物业管理类有关论文范文文献,与住宅小区的物业管理者相关论文答辩开场白

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住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生,物业管理者问题是小区业主关心的主要问题.

一、何谓住宅小区物业管理者

住宅小区物业管理者包括两个方面,即业主大会或者业主委员会和物业服务企业.两者的法律依据和职责是：

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其一,业主大会或者业主委员会.我国《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会.业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益.”第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.”

其二,物业服务企业.我国《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格.国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度.”物业服务企业是按合法程序设立,具有法人资格,具备相应资质条件,根据合同接受业主大会或者业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理,并收取相应报酬的经济实体.物业服务企业接受县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的监督和管理.

二、物业管理者履职问题的建议

(一)业主委员会

业主委员会是依法成立的,在物业管理区域内代表全体业主和物业使用人对物业进行管理,维护全体业主和物业使用人合法权益的自我管理、自我服务的常设自治性组织,是业主大会集中处理各项事务的机构,对业主大会负责,为业主大会服务,代表业主的利益.业主委员会要强化“自我管理、自我服务”的自治性职能,致力做好小区物业管理事务,同时全力配合和接受行政社区对小区的社会管理工作.业主委员会的委员是业主大会选举产生的具有履行本物业小区管理职权和模范履行业主义务的业主,应当积极负责,主动工作,敢于担当,热心公益事业,为小区业主关心的事情以及物业管理工作尽心尽力.委员与委员之间要精诚团结、协调配合、相互支持,心往一处想,劲往一处使,依法履职.业主委员会主任要具有胸怀坦荡、克己奉公、乐于助人、秉公办事、顾全大局的情怀与表现,不论面对频频发生的业主与业主之间的矛盾调和,还是小区公共利益方面的调整,都需要有沉着应对、不厌其烦的毅力和瞻前顾后、谋求发展的策略,妥善处理好方方面面.

(二)物业服务企业

物业服务企业要发挥物业服务正能量,以优质服务为核心.随着城镇化的不断发展和居民生活方式的不断变化,物业服务更应不断创新,顺应时代的发展要求,探索企业转型升级新路子.

1.抓牢基本功.在完全市场化的环境下,物业服务企业首先要加强自身专业化的建设,在安全管理、维修养护、清洁绿化、小区文化等各方面“做专”.其次要抓好经营管理,要将管理经营铸成精品,就要下大力气抓好管理和服务,建立完备的管理机制,向业主提供灵活的、富有特色的服务.

2.经营思路领先.将业主需求与行业发展要求相结合,深入研究,提出新的经营

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3.在服务上下功夫.服务,是物业的灵魂.物业企业可以根据业主的情况和需求提供量身定做的服务内容,亦称服务等级,确立收费与服务对等利益关系,达到服务对象的满意度.

4.横向联合,广结同盟.物业企业要善于与同行沟通交流,广交朋友,横向联合,组成关系联盟,共享各种资源,如人才智力、信息、经验、方法、供应商等.

5.创造模式品牌.物业企业要注重创造自己的模式品牌,如联合几个物业企业,共同开发创造一种具有鲜明特色的物业服务模式,并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来,然后在各企业所辖的小区推广开去,在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”,逐渐培育起某种物业服务模式品牌.这样,既使物业企业由小到大,由弱到强,在市场上立足脚跟,又使物业小区不断锦上添花,使居民处在舒适、和谐、健康和幸福的环境中.

作为物业服务企业的管理人,必须是具有高素质的道德修养、锲而不舍的敬业精神、良好的心理素质、精湛的管理技能和超前的服务意识,做引导型的物业管理人.一个优秀的物业管理人,就应该善于运用引导的力量,通过循循善诱来影响和改变业主的一些生活习惯和行为,从而实现业主高满意度的目标.

从根本上讲,业主委员会管理的是其所代表的业主们的物业,物业服务企业是受委托管理业主们的物业,这也从客观上决定了它们的关系.两者的关系是委托者和受托者的关系,是聘用与受聘的关系.两者无隶属关系,不存在领导和被领导的关系,也不存在管理和被管理的关系,两者在法律上是平等的,一旦确立委托和受托的关系,双方必须履行相应的义务.

业主委员会与物业服务企业都属物业管理机构,共同管理一定范围的物业,管理目标一致,是实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护物业管辖区的公共秩序.两者在工作责任上既要各司其职,又要互相配合,把各自工作和解决问题的措施落实到位.在利益发生矛盾时,要坚持以协商为主,以理解、包容、谦让等理性方式,让矛盾在双方内部解决.双方矛盾无法调和时,可以通过申请仲裁或者法律诉讼等渠道解决.

陈品禄/实习编辑

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