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摘 要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识,而房地产信托融资作为重要的渠道之一,有着自己独特的模式和适用范围.本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述,以期对房地产信托融资进行浅析.

关 键 词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托

随着国家对高房价的抑制,出台众多调控政策,剔除投机行为,确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产.国家着重从金融方面控制,促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性.加强企业融资能力,拓展项目融资渠道,保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题.

1.房地产融资渠道概述

对于房地产企业而言,其融资渠道主要包括内源融资和外源融资.其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金.当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金

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2.房地产信托

“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”,直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板,已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①.正是在此背景下,越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性,开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度.

2.1房地产信托定义

从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②.

图1房地产信托融资结构图

2.2房地产信托债务融资

房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款,形式和商业银行贷款基本相同.信托债务融资具备取得相对容易,操作性好,资金使用效率高和风险可控性强等优点；但同时其缺点也很明显,即信托贷款的利率比银行贷款高,增加房地产企业的财务成本.

以2005年8月,金地集团与平安信托合作发行“平安信托·武汉金地格林小城信托计划”为例.募集的资金以信托贷款的方式投向武汉金地用于武汉格林小城项目的开发,计划融资人民币2亿,年利率为4.75%,期限2年③.其操作模式见下图：

图2平安信托房地产信托债务融资操作模式图

2.3房地产信托权益融资

权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股,或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资,信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者.权益融资又分为股权信托融资（经营性）和先股权融资（非经营性）.股权信托融资（经营性）比较接近于国际上流行的房地产投资信托（REITS）.

图3股权信托融资（经营性）操作模式图

优先股权融资（非经营性）则是指信托投资公司不经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人签订协议,约定在一定时间,相关当事人按照约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权和所有权.主要运用于开发企业自有资金不足开发项目总投资的30%,无法申请银行贷款的情况.其优点为除了实现融资外,通过增资扩股还能提高企业的信用等级.以北京世纪星城住宅项目股权投资信托计划为例分析如下图：

图4北京世纪星城住宅项目股权投资信托计划（非经营性）操作模式图

混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资,是上述两种融资方式的结合使用.

2.4财务信托权益融资

财产信托融资指开发企业将自己拥有的房地产类信托财产委托给信托投资公司,取得信托受益权,然后再将信托受益权转让（或抵押）给投资者并取得相应对价实现融资.它适用于已完成或即将完成的房地产项目和物业具有较强变现能力的项目.另外财产信托融资还较好地回避了资金信托计划“200份”限制,可现实大规模融资,而且其信托标的可以为房地产建筑实物、房地产未来的租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利.但是信托受益权转让是否符合法律规定目前尚未定论.

图5财务信托权益融资操作模式图

3.房地产信托模式总结

房地产信托在我国整个信托业中占有举足轻重的地位,一般每年占信托业总发行规模的30%左右.对上述要房地产信托模式进行分析后,可以发现其对于房地产融资领域也占有重要的一席之地.合理、适宜的将上述房地产信托模式运用到项目运作中,将很好的弥补房地产行业融资渠道单一的不足.最后对房地产信托融资模式总结如下：

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