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关于写字楼论文范文资料,与被写字楼吞噬的人相关毕业论文开题报告
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高启、交通和商务配套的瓶颈,中关村现有80%的企业不在注册地办公,加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”,使人们开始重新审视中关村的定位.目前政府在硬件――道路建设和软件――平抑价格方面也制定了相关的优惠政策,可谓用心良苦.以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村.但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感,能不能把它们吸引回来,工作将是十分巨大、艰苦的.第三,国内高科技企业除联想等少数企业外,大多尚处于襁褓阶段,不足以消化如此大的面积.第四,该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源.因此,可以预见,几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”.租金售价格“跳水”的可能性最大.而奥运村的写字楼,从需求上看,申奥成功对中国经济,尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用,光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0．3个百分点,而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点,这些无疑会带动对写字楼的需求上升.如果再加上世贸所带来的国外投资的增加,写字楼市场的需求预计将更加旺盛.但是,这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷.毕竟从80年代末到现在,超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率,这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃,而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应,除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多,否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数.另一方面,正如前面提到的那样,写字楼的需求是有选择性的,只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户,而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区,届时其写字楼招租将造成很大的困难.换句话说,即使到时候写字楼的需求很旺盛,相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区.
自从得出这两个分析结论后,易洪声的心情就没有轻松过一刻,他不得不承认,自己这两个投资都有可能随时被套牢,或者让他付出沉重的代价.而对于此番的判断失误,他的总结是：当你听到市场上一片热捧之声时,其实才应该是谨慎的时候,因为制造声势一惯是商业的拿手好戏,烘托出美丽的前景,仅仅是为了将之推销出去.我自己也经商,怎么偏偏就忘了叫好声越高之时,也正是风险越大之刻.
但是,易洪声的醒悟的确太晚了,不顾市场的风险,在市场一片吹嘘中就投入了800多万元,即使此次他不会倾家荡产,一旦其中一个写字楼贬值,就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流.
看来,的确有必要提醒个人投资写字楼者,当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住.另外,投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品,每年连续不断的费用都是少不了的.如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样,你就已经犯了一个致命的错误.更何况写字楼的贷款利率与住宅不同,要高于住宅利率近１％.另外,还有房产税等需要交纳的各种税费,约占投资额的２０％左右.今年,写字楼市场的供应量会不断扩大,平均投资回报率也就不会像今天那样高,但并不排除个别物业的高回报率.因此,你要有一双“慧眼”.投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,你就要当心,虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平.不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益.对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是,看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的.如果是按商用房来立项的,其投资回报率不仅会低于写字楼,可能还会低于商品房.这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的.
开发商设下的圈套?
纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出,鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波.真的是投资写字楼的良机已经飘然而至?应该说,对于集团投资者来说,算得上是一次机会,但对于个人投资者来说,冒进则意味着极大的风险.
尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后,都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语,但是投资写字楼到底有多大的风险,什么样的投资者才有条件尝试着投资一把,却很少有人提及.
投资写字楼风险到底有多大,如果将市场中的数据汇总后分析,不难看出,对于个人投资者来说,其风险之大是没有多少人能够承受得了的.
对写字楼投资起决定作用的因素,即供应和需求的均衡问题.
从供应上看,未来3到5年北京写字楼市场的供应量将是庞大的.首先,中央商务区规划的写字楼面积就将达到500万平方米；中关村地区光是西区就将有100万平方米的写字楼上市,如果再加上联想科技园区、北大科技园区、清华科技园区等写字楼,未来中关村地区写字楼的供应量将超过200万平方米,从金融街地区来看,未来金融街地区的开发将转向中区和北区,包括目前在建的14万平方米的中证大厦和首都金融中心等项目,如果再加上西直门地区和德外地区的未来写字楼供应量,预计未来金融街及其延长线地区的写字楼供应量也将超过100万平方米；其它还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目.因此,预计未来北京写字楼市场的新增供应将接近并很有可能超过1000万平方米,如果加上目前的将近500万平方米写字楼存量,那么未来写字楼存量将超过1500万平方米.实际上,上面的统计还并未把未来奥运村的写字楼供应量算进去.根据目前的信息,光是规划中的奥运村世贸大厦就将达到500米高,即使其中一半作为写字楼,其供应量也将达到13万平方米.如此大规模的供应量同时上市,势必导致未来写字楼市场供应集中放大,对写字楼的租务带来很大压力,从而使写字楼市场的租金出现很大调整,进而使写字楼投资的收益率明显下降.
2002年北京写字楼市场供应量将达到创纪录的300万平方米,是2001年供应量的两倍.其中,东部地区100万平方米；西部地区140万平方米.）
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