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当下,房地产市场受调控政策的影响,出现了不同程度的“不良反应”.不论企业实力如何,规模大小,在这个时候都开始调整和完善自己,力争在这轮调控中能够更好地“活”下来.在这种情况下,物业管理作为房企服务的一张有力王牌开始发挥不可小觑的作用,创新物业管理模式也成为众房企共同追求的话题.2011年12月10-12日,北京大学房地产总裁黄埔班物业管理模式创新课程在广州的成功举办为迷茫中的房企重新擦亮了希望之门.

物业服务需求金字塔模型

早在19世纪60年代的英国,由于当时房屋管理混乱,居住环境恶劣,引起大量事端.一位名叫奥克维娅希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法.此后,住房秩序和居住环境有了明显的改善,社会人士纷纷效仿,逐渐引起政府的关注.

作为物业管理科班出身,对国内及香港的各种类型物业及两地的物业管理法规条例都熟识的工商管理哲学博士练均华,用近三十年的物管心得和经验精彩地展示了物业管理的发展概况、物业管理创造项目溢价,物业管理模式创新,最后激发大家主动积极进行讨论和交流,让同学们收获了一堂生动,实用的物管知识.

谈到物业管理模式创新,练均华巧用马斯洛需求层次理论来形象地分析物业管理需求金字塔,从最基本的安全再到环境绿化卫生、工程维修、会所服务到最高层次的社区文化,分别细化为安全管理部、清洁绿化部、工程维修部、会所和客户服务部.

同时,在物业管理费用的测算和收缴以及市场细分和品牌差异等方面,他还用了具体案例进行详细分析,并和同学进行有益地讨论、探索互动.

解读物管政策、法规

作为广东省物业管理行业协会副会长的李卓章则是用了大篇幅为同学们讲解了《中华人民共和国物权法》物业管理相关内容及要注意的事项.同时,在看到物业管理行业的迅速崛起和发展的情况下,李卓章也谈到了这个行业在崛起过程中“深感棘手”的问题.

他指出,一是当前的金融危机波及到实体经济,企业的业主和中国小业主随着经济下滑或者股市亏损,而广泛影响物业费的收缴,他认为这是物业公司的当务之急；二是目前物业管理行业地位不高,造成人才紧缺,优秀项目经理人难找；三是收费的使用方式探析；四是服务品质需要提升；最后是关于公司和业主、业主大会、业主委员会的关系需要排除障碍,找到“适度”的处理方式.

北大黄埔物业管理专业委员会成立

北大黄埔同学会会长韩宇指出,作为房地产行业,作为企业老板成立物业公司是一项责任和义务.他说,随着调控的加深,会有越来越多的品牌房企进驻二三线城市,必然会给这些区域的企业带来冲击,而这些企业和品牌房企最重要的差距就是物业方面,如果到现在房企还没有认识到这一点,就说明已脱离了市场.

“我们靠什么去赢得市场?一旦有大的房企进驻你的区域,你还敢拿项目吗?”韩宇深刻分析了当下房企市场面临的境况时如是表示.他强调,在这种环境下“来研究物业到底怎么管”显得迫切而且必要.“现在,大多数物业管理公司都是依附房地产母公司来做,然而,物业管理定的物业收费都不是能平衡的物业收费.现在物业公司能够自负盈亏的有几个?未来房地产公司想把房子卖的好,靠的是品牌,而品牌又靠物业管理来体现.物业管理公司就是为了房地产开发商未来品牌的延续.”

随后,北大黄埔同学会秘书长李阳宣读了关于成立物业管理专业委员会的目的、意义及相关条例,并宣告北京大学房地产总裁黄埔同学会物业管理专业委员会正式成立.

物业管理专业委员会的成立将推动同学对物业管理的认识,加强同学间的交流,从而更好地应对“大势”下的房企问题.

物业管理专业委员会的成立得到北大黄埔同学会同学的积极响应和大力支持,崔伟表示,房地产企业要想长远做下去,品牌很重要,尤其是中小企业更加应该注意物业管理品质的提升.对于本次成立

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（来源：《中国地产总裁》）

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