房地产市场方面有关论文范例,与房地产市场的艰难抉择相关论文格式

本论文是一篇房地产市场方面有关论文格式,关于房地产市场的艰难抉择相关硕士论文范文。免费优秀的关于房地产市场及房地产及房地产宏观调控方面论文范文资料,适合房地产市场论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。

从4月17日开始,“国十条”出台已三个多月了,“国十条”房地产宏观调控效果如何有没有达到国家宏观调控的目标如果没有达到目标,政府还会进一步推出什么样的房地产宏观调控政策这一系列问题仍是大家关注的焦点.

对于这些问题,当然是无法用一个简单的答案来回答的.不过,“国十条”出台之后的国内房地产市场发生了巨大的变化,这是无可争辩的事实.一是全国普遍快速上涨的房价在一定程度上得到遏制；二是全国绝大多数城市的住房销售量都剧烈下降；三是各地住房按揭贷款都快速减少；四是在各地住房销售量全面下降的同时,不少地方的房价仍然处于高位而没有下调,等等.对于这些现象,有政府部门指出,房地产宏观调控政策已经起到较大作用,各地房地产市场将会在今年第三季度后出现重大调整,无论是住房销售量,还是住房价格都是如此.不过,在笔者看来,房地产市场的实际问题并非如此简单,国内房地产市场面临的宏观调控的难题仍然不少,中央对此面临着巨大的抉择.

首先,从4月17日“国十条”出台后国内房地产市场出现的量缩价滞的局面来看,当前的国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场.在这个市场中,当有利于投资者的房地产各种优惠政策突然改变时,房地产市场预期就出现180度的大逆转,想进入的新投资者因政策限制或前景不明朗都不敢进入这个市场,使房地产投资需求突然趋向于零,而现在的房价水平早就超过了住房消费者的支付能力,他们是无能力进入这个高调价的市场的,换言之,住房消费者早就被挤出了这个市场.在这种情况下,整个住房市场的各种需求也就全面停止了.这就是为什么“国十条”一出台,住房销售量突然急剧下降的原因.

但是,对于已经进入的投资者来说,他们购买住房的目的是为了以更高的价格卖出,当投资者利用优惠信贷政策进入房地产市场时,投资成本很低,而且会认为当房价下跌时,政府一定会出来救市,就像2008年下半年那样.再加上前几年凡是购买住房都能够赚钱的效应,当“国十条”出台让住房销售量突然下降时,已经进入的投资者会根据以往的经验,认为政府是不会让住房价格下跌的,其持有的住房也就不必在这段时间内交易而待价而沽.房地产开发商会更加有恃无恐,让其手中的持有住房价格处在较高的水平上,不让住房消费者进入.这种情况下,住房市场需求又从何而来

我们还可从另外一个方面证明当前国内住房市场的投资性.比如,据报道,国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住(占近三分之一的城市人口).尽管有人会质疑这些数据,但大量投机者囤积住房任其空置以等待房价上涨赚取价差已是不争的事实.而且空置的住房还不仅包括投资者已经购买过处于空置状态的住房,还包括在当前住房销售快速下跌的情况下,房地产开发商手上持有的大量空置的住房.大中城市的住房空置率不仅早已突破10％的国际警戒线,而且这种巨量的住房空置也显示出国内房地产市场的性质发生了根本性变化,房地产市场消费性已完全被住房的投资性所代替.

国内住房市场的投资性还表现为虽然住房销售全面下降,但其价格仍然处于高位.因为在一个以投资为主导的房地产市场中,投资者购买住房的目的就是为了卖出,其住房投资需求可以从无穷大到零,即当市场都预期住房的价格会上涨,而且可以利用金融杠杆及信贷便利时,住房投资需求就会无限增加,甚至能够无穷放大；当市场预期住房价格会下跌时,住房投资需求立即会减少直至趋向为零,因为没有进入的投资者不敢再进入,已经进入的投资者不会由于市场预期的改变而降低房屋价格并立即出售,而是会等待并寻找交易机会.

国内住房市场的投资性还表现为2009年个人从银行的贷款达到24600亿.这是2008年的4倍多,2010年第一季度个人从银行的贷款也达到9202亿元.这些贷款的绝大部分都通过住房投资者进人了房地产市场,只不过不同的投资者会有所不同.当房价快速飙升时,通过过高的银行金融杠杆进入住房市场的购买者基本上都是住房投资者,因为对住房投资者来说,他们所关注的不是住房价格高低,而是自己购买的住房是否能够以更高的价格卖出.而对住房的消费者来说,他们是没有能力进人这个市场的.所以房价很高时通过银行高金融杠杆进入住房市场的购买者基本上都是投资者,房地产市场也就成了投资主导的市场.

国内房地产市场的投资性还表现为从2009年下半年开始到2010年第一季度,不少一线城市的居民抢着购买住房,不少一线房价更是上涨了近一倍.一般来说,如果住房作为一种高价值的耐用消费品,尽管银行的按揭贷款为居民进入这个市场提供了融资上的便利,但是每一户居民进入这个市场时,都会慎重考虑与选择,只有在进行反复比较的基础上才能决定购买而不会进行抢购.但是当居民购买住房就像抢购大白菜一样时,这些购买者一定是投资者而不是消费者.因为,这些投资者购买住房关注的不是住房使用价值而是购买之后是否能够以更高的价格卖出.当住房市场是一个投资为主导的市场,当住房市场预期价格会上涨,同时又有较高金融杠杆及信贷便利时,住房投资者一定会抢购性进入市场.

这些现象都表明,国内房地产市场的投资性已经发展到极致.即当前国内房地产住房投资性不仅在全国十分普遍,而且在于广泛的房地产投资性完全是政府的优惠信贷政策通过过高的金融杠杆产生的结果(即房地产投资的严重杠杆化),从而使得国内大多数地区的房价都具有严重的泡沫.

到目前为止,找不到哪个国家的居民会如此普遍地进入房地产市场进行投资,即没有哪个国家持有多套住房的城市居民会如此之多,美国居民持有一套住房的比例高达95％.而这些都是政府的房地产政策使然.过高及过于普遍的住房投资,并非仅是住房空置率过度影响住房资源及经济资源的配置,及其他居民住房福利条件改善的问题,而是当大量的居民都进入房地产市场投机炒作时,当全体国人都把房地产炒作当作赚钱工具时,它不仅会导致整个社会资源错配、房地产市场价格扭曲、财富浪费,而且也会改变国人的基本价值观及行为方式,让国家金融风险进一步放大、经济结构更是无法调整,最终导致整个社会的不稳定.这就是政府出台“国十条”来全面遏制国内飞涨的房地产价格、遏制房地产投机炒作的原因所在.

但是,我们也应该看到,“国十条”出台后,不仅全国的房地产市场销售量立即急剧下降,特别2009年住房销售量快速上升的一线城市,住房销售量出现了更大幅度的下降,尽管其价格仍然高高在上.在住房销售量全面下跌的同时,与建筑业相关的一些产业的产能过剩问题也随之出现,比如钢铁、建筑材料等行业.更为重要的是,“国十条”出台后,国内股市反应最为激烈,不仅房地产上市公司的股市全面暴跌,而且与房地产有关的行业的股市也严重下跌.从4月中旬开始到目前,上海综合指数下跌近26％,成为全世界表现最差的股市.有人认为,股市作为国民经济的晴雨表,国内股市指数的全面下跌也意味着国内经济又面临着下行的风险,此外还有欧洲主权债务危机的威胁.当国内经济面临着新

1 2 下一页

房地产市场方面有关论文范例,与房地产市场的艰难抉择相关论文格式参考文献资料：

非营利组织的管理

物业管理本科课程

农村体育管理

水利工程管理论文

软件开发管理

质量管理大师

电力企业管理导论论文

谈现代企业质量管理

自学工商管理专业课程

lso质量管理体系