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重复征收.如我国实行土地一次出让,高额的土地出让金实质上相当于一次性征收房产税,不但推高了房地产开发成本,而且长此以往必然影响地方政府的财政收入,因此土地出让金制度的改革迫在眉睫；又如我国现行的土地增值税,对转让房地产所取得的增值额征税,这实际上具备房产税的性质,因为房产税实行房产价值定期评估制度,故可将其整合到房产税中.第二,扩大房产税征收范围.首先,农村地区不应继续成为房地产税收的立法空白,对于农村居民个人自建房,用于经营的可适当征收房产税,用于居住的可暂免征收；对于占用集体土地兴建的小产权房,应与城市土地按同一标准征收房产税.其次,对个人住房开征房产税,使房产税“名副其实”.我国房产税改革刚刚展开,法规和政策的制定应当全面考虑各方面的利益,对存量房和增量房进行征收,对于中低收入家庭及首次购房用于居住的家庭,可暂免房产税的征收；对于购买第二套以上房产的、持有多套房产及高档住房的,应当严格执行房产税征收规定,同时,建立健全个人房产信息登记制度,防止偷税逃税现象发生.
第三,确定合理的计税依据.受物价上涨、城市化等因素的影响,房屋价值不断增长,仍以房屋原值扣除法定比例后的余值作为房产税的计税依据,无法反应房屋的真实价值,因此,应当以房屋现值或交易价格为计税依据.这就要求建立完善的房地产价值法定评估制度,对房地产价值进行科学评估,确定合理的计税依据；同时,评估应当每5年或10年定期进行,将房地产的增值部分及时纳入征收范围,在立法上可将现行土地增值税与房产税进行整合,以避免重复征收.对于城镇土地使用税,不应局限与以实际占用土地面积为计税依据,而应侧重对于闲置土地征收较高的土地使用税；改革我国现行土地闲置费,改费为税,将其纳入城镇土地使用税的范畴.
第四,实行差别税率.当前收入差距加大,实行“一刀切”的房产税率缺乏科学性,必须综合考虑房地产的用途、价值以及纳税人的负担能力等因素.个人住房的房产税率应当低于非居住性住房,对于经营性住房实行较高税率；对于中小户型的房屋实行低税率,对于经济适用房可暂免征收房产税,对于高档房屋、别墅等应当实行超额累进税率；对于中低收入者可暂免征收房产税,发挥房产税的调节作用.总体而言,我国现行房产税税率较低,对房地产的调控作用有限,但是提高房产税率势必引起争议,民众支付的高额房价中,有很大一部分是土地出让费用,再缴纳房产税一定程度上构成了重复征税,因此,应调整土地出让金制度,改费为税,逐步从一次出让土地转变为定期征收房产税.
第五,其他立法措施的配合.房地产保有税发挥调控作用,必须辅以减少房地产交易税、增加住房供给等立法措施.首先,应当降低房地产交易税.以韩国为例,为抑制房地产市场过热,韩国政府自2006年起对二手房转让开征高额交易税,直接导致了二手房出售数量减少,供应量的大幅减少引起了房价的上涨.这就说明交易环节的重税政策,一方面会使二手房转让时的高额交易税转嫁给购房者,从而提高房价；另一方面,一部分房屋持有人暂停出售,从而减少了二手房的供应量,使得房地产市场更趋向于卖方市场.在卖方市场下,对房地产开征高额保有税的调控作用也会大打折扣,甚至作为直接税的房地产保有税也会转嫁给购房者,成为房价上涨的助推剂.因此,开征房地产保有税,必须与降低交易税相配合,才能达到预期效果.其次,应增加住房供应,加快保障房建设,尽快扭转房地产市场卖方市场的局面.2013年国务院出台新国五条,提出“加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应”,并要求“加快保障性安居工程规划建设”.通过增加住房供应,以及对房地产征收高额保有税,可有力遏制囤房炒房的行为,促进房地产市场健康发展.同时,新国五条规定出售自有住房按规定应征收个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征.有观点认为此举加重了房地产交易环节的税负,容易推高房价,但综合考虑各方因素,这种观点有待商榷.个人所得税属于卖方缴纳的税种,只要加大对“阴阳合同”的监管力度,个人所得税转嫁给买方有一定的难度.因此,征收高额房屋转让个人所得税,可削减投机炒房的利润所得,与房地产保有税相配合,可使基于投机性需求的购房者在买房时谨慎考虑,在购房后需定期缴纳房地产保有税,在转让时还需支付高额的个人所得税,从而起到减少投机性购房、抑制房地产市场过热的作用.
综上所述,我国房地产保有阶段税收法律制度亟须予以完善,当务之急是以立法明确房地产保有阶段应征收哪些税,并确定合理的税率、征收范围以及计税依据,同时,通过相应的立法措施配合保有税的征收,重点防止高额的保有税转嫁给购房者,在减少投机性需求的同时增加房屋的供应量,以促进我国房地产市场的良性发展.
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