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关于房地产价格方面论文范文数据库,与长沙房地产价格的特点影响因素相关论文答辩
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摘 要：目前房产业是国家的支柱产业之一,其稳定与发展关乎着国计民生.虽然从全国这一宏观角度来看,房地产市场整体上仍保持健康、快速的发展态势,供求也基本平衡,但部分地区仍然存在房地产价格（下简称“房价”）上涨过快、住宅供给结构不合理等问题.在长沙这个城市,房价对于大部分购房者而言,是其决定购置房屋与否的首要因素,甚至具有决定性的作用.作为最直观的房地产晴雨表,房价实际上是供应、需求、位置、环境、配套、品牌等众多因素相互作用后的个表现,在长沙除上述因素外,房地产价格还受到了这座城市独有特征的影响.本文将会介绍地产价格一些基本知识,以及房价的特性和影响它变化的各种因素.
关 键 词：住宅价格；商品房市场；影响因素；城市特性
中图分类号：F293.31
文献标识码：B
文章编号：1008-0422（2014）06-0129-02
1房价的特性及组成
从定义来讲,房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分,它实际上是实物、权益和区位三者的综合体.在房地产的特性中,“不可移动”和“流动性差”这两条决定了房屋是非一般意义上的商品.与其他行业相比,楼盘之间的竞争,价格的决定性作用并非是比重最大的,比如同样是湘江沿线的楼盘,购房者不会因为望城区的价格低,就舍弃湘江沿线的楼盘,会综合考虑楼盘的品质、价格、区位及升值空间.
1.1土地费用
包括土地取得费用和土地开发费用,这是决定一个项目房价下限的关键因素.以梅溪湖和洋湖垸湿地为例,长沙市国土资源网公布的数据：2013年长沙市住宅用地成交后,楼面地价超过3000元/m2的土地中,梅溪湖和洋湖垸共有15宗,约占总量的40%.因此才会形成湿地板块内高价房扎堆的局面.
按照一般的经济原则：房价与地价之间的互动关系,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平应该取决于房价水平,就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样.但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平,在很大程度上影响着新建商品房的价格水平.
1.2建安成本
包括前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用）；基础设施建设费（道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用）；建筑安装工程费（建商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的费用）,这些费用的上涨直接表现为房价上涨.另外,我国建筑材料如钢材、铝材、木材、混凝土等产品的价格近年来也呈现出持续上涨的趋势,随着社会经济的不断发展,我国建筑工程的人工成本上涨的幅度也越来越高,人口老龄化、劳动力市场的供不应求,导致了人工成本的不断上涨.新建住房品质的提升,生态、绿色、环保、舒适等观念的引进也带来了建安成本的增加.
1.3税费
对房价的影响,最直接的来自相关税费,以房地产企业为例,需要缴纳的税费有土地契税、土地使用税、营业税、增值税、教育费附加、印花税、土地增值税（后期土地增值税补缴）、企业所得税,今后可能还会增加房产税.各种税费在商品房开发成本中占了不小的比重,这直
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2影响房价的因素
从全国整体来看,影响房价主要有内因和外因两大部分.内因主要是供需关系；而外因主要的是政策、银行贷款.
2.1需求拉动是房价上涨的直接因素
房地产需求主要是消费需求和投资需求.从消费需求来说,近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求.长沙是湖南的经济政治重心,来长沙发展的周边地市人口越来越多,加上人才引进计划等一系列政策,长沙市人口在逐年上升.最新数据表明长沙人口净流人数达6.47万人,在全国城市中排名第三十位置.房地产业内的共识是在长沙购房的置业人群里,7成是外省市人口.从投资需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金在寻找投资渠道,来长沙投资创业的外省人口也越来越多,部分普通市民认为股票、期货、基金等投资缺乏保障也把积蓄用于购置房屋,使得投资性购房快速增长.
2.2成本推动是房价上涨的内在动力
一个楼盘的成本重要组成是土地和运营两部分.近年来不断上涨的地价,是房价上升的主要原因之一.长沙市国土资源网公布的网上招牌挂数据显示：2010年,8成以上的住宅土地（包括住宅用地和商住用地）挂牌价格,每亩在100-300万之间；2011年则变成7成以上的挂牌土地,每亩起价都在200-600万之间；2012年,变成8成以上的土地每亩起拍价在200-600万之间；2013年,则是7成以上的土地每亩起拍价在300-600万之间.土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅.
2.3银行贷款间接影响房价
银行贷款通过对购房者和开发商的影响,从而间接影响到房价.对于开发商,一个项目动辄需要几千万,甚至几十上百亿不等的资金,仅靠开发商是无法提供的,因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源.对于购房者,在长沙9成以上的购房方式都是选择银行按揭.
因此无论从供给还是需求方面看,房地产对银行贷款的依赖是非常大的.金融危机下,银行贷款的紧缩,往往使得房地产销售陷入困境.比如2008年的金融危机,使得长沙全市销售环比下滑了35%,长沙房地产销售连续3连的增长趋势被中止.
2.4政策抑制快速增长的房价
房地产是国家经济支柱产业,它关系着国民经济的健康稳定发展.预估房地产业连带影响着57个相关产业,因此政府这只“有形的手”对房地产市场的影响十分频繁.从09年开始,中央政府基本按照“一年一总纲”的速度进行宏观方面的地产调控；地方在“总纲”之下陆续出台各种具体条文.以2011年长沙为例,中央出台了“国八条”,长沙相应配套的出台了“长沙版限购令”,这成为了2011年的全市成交回落到1600余万m2的重要原因之一.这一政策持续发酵,2012年全市成交持续下滑至1400余万m2.在成交量大幅缩减的前提下,长沙的房价增速放缓,以2012年长沙市内五区为例,1月成交价中位数为6463元/m2,12月成交价中位数为6510元/m2,全年最高的成交价中位数为6658元/m2,环比的波动幅度不超过50元/m2.
综合来看,中央政策的大方针是既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力,但也不希望房价有太大的波动,影响金融、社会稳定.但是地方政府在土地财政、税费收入等众多利益因素的诱导下,在具体操作过程中,常常采取各种手段提高土地价格,获取更多的土地出让金、收取各种名目的土地配套费用,使房地产开发成本大大增加,有时会成为推动房价上涨的一个重要因素.
3长沙房价的特征
从发展程度角度出发,长沙作为一个二线城市仍有较为广阔的发展潜力,因此相对北上广深这些一线城市,其房价有着自身独有的特点,房价大涨可能性不大,住宅大跌基本没可能,长沙自住型购买者很幸福,投资性购买不划算.许多在一线城市能够通行的房价准则,因为长沙这座城市本身的特点,而变的不那么准确.
3.1城市发展的红利,房价始终处于上升期
从2012年开始,虽然全市房价的增长幅度小,但是其一直处于上升通道.从政府的视角来看,楼市成交的停滞意味着土地成交既卖不出也卖不高,目前政府的财政收入模式仍是土地财政,大头来自卖地所得,政府自然是希望楼市成交活跃.而且长沙目前
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