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13;分享了土地增值收益,同时不改变中国现行的两种土地所有制形式,可大大节约制度变迁的成本,在一定程度上能够兼顾效率和公平.三土地发展权的流转
土地发展权的流转,即可转移发展权(TransferableDevelopmentRights,TDR),或发展权转移(TransferofDevelopmentRights,TDR),或容积率(FloorAreaRatio,FAR)转移,是国内研究中较薄弱的环节.
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张安录[16]认为,可转移发展权允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者,进行额外土地开发.它有两种作法：一种是设立一个发展权市场,让发展权在市场上公平交易,另一种是通过公共权力购买而获得土地发展权,并提出在中国城乡生态交错区建立可转移发展权制度来控制农地城市流转的构想.李晓妹等(2003)[22]指出,美国的发展权转移是指土地所有人可将发展权让渡,让渡的发展权在转让地块上作废,而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在,并详细介绍了美国近年的土地发展权转移(TDR)计划及其面临的问题.张友安等(2005)[23]认为,目前国内忽略了对跨区域的土地发展权配置与流转的研究,并分别从宏观、中观和微观三个层次,以一、二、三级土地发展权的形式,分析了土地发展权的配置方式和流转机制.沈海虹(2006)[24]认为,将控制甲地块的开发强度(容积率)转移到乙地块,使得开发者在乙地块得到额外的收益补偿,从而使得甲地块的历史建筑获得持久保护的经济平衡,在这其中被转移的就是发展权&rdquo,,或高空权(AirRights),并提出了中国利用发展权转移来保护文化遗产的制度设想.
土地发展权的流转是各种综合规划的结果,是一项复杂的系统工程.目前,国内对此的研究还十分薄弱,有待研究的内容还非常广阔.例如,中国土地发展权转让区域和受让区域如何确定这些区域如何与中央和地方土地综合规划保持一致哪些规划应该先行土地发展权的可计量的统一标准,如密度、区域、房屋面积比和高度等如何评估和制定另外,对社会公众进行大量的宣传普及教育,土地发展权价格评估方法,土地收益区域间转移支付政策,土地发展权银行运作机制,土地发展权证券化经营等,中国十一五&rdquo,提出的限制开发区、禁止开发区等功能主体区是否涉及土地发展权的区域间转移问题等等.这些都有待于进一步研究.
四土地发展权设立的必要性和可行性
关于设立土地发展权的必要性、可行性或意义等,国内学者作了大量的探讨和论述.沈守愚[1]较早论述了设立农地发展权对于理顺集体土地的产权关系、有效保护耕地以及为国家提供稳定的财政收入等方面的意义.张安录[16]则探讨了在中国城乡生态交错区设立可转移发展权来保护农地、控制农地城市流转的条件、可能性和预期效益等.李世平(2002)[25]从解决严重的耕地流失、落实政府对土地用途管制、保障农民收益权以及维护国家利益等方面阐述了在中国设立土地发展权的必要性和可行性,范辉等(2004)[26]探讨了设立农地发展权对土地征用的积极意义,刘国臻分析了在中国配置土地发展权的必要性和可行性[20],刘芳和许恒周(2006)[27]从产权完善的角度分析了设立农地发展权的必要性.
国外设置和流转土地发展权多年的经验表明,土地发展权的配置在不同程度上起到了保护农地、保护自然资源、保护古迹、保存开敞空间、保护环境敏感地带、保护生态环境、控制城市增长的区位和进程、保护社会公共利益、调节因土地用途变化产生的暴利和暴损等目的.目前国内对此的研究主要集中在农地保护、征地制度和土地产权的完善、失地农民权益的保障以及国有土地资产的利益维护等方面.对于配置土地发展权来保护自然资源、保护古迹、保护环境敏感地带、保护生态环境、控制城市增长的区位和进程等方面的意义,文献和案例还非常少,还有大量的问题有待深入研究.
五进一步地讨论
近年来,国内对土地发展权的研究主要集中在其概念、归属、流转、可行性与必要性等问题上.以后的研究似乎可围绕下面这些方面展开：从概念上拓展土地发展权的内涵,广泛研究中国土地用途的相互转换带来的土地收益变化(增加或减少),在设置土地发展权时,将国外经验和中国的国情有机结合,尽量兼顾效率和公平,深入具体研究土地发展权的流转,增强其可操作性,广泛探讨配置土地发展权在中国经济发展中的作用和意义等.这些问题的深入研究,不仅有助于丰富国内外土地发展权的理论,而且对推动和加速中国土地发展权的设置,都是十分必要和重要的.
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