关于住宅方面论文范文参考文献,与广州市住宅市场相关论文开题报告

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【摘 要】近期广州市一手住宅市场处于价高量减状态,不但增加了人们的购房压力,而且还抑制民间投资的增长,严重制约我国经济的发展.本文通过实证分析广州市的房价收入比,结合世界银行公布的合理范围和广州市居民的收入情况进行分析,得出广州市居民购房压力太大、住宅价格太高的结论,并且提出相应的政策建议.

【关 键 词】房价收入比；住宅价格；居民收入

1概念界定

本文所述的住宅是指在市场上出售的、专供居民居住的房屋.为了让研究结果更加科学,本文中所述的广州市特指广州市十区范围,不包括地理位置离广州市城区较远、经济发展水平跟广州市城区有较大差距的增城市和从化市.本文的研究意义在于找出广州市住宅市场处于价高量减状态的原因,促进全社会固定资产投资健康发展,而二手住宅跟固定资产投资无关,所以本文所述的住宅仅指一手住宅.

2广州市住宅市场发展历程

1979年6月广州市第一家房地产开发企业的成立,标志着广州市住宅市场的诞生.改革开放以来,广州市的住宅产市场抓住机遇,迅速发展.1998年的城镇住房制度改革,把城镇居民的住宅供给任务全部交给了市场,普通居民只能从市场上通过购买获得住宅,这标志着广州市住宅市场的全面形成,需求量的剧增大大推动了广州市住宅市场的发展.2003年的“非典”疫情虽然对广州住宅市场造成很大的冲击,但很快就强劲复苏,到2009年的时候,销售面积达978.3万m2,销售金额达914.4亿元,销售数量为91582套.与此同时,住宅价格也一路见长,从2003年的3888元/m2,涨到2009年的9346元/m2,到2011年的时候,更是升到13216元/m2.

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3广州市的房价收入比

房价收入比作为衡量居民住宅消费能力和房价水平合理性的指标,已被社会各界广泛使用.本文用房价收入比衡量广州市居民的住宅消费能力和广州市的住宅价格是否合理.

3.1房价收入比的计算方法

本文采用世界银行亚洲区中国局环境人力资源和城市发展处在1992年发布的《中国：城镇住房改革的问题与方案》中给出计算对房价收入比的方法,即平均每套住宅的价格总额与家庭平均年收入的比值.

3.2广州市房价收入比的计算

广州市1999-2011年的一手住宅平均价格总额、家庭每年平均可支配收入和房价收入比如表1所示.

表11999-2011年广州市区房价收入比

年份住宅平均价格总额（万元）家庭年均可支配入（元）房价收入比

199936392659.1

200037456208.2

200140480318.3

200241434979.3

200339481668.2

200448539918.8

200557585549.7

2006706303811.1

2007997160813.9

2008998068612.3

20091008690211.5

20101429486015.0

201114810214914.5

资料来源：根据《广州房地产年鉴》、《广州统计资料》和阳光家缘网站的数据计算得出.2000年以前为八区、番禺市和花都市的数据.

4广州市房价收入比分析

从上表可知,这段时期广州市的房价收入比的平均值为10.76,这样的房价收入比处于一个怎么样的水平?下面从与世界银行公布的合理范围相比较和广州市居民购买住宅压力两个方面进行分析.

4.1与世界银行公布的合理范围相比较

世界银行公布的发展中国家合理的房价收入比范围为4-6,广州市1999-2011年的房价收入比是世界银行公布的合理范围上限的1.79倍.广州市的房价收入比比世界银行公布的合理范围高的原因主要有如下几个方面：

一是我国的收入统计体系不完善,对人们的隐性收入、灰色收入和兼职收入等工资体系外的收入没有进行统计,致使计算出来的房价收入比比实际情况要高一些；其次是数据的缺乏,本文用正式交易的住宅价格代替全部交易的住宅价格、平均数代替中位数,导致计算出来的房价收入比真实值有偏差；相对于广州市居民的可支配收入而言,住宅价格确实太高.

4.2广州市居民购买住宅压力

我们根据房价收入比的计算公式和上表的数据,不难发现迅速飙升的住宅价格是房价收入比突然高涨的罪魁祸首.住宅价格的暴涨主要有如下几个原因：

一是住宅开发商追求利润最大化的目标；二是住宅市场监管体系的不完善；三是人们群众的弱势地位和开发商对住宅刚性需求的误解；四是消费者对未来住宅价格

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5政策建议

为了解决广州市住宅市场的价高量减问题,促进广州市住宅市场的健康发展,提出如下政策建议.

第一,完善住宅市场监管机制,提高住宅市场信息透明度.加强对正在销售或者将要销售楼盘的审计,向社会公布每个楼盘的建造成本；实时公布各个正在销售或者将要销售的楼盘的准确信息,让人们知道住宅市场的实际供求状况.

第二,改革土地出让机制,降低住宅建设的各项税费.土地出让方法由拍卖方式转变为“申请+抽签”方式,由中央政府制定各地土地出让金的上限,同时把土地转让金的首付比例提高到90%以上,严禁倒卖住宅建设用地使用权.

第三,加强边远楼盘的交通、教育和医疗等配套设施建设,让人们住在郊区也如同住在市区一样方便.

第四,完善住宅供应体系,保证人们居有其所.把家庭年均可支配收入、居民拥有的住宅和家庭数量按照高、中高、中、中下、低等几个层次进行分类,每年都向社会公布这些数据,引导开发商合理调整住宅开发结构,并且应该向买不起的人们提供租金极低的廉租房或者免租金的救济房.

作者简介：

刘梅（1980-）,女,广东梅州人,广州科技职业技术学院经济师.研究方向：房地产市场研究.

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