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摘 要：房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何以及房地产税收政策对房地产价格和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响本文对此进行比较全面的研究.
关 键 词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案
作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济.
中图分类号：F810.42；F239.31文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.07.23文章编号：1672-3309（2011）07-52-03
2011年1月28日,上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕.由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久,社会关注度比较高.现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望.
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读,以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识.
1.税收的性质
房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税.房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称,按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块.按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类.从企业角度来看,我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税.从个人角度来看,我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等.在保有环节,1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12％.房产税按年征收,分期缴纳.
由此可见,房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋,在我国也不是一种新的税源,在建国初期就存在,后并入它税.1986年10月1日恢复开征,但仅局限于商业地产,对住宅免征,导致住宅房产税长期“空转”,所以这次房地产试点方案只不过是做实而已.
2.征收的目的
房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地.
从理论上讲,税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具,但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标,尤其是上海的方案,仅涉及增量房征税,并且征税的税率也不高,对存量房不涉及.相反,重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些.
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税,税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳,适用税率暂定为0.6%.但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的,税率暂减为0.4%.并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还.据统计,上海成交套均面积在100平方米左右,过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算,再减去免征家庭,实际能征税比重不到1%.
相对来说,重庆市的房产税方案要严厉得多,一是税基宽一些,将对所有的高档商品住房征收,包括增量和存量,税率也比上海高,税率分三个等级,比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房,征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%.即便如此,重庆的房地产税收比重也极低,对再分配影响非常有限.据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究,重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿,而预计收房产税仅为2亿元,征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%.
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的,两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制,大面积、高价位需要支付更多的房产税,这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房,开发商供应也会朝这个方向发展,这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述.
3.征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现,此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径.
上海的方案仅对增量征收房产税,并且还有人均60平方米的免税基数,影响范围不到新增购房比重的1%,试点方案的阻力相对会小很多,当然方案的效果也很有限,但税改方向明确,为试点的全面铺开奠定了基础.而且上海房地产市场相对比较发达,房地产市场存量房比重也比较大,在不触及存量房的基础上推行相对容易一些.而重庆高端存量房相对较小,虽然试点方案触及存量房,但因为比重较小,阻力也比较有限.
通过两地试点方案,给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围,最后全国全面实施,从增量到存量,从高端别墅到普通商品房.
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面,既有价格方面和成交量的影响,又有房地产消费结构方面的影响,还会对房地产租赁市场产生影响,这些影响在短期和长期效果都会有差异.
对房地产价格和成交量的影响对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析.
从短期来看,房价不会有太大的变化,几乎会保持比较平稳的态势,但成交量会急剧萎缩.原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易.由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长,房地产试点的方案也比较透明,给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易.据报道,在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人.该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量,价格自然会保持相对平稳.二是政策出台后,已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理,而符合条件的新购房者会有看跌的心态.这两种心态在短期内不可能逆转,在这种心理作用下,交易量会进一步萎缩,价格也会保持平稳.
从长期来看,两地试点政策都抑制高房价,两地都规定高房价采取浮动的高额税率,尤其重庆的政策比上海政策更为严厉.当然,实际效果如何,还得看具体配套细则和执行的效果.虽然上海的方案比较宽松的,但上海配套的细则严厉一些.重庆如果配套的措施如果宽松的话,那么政策的效果自然会大打折扣.比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有,就可以规避房产税.还有房价如果做低,或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在,这样也就规避了房产税.这样,即便再严的政策效果也会不明显.
不过,随着储备土地的减少,地方政府的土地财政政策必然无法长期维持,开辟地方财政财源便成为一种必然,而房产税属于地方税,并且存量房市场占有率较高,则自然地成为土地财政的一种替代,成为地方财政新的稳定的财源.但目前,我国房地产税占比很低.见表1.
从国际经验来看,对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势,目前,全世界有
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