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随着人民生活水平的不断提高,在衣食无忧的前提下,人们越来越注重住的质量和品位.随着我国城市化进程的加快,教育制度的改革、户籍制度的改革等等,人们纷纷在城市置购住房,或旧房换新房、小房易大房.需求的扩大刺激了城市房地产市场的急速升温.由于投资性和投机性购房队伍的膨胀,开发商和中介机构的推波助澜,在巨大利益推动下,全国城市房价连续攀升,长三角地区更是房价飞涨,上海2004年流传的一句类似戏谑的话“消灭一百万以下的房子”似乎将变成事实.杭州、南京、宁波等城市,从2004年下半年到2005年3月,房价平均涨幅都在30％到40％左右.
房价的持续“高烧”,已让普通老百姓深感揪心,也已成为构建和谐社会的巨大障碍.为此,国务院转发了中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见》,上海市、江苏省、浙江省也纷纷采取针对性措施,从财政、金融、税收、产业等方面人手,给本地的房地产市场降温.但是,纵观这些调控政策措施,较多的是把目光盯紧房地产开发商和“炒房族”,而忽略了“房价高烧”的病根之一――房产中介机构.正是他们,或通过虚假交易,发布虚假信息,或与开发商勾结,人为加剧市场供应紧张.在上海,甚至发展到几家中介公司联合起来,在开发商刚刚开盘后,即悉数吃下所余房子,再抬高房价推向二手房市场牟取暴利.因此,切实落实国务院稳定房价通知精神,加强对房地产中介服务业的规范管理,理应成为“组合拳”的一项重要举措.
一、房地产中介服务业的发展概况
房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业,它是房地产业发展的必然产物,也是房地产市场走向成熟的重要标志.近年来,我国房地产中介服务业有了迅猛发展,截至2004年底,全国已建立26000多家房地产经纪中介公司,从业人员近65万人,渗透到房地产业的各个方面,大大活跃了市场,加速了流通.而在长三角地区,房地产中介服务业更是发展迅猛,上海出现了一家挨一家的房地产中介一条街,南京、杭州、宁波、绍兴、苏锡常地区,“中介多过米铺”,不再仅仅是一个夸张的形容,而成为一个事实.一些已初具规模,且有一定知名度的房地产中介机构还把触角伸向了周边地区,不惜重金进行广告宣传,打开了当地房地产中介服务市场,掀起了房地产交易特别是二手房产交易和房屋租赁的热潮.
作为这种迅速发展趋势的适应,相关法制建设也取得了一些进展.1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产中介服务的概念、中介服务机构的设立、中介服务人员资格认证制度等做了原则性的规定.另外,为了配合《房地产管理法》的施行,规范房地产中介服务行为,细化《房地产管理法》中关于房地产中介服务的内容,建设部发布或建设部和相关部委发布了一系列关于房地产中介服务的法规,主要有：《城市房地产中介服务管理规定》,《关于房地产中介服务收费的通知》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》等.这些法规的颁布为房地产中介服务业的规范发展奠定了坚实的法律基础,有力地促进了房地产业的健康发展.
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二、当前我国房地产中介服务业发展中存在的问题
1．相关法律法规不完善.房地产中介服务业毕竟是一个新兴行业,且国家出台的相关法律法规尚不完整配套,有的严重滞后于房地产业及其中介服务业的发展,政府对房地产中介服务的管理职能不清、缺乏检查监督,甚至在中小城市完全放任不管,因而必然存在诸多问题.其主要有：
我国目前仅出台了《城市房地产管理法》,制定了《城市房地产交易条件》等,对房地产中介行为主体的责、权、利规范不够,而且中介活动所涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼、质监、保险、担保等方面的法规,调节的广度与深度也远不能满足实际需要.至于房地产中介机构违反法律法规、欺诈行为应如何处罚等也没有相应的措施和保证.
2．政府管理滞后,职能不清.主要表现在以下三个方面：一是市场中介组织定位不准.目前许多省市的房地产中介机构如房地产交易所、经纪人事务所、评估公司,或由政府部门组建,或是政府机构的“翻版”,官办色彩十分浓厚,造成政府与中介组织的角色错位,职能混乱.二是市场管理的多元化.中介机构的多头管理体制,不仅造成实际市场管理的政出多门,职能不清,而且引发具体业务管理中的扯皮现象.房地产中介机构至今未建立起像“中国律师协会”那样的行业自律组织,没有严格的行业准入机制,缺乏专门的约束监督队伍.一句话,谁来管、如何管、管什么都未落到实处.三是放任不管.由于很多中介服务组织达不到法人标准,甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部、一间小棚子就开张营业,工商、税务不值得管,城管、街道不知道如何管,导致中小城市的“黑中介”为数众多,因而也就不存在有序管理了.
3．中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束,市场行为不规范.很多中介机构没有取得资质、营业执照、房地产经纪人资格证,相当多的中小城市根本没有行业组织,完全是“游兵散勇、乌合之众”,各做各的业务,各赚各的钱,而应该怎样开展中介业务,有哪些法规约束,就连从业人员自己也是全然无知.相当
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4．执业人员素质偏低.中介服务工作的开展,需要大批精通房地产业务、房地产法律等方面知识,并有实践经验的人才.因而,世界上房地产业比较成熟的国家对行业人员从业资格都有专门规定,如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历,并修完与房地产有关的8门学科才具有获得房地产经纪人执照的资格.而我国目前由于中介服务人员资格认证制度和持证上岗制度尚不健全,加之专业人员供给少,市场需求却很大,造成房地产中介服务人员素质参差不齐的现状.在一些中小城镇,很多从业人员没有经过系统的专业培训,不具备从业资质,甚至连委托、代理的关系都说不清楚,更谈不上资产评估,市场前瞻咨询等,就挂起了中介服务的牌子.因而欺骗顾客、发布虚假信息、充当“媒子”等时有发生,由此引发的矛盾、纠纷、冲突不断.
5．房地产中介服务手段落后,情报、信息的开发利用不够充分.目前,许多房地产中介服务机构对外联络不广,对情报、信息的收集,主要或全部靠人工完成,开发利用缺乏深度,导致信息资源浪费、难以发挥行业优势.而有些房产中介服务机构由于缺乏信息,甚至胡乱编造信息,相互抄袭信息,假冒客户以“求租求购”的名义骗取信息,以制造自己业务量大、房源充足等等似象,骗取客户的信任,引诱客户上钩.
三、加强对房地产中介服务业规范管理的政策建议
1．健全有关法律法规.要进一步修改和完善《社团登记办法》、《公司法》等法律法规,制定《经纪人法》等法律,促使中介组织及其人员严格按照有关法律和规章的要求执业.要进一步完善房产中介服务准入制度,要建立房地产中介服务人员执业道德规范和房地产中
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