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【摘 要 】在我国,房地产属于新兴行业,在其不断的发展过程当中,如何保持稳定、健康、持续的发展,如何促使房地产同宏观经济协调发展,已经成为当前的热点问题.长期来看,房价呈现出波动性,但是其在某一特定时期内的变动趋势则是会受到宏观经济的影响.下面,本文就我国宏观经济与房地产经济的关系进行探讨.
【关 键 词 】宏观经济；房地产经济；影响；策略；分析
改革开放以来,复苏后的房地产业得到快速的发展,并且成绩显著,主要表现在城市面貌的极大改观、居民居住条件的显著改善及开发区的上佳成绩.房地产经济对于我国经济发展的推动作用的巨大的,但是因我国房地产业尚处于初期的发展阶段,相关的发展理论仍不完备,处于探索阶段,因此,在房地产业的发展不断发展当中,亦存在着许多问题急需解决,如住房制度改革、土地投机、社会保障、结构过剩、外商投资管理等问题.在我国,房地产业对于宏观经济的发展具有较强的带动性,把握房地产业的态势发展和宏观调控的整体感官,来促进房地产经济和宏观经济的协调发展,已经成为我国当前的重要课题.
1.宏观经济因素对房地产经济的影响
1.1 国民生产总值对房地产经济的影响
房地产业的发展同宏观经济的发展状况存在着彼此的相互影响,当经济衰退时,企业和金融机构,就会进行大量的合并和改组,这样就使得市场上所出售的建筑和土地数量大大增加.而失业造成居民收入水平的降低,进而造成对于住房需求的减少.这种情况下,需求与供给间的不平衡,导致了房地产价格的降低.同理,在快速增长的经济环境下,人们收入水平稳中有升,对于未来充满期许,此时,房地产市场也通常会出现价格上升且供销两旺的现象.宏观经济中,国民生产总值是一个重要的发展指标,同房价呈现出正相关的关系.
1.2 消费水平对房地产经济的影响
所谓消费水平,指的是扣除储蓄后,个人可支配收入的剩余部分.一般情况下,人们收入水平较高时,会选择更好的房屋或增加房地产购买力,从而直接带动房地产市场的发展.随着经济的不断发展,居民财富不断积累,消费水平不能提升,这时房价虽然呈不断上涨,但居民仍有购买的能力,并且这种能力会随着水平的提升逐渐升高.因此,房价同居民消费水平间亦呈现出正相关的关系.
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1.3 利率对房地产经济的影响
在房地产供给方面,利率下降,贷款的成本随之降低,房地产抵押和开发投资纷纷涌向房地产业,不论其初衷是投机还是投资,房地产的价格呈现出持续的上涨.利率下降,贷款成本随之升高,大量资金退出房地产业,从而使得房价不断下跌.在房地产需求方面,因房地产本身价格较高,消费者普遍缺乏一次性购买的能力,而采用住房抵押贷款的形式实现购买,这时,利率的变化就会直接影响到消费者的还贷成本.因此,房价同利率呈现出负相关的关系.
1.4 货币供给量对房地产经济的影响
央行通过一系列货币政策工具来对货币供给量进行改变,进&#
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推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的.因此,要加强对银行的监管,从源头上控制投机资本.目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管的缺乏,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫. 国家金融监管部门应加强对房地产按揭贷款的风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房. 有关部门应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件,住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目.同时要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力.强化个人住房贷款的管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款,严厉查处“假按揭”.商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%,商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况,注意防范与期房相关的特定风险.
2.房地产经济环境下的宏观调控策略
2.1 建立和健全住房保障体系
发挥政府主导职能,来解决中低收入家庭的住房问题,根据收入阶段的不同,来对住房问题进行差异化的解决,保持住房投资规模的合理性,对住房供给结构加以调整,从而正确引导消费模式和住房建设.
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2.2 制定土地相关政策
制定土地相关政策,来对土地市场加以规范,对违法行为坚决打击,并进行严厉处理.当前,我国形势下,必须进一步完善土地供应政策,优化用地结构,加强土地监测,从而抑制近些年来房地产投机增加、价格不断上涨的局面.
2.3 完善土地增值税政策
完善土地增值税政策,使得一些企图利用囤积土地来实现利润增加的企业往往事与愿违.因为土地增值税制度是具有累进性质的,通过进一步完善土地增值税政策,可以抑制房地产企业的高额利润.
2.4 增加金融监管强度
房地产监督机关应同市场发展相适应,制定出有效合理的监管方式,应对房地产的贷款结构做出调整,以完善其市场运行的金融机制.就目前我国的情况来讲,金融泡沫尚未形成,但从长远角度出发,实现房价理性上涨,今早构建风险防范意识十分必要.
2.5 辅以租赁房政策
当前,我国在住房保障方面除了廉租房制度、经济适用房制度和公积金制度外,基本没有相关的配套支持政策.因此,我国应对困难家庭实施租金补贴政策,实行税收差异化制度,以房价整体上涨水平来对房价贴息值进行计算.对于城镇无房居民,可以在住房购买中享受一定的政府贴息额度.
3.总论
上述内容中,论述了宏观经济因素对房地产经济的影响,并就房地产经济环境下的宏观调控进行了分析.可以看出,我国宏观经济同房地产有着很强的相关性,合理把握其间的关系,从而实现我国宏观经济与房地产经济的兼顾发展.
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参考文献：
[1]黄忠华.房价与宏观经济研究综述[J].中国土地科学.2009（1）
[2]刘芳.房地产与宏观经济关系的研究[J].南京理工大学.2009（6）
[3]李梅梅.中国宏观经济形式与房地产调控[J].经济纵横.2009（2）
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