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房地产金融类论文范文,与我国房地产金融相关论文提纲
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摘 要：所谓房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金的融通,即通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动.我国房地产金融的发展,是伴随改革开放的深入,随着城市住宅制度与土地使用制度的改革,以及伴随房地产的复苏和发展而逐步发展起来的.我国的房地产金融业已初步成长起来并逐渐走向成熟.从其实际运作来看,市场化运行程度还不够高,一些阻碍房地产金融持续、健康发展的问题也显露出来.
关 键 词：房地产金融,房地产,金融,房地产金融创新,金融创新
一、我国从国外房地产金融得到的借鉴
一般说来,西方发达国家房地产金融机构体系包括三个组成部分：专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构.专业性的住房金融机构是指专门从事居民住房贷款业务的金融机构,例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等；非专业性房地产金融机构则是指兼营房地产开发和住房信贷业务的金融机构,例如这些国家的商业银行.而住房融资担保或保险机构则向住房融资提供担保或保险,以减轻房地产金融的信贷风险,如美国的退伍军人管理局、联邦住宅管理局、各国私营保险公司等.两级房地产金融市场在发达国家金融界占据重要地位,这点在美国的房地产尤为突出.1993年美国各种房地产投资占公共和个人投资总额的42％；1996年美国第一级房地产市场抵押贷款余额达4.4万亿美元.除此之外,二级市场主要机构还有政府“国家住房贷款管理局”、“联邦住房贷款抵押公司”等.政府控制的房地产二级市场主要机构(联邦国家房地产金融管理局等)发行的“购买抵押”地产债券规模仅次于国债,其信用与国债等同,收益略高于国债,是深受各类投资者欢迎,并至今在全世界广为流传的债券.
在这里,住房金融两级市场表现为：一级市场发放住宅抵押贷款(消费者――银行),二级市场买卖住房抵押贷款,将其变现(贷款银行――证券中介机构――投资者).两级市场的循环运动使住宅市场、金融市场和资本市场有机结合吸纳社会资金,为住宅产业扩大融资.所以,完善房地产二级市场是我国房地产金融发展创新的当务之急.
二、房地产金融业当前存在的问题
(一)商品房积压日趋严重,供需矛盾仍未得到缓解
今年以来,虽然全国空置房的增长速度已经放慢,但空置房总数仍然偏大,全国商品房积压已达8000多万平方米,按每平方米1800元左右的平均售价计算,其占压资金1440亿元左右.由于开发商60％以上的资金都是通过银行贷款来解决的,大量的商品房积压增加了银行的呆帐；近两年政府为了消化积压商品房,降低银行风险,准备采取一些措施,如将积压商品房按经济适用房来销售,这样会使开发商基本上无利可圈,甚至会亏损.然而,商品房积压并不意味着我国的住宅建设真的已经超过需求量.实际上,居民个人对商品住宅的购买量也在逐年稳步增长,所谓商品住宅销售难,实际上难就难在广大居民对商品住宅的巨大的潜在需求,由于过高的商品房价值以及房改、金融政策滞后,没有及时转化成为有效的现实需求.很大程度上,房地产业能否成为我国国民经济的支柱产业要取决于住宅建设能否成为新的经济增长点,而这又取决于广大普通居民能否成为这一领域的消费主体.
(二)银行风险不断加大,严重制约业务发展
我国经济体制和金融体制改革的不断深化,以证券市场为主的资本市场已对资源配置和宏观经济流程发挥日益重要的作用,但银行作为主要融资渠道的融资体制并没有发生多大的变化.经济运行中的诸多矛盾和风险向银行集中,经济波动所产生的死账、坏账、呆账最后大都沉淀在商业银行,使得商业银行不良贷款不断上升.在房地产领域,8000多万平方米的空置房已经给银行带来了很大的风险,为扩大内需而实施的抵押贷款却又给银行带来了流动性风险,使银行雪上加霜.
(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善
随着我国社会主义市场经济的不断推进,原来作为福利的实物分房制度逐渐被市场化的货币制度所替代.在一批社会优势群体通过市场解决住房的同时,社会弱势群体的住房困难问题凸现出来.为此,1995年2月,国务院制订了《国家安居工程实施方集》,提出了加快解决中低收入家庭住房户的居住问题.1998年,国务院在《关于进一步深化城镇职工住房制度改革》的通知中,提出了要加快经济适用房建设,出售给中低收入居民的意见.经济适用房应该说是中国城镇住房保障制度的一个创举,对于解决部分群众的住房困难,起到了重要作用,并且有利于扩大内需,促进国民经济增长.但是,在这项制度的实施过程中存在以下问题：（1）经济适用房虽然以优惠价格供应,但仍超过中等偏低收入阶层的承受力,特别是不低于20％的首付款比率,使相当多的城镇居民实际上无法享受政策优惠,政策的目的也无法真正达到；（2）经济适用房虽然以中低收入阶层为供应对象,实际上有些地方基本敞开供应,部分住房宽裕的官员和高收入者,通过各种方式购买、多买,然后出租牟利,使政府的资源和补贴暗流向不应该去的地方,造成了政策效应减弱和腐败现象.总之,经济适用房政策并没有使中低收入居民的住房得到根本改善.
(四)房地产金融机构面临严峻挑战
加入WTO后,我国除关税有较大晤度的下降外,银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放,外资、外资机构、国外专业人士的进入,使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战.目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保和保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用以外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订.入世后,国内市场更加开放,外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃,也使得对之加强监营的难度加大.随着金融业的开放,外资银行带来的新型贷款服务将引发激烈竞争.
三、发达国家房地产金融产品创新的借鉴
1.房地产市场机会为金融产品创新提供了舞台.从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看,近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点.住宅价值量大,能保值、升值,在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高,发达国家和地区达到20％30％,而我国仅10％左右,随着收入水平的进一步提高,人们将会把更多的支出用于住宅消费,这种住宅消费浪潮持续时间相对较长,使房地产业增长的景气时期延长.
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新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段,城市化和再城市化快速发展,城市人口在总人口中的比重迅速上升,人均住房面积不断扩大,必然支撑房地产业的高速发展.据统计,2001年城镇人口在总人口中的比重为30％左右,城镇人口为3.7亿人.到2020年,城市人口在总人口中的比重将达45％,考虑到总人口变化的因素,城市人口将达6.3亿人左右,城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求.随着人均居住面积不断扩大,住宅需求将成倍增长,因而房地产潜在需求空间很大.因此,新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的.
2.房地产金融产品的创新依托与银行业、证券业、保险业的有效结合.房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系,房地产是天生的信用担保品,房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合,在促进这些产业发展的同时,将带动房地产金融保险业的发展.在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构&
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