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象.
二、房地产经济泡沫产生的主要原因
（一）房地产商品的特殊性.在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件.所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一.
（二）土地的稀缺性.我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势.因此,土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫.
（三）地价具有虚构性.地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象.现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多,反之越少.
（四）房地产市场是不充分市场.由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值.
（五）银行放贷的倾向性.由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,造成大量资金涌向房地产业.信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患.
（六）政府部门的不正之风.政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一.
三、房地产经济泡沫的危害性分析
房地产经济泡沫的危害性主在表现在以下几方面：
（一）导致社会资源配置不合理,经济结构构失衡.在房地产经济泡沫破灭之前,房地产价格迅速上升,房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为,由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场,意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展,最终使整个社会经济结构失衡.
（二）破坏金融系统运行,导致金融危机.房地产经济泡沫时期,由于投机活动盛行,房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业,必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中.房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐.房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产.脆弱的银行系统将运转失灵,最后可能导致爆发全面的金融危机.
（三）加剧社会两极化趋势,引发经济、政治和社会危机.一方面,房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中,少部分投机者财富迅速集中,而大部分人可能赔得倾家荡产,由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象,社
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四、房地产经济泡沫的防范措施
（一）加强宏观形势和政策的监控.治标须得治本,宏观调控房地产市场秩序,必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤.政府对宏观经济形势进行全方位的监控,制定合适的政策,建立市场运行规则和监管规则的执行,有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度,促使房地产市场的健康稳定发展,是防止房地产经济泡沫的首要措施.
（二）强化土地资源管理,调节供求关系.通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨.首先要严格执行土地开发规划审批制度.调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域.其次要严格土地招投标管理,完善政务公开制度.再次是开征土地财产税,抑制土地投机和闲置.最后是要建立土地信息系统,实行全国联网,加大信息透明度,防止信息不对称,控制圈地、炒地等现象.
（三）规范土地市场秩序和行为.要严格市场监管,建立良好的市场秩序.一方面,完善房地产信用体系,建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式,继续完善新建商品房网上备案制度,严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为.另一方面,对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处,严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动.
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（四）整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险.央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业.一要严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理.二要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款.三要规范个人商业用房贷款管理.借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房应为现房等.
（五）建立完善的房地产价格监测、预警系统.不断完善房地产市场的宏观监测体系,就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析,对市场运行情况进行评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控,有效防止泡沫的产生.
（六）建立和完善多层次的住房保障体系.首先要积极发展完善住房公积金制度,改变公积金贷款市场的垄断性,启动房地产二级交易市场的公积金制度.其次是完善廉租住房制度,强化政府的住房保障功能,进一步扩大廉租住房覆盖范围,切实保障中低收入家庭的基本住房需求.三是建立房屋租赁新机制,完善廉租住房和房屋市场化租赁制度,多渠道筹措房源,建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制.四是大规模推出经济适用房,抑制商品房价格
（七）有效利用外资,加强监管.房地产业的资本构成开始多元化,大量外资的进入促使融资渠道有效增加,满足我国居民多层次的住房需求.但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供必要条件.因此,要加强对外资规模和流向的监管,并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节,使之有利于我国房地产业发展.
参考文献：
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