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40;金融投资方向"联合:银行业和证券业,以及相关媒体
嘉宾:上海知名金融人士.
场地:新天地一号会所
(3)香港推广会.
推广对象:中海意向业主,通过银行获取的意向客户,
场地:文华或者其他中环地区的高级酒店
方式:产品介绍会+酒会
注:以上均联合媒体进行新闻报道.
准备:考虑到现场还未投入使用,中海公司设一门接听.
2,第一轮推广:2004年4月—8月(分两波次推出)
战略目标:
现场冲动,市场轰动
设施方案:
(1)现场蓄水准备.
销售中心竣工,装修及包装布置完成,
样板区全部完成,看房路线包装到位,
销售人员到位并培训完成,开展周边市调工作,
开展高端客户买房座谈会,进行目标客户购房需求调查,
"中海菁英会"VIP会员登记,
所有的户外拦截系统落实到位(沪青平公路沿线),
别墅销售道具全部到位,
A,模型,
B,效果图,
C,销售海报,
D,楼书,
E,电子楼书,
F,无纸化销售系统,
G,售楼处现场包装.
(2)5月黄金周房展会.
目的:形象展示和客户积累:
利用5月黄金周房展会组织展位,进行品牌形象推广,
现场客户调查问卷发放,具体调查客户需求(总价,地段,规划,景观,房型),
利用现场集中人流进行前期登记,针对性客源发放VIP卡,限量发售,
(3)市内展示.
地点:恒隆广场.
联合:宝马
形式:产品展示.(户外,室内互动),同时配合在业主中将抽出318I宝马跑车的信息告知.
(4)现场庭院情景模拟.
情景设计:以一天的生活为线索
模拟早上起来以后,浇灌庭院中的花草,与植物私语,
准备早餐,研磨咖啡,冲泡,品味,享受清晨最美妙的一刻,
从橱柜中取出衣服,配上手袋,整理,准备出门,
出门,端详心爱的跑车,开车上路,
下午回家,停车,带回一束欲滴的郁金香,
脱下外套,放松地坐到沙发上插花,感受午后最后一缕阳光的温润,
换上运动的服务,进行运动,游泳,使生命充满健康和年轻的气息,
到河边享受日落的美丽.
(5)多组团媒体攻击.
报纸杂志广告组团——
报纸:上海报纸《新民晚报》,《新闻晨报》,《解放日报》,《上海楼市》,《外滩画报》等,
杂志:《移居上海》,《东方航空》,《港龙航空》,《生活速递》等,
海外媒体夹送:《大公报》,《明报》等港澳台媒体夹送,
网络邮件广告攻击(搜房网,安家网).
路段拦截计划
延安西路高架
虹桥路,古北路
沪青平公路
(6)分波次推案.
A,第一波:2004年4-5月
案量:35-40套
针对人群:香港,台湾客户
活动:开盘酒会,水上歌舞晚会,客户集中签约并抽奖活动
B,第二波:2004年6-8月
案量:30-35套
针对人群:长江三角地区,尤其是江浙地区.
活动:高尔夫巡回赛蓄势.
报纸广告:
登场篇:
开天
天造一半人造一半
辟地
中国宅院生活天地间
心动
中国宅院生活之约
惊艳
中海品园5月8日倾情上演
3,第二轮推广:2004年9月—2005年2月(分两波次推出)
战略目标:
目标关注,价格拉升
战术特征:直销
实施方案:
(1)新天地展示月.
在新天地租一场地,联合"马爹里",展示一个月.
目的:接触高层客户,尤其是全国性商务旅行至上海的高层客户.
(2)高尔夫全国巡回赛/联合.
原由:每年PGA在全国有一个高尔夫巡回赛,
一些着名的高尔夫球场经常会举办球赛,
高尔夫球会的会员具有购买力强,全国性的特点.
联合球场:旭宝(每年举办VOLVO高尔夫赛)
合作方式:球赛冠名权/现场资料摆放/会员活动
(3)10月黄金周房展会.
配合主题活动:
设计师谈别墅的空间与健康,
易学大师谈别墅的风水观,
园林专家谈别墅的园林设计与维护,
投资咨询师谈别墅的投资与增值,
别墅经验住户谈住别墅的心得,
物业专家谈别墅的物业管理与人性服务.
(4)长三角地区推广
温州.
青浦工业园区.
苏州.
(4)后期实施"仲人计划".
4,第三轮推广:2005年3月—2006年3月(分三波次推出)
战略目标:
全面提升,升级版登场
实施方案:
(1)抽奖.
在一期业主中抽取一名获得318I宝马跑车一辆(在之前活动中多次展示)
(2)客户联谊.
地点:会所
内容:一期客户酒会
联合:"马爹里"或者"张裕"葡萄酒
(3)论坛.
主题:别墅投资
嘉宾:以中海在业界的号召力,邀请国内知名开发商,策划人
地点:会所.
(4)财富人生
栏目:上视财经频道《财富人生栏目》,由叶蓉主持
嘉宾:中海地产老总.
(5)俱乐部.
游艇俱乐部:淀浦河作为一条政府规划的游艇码头河流,将在未来形成众多的游艇码头,同时,游艇将成为未来富裕阶层显示财富的一个重要工具.
中海·赵巷别墅
51
——结论——
上海别墅市场正在由初级阶段逐步进入成熟期,产品力不强的别墅将被淘汰.
别墅购买者的结构逐步发生变化,新上海富裕阶层所占比重逐步加大.
浦东和松江将成为未来高档别墅的最大聚集领地.
短时间的供大于求并不能改变远期上海别墅作为长期居住热点的前景.
别墅市场呈现两头热,中间凉的现状,供应量最大的中高档别墅市场风险加大.
中海·赵巷别墅项目
营销策划报告
别墅大市场在未来2到3年会存在供大于求的现实,尤其中高档别墅(总价在200-300万)由于供应量最大,产品同质化严重,竞争将更加激烈,
由于别墅市场土地批租的控制,在未来一个5年周期后期,面对成长中的别墅购买人群,别墅市场将会出现可喜的景象,
产品同质化严重的问题同样出现在别墅市场,产品创新规划成为制胜的关键,
竞争板块各具优势,尤其是松江的松江新城是"一城九镇"中率先启动的板块,其竞争力显着.
Sheet3
Sheet2
Sheet1
图表3
独立
联体
连排
叠加
闵行(包括奉贤)
浦东(包括南汇)
松江
青浦
长宁
其他
0.4以下
0.4-0.6
0.6以上
供应
消化
供应量
消化量
2000年
2001年
2002年
销售量
客源
上海籍
国内其他地区
港台地区
其他外籍
中高级管理人员
专业技术人员
私营业主
自由职业者
其他
独立别墅
联体别墅
叠加别墅
双拼别墅
目前供应
打算购买
已经拥有
序号
项目名称
地址
类型
售价
销售情况
嘉富丽花园
九亭沪亭南路85号
独立,叠加,联体
3775-4500元/平方米
一期售完,二期销售70%
浅水湾花园
莘松路999弄
独立,联体
7500-11000元/平方米
一,二期已售完,三期独立别墅销售11%,联体销售80%
同润别庄
新南路555号
独立162-300万/套,联体97-130万/套
独立销售85%
绿洲比华利花园
明华路366弄
独立
250-650万/套
销售70%
绿洲长岛花园
莘松路1288弄
双拼
6100-6800元/平方米
丽水华庭(二期)
新南路1088弄
叠加,联体,双拼
3600-4300元/平方米
销售54%
乔爱别墅
新桥春九路88弄
166-340万/套
一期售完,二期销售78%
四季草堂
新站路666号
1200-1400万/套
销售23%
云间水庄
新南路,场西路
200-400万/套
销售50%
盛世香樟园
新站路589弄
1400美圆/平方米
销售18%
夏州花园
沪松公路1801号
180-380万/套
销售68%
泗泾颐景园
泗陈公路,江川北路
170-260万/套
一期销售70%
云顶别墅
泗陈公路,方泗公路
233-380万/套
一期销售80%
爱伦坡艺墅
九亭大街,涞亭南路
联体,独立
双联100-150万/套,独立180-300万/套
一期预售90%
佘山天邻别墅
沈砖公路3899号
均价12000元/平方米
销售250%
佘山银湖别墅
泗陈路888号
300-500万/套
一期销售95%
天马花苑
赵昆公路3918弄
50-100万美圆/套
一期售完,二期在售
皇琪爱丽舍
大学城东南侧
体量
共182栋,联体为主,另有4幢独立别墅
开盘日期
未定,4月中旬接受预定
特点
松江大学城首个纯别墅社区.步行至2005年通车的轨道9号线中央公园站仅10分钟.
明月清泉
新桥镇新南街368号
18栋双拼,7栋叠加
双拼,叠加
未定,4月中旬接受预定
位于新桥镇中心有利位置,周遍商业配套完善,房型设计以实用简洁为主,利用率较高.
丽茵别墅(三期)
泗陈公路,沪松公路
四期共223户
一,二期已售完,三期预售中
占地20.74万平方米,容积率0.3,绿化率70%
云顶别墅(二期)
一,二期共225套
一期剩余20%,二期2003年下半年开盘
以坡为特色,别墅依坡而建.每套别墅都建有一个"功能层"
紫都上海晶园
佘北公路,泗陈公路
350套
佘山国家旅游度假区内,自然生态环境优越,占地1300亩,0.2以下超低容积率,户户临水,配有生活服务,休闲体育双会所.
天马花苑(三期)
36套
即将推出
占地184公顷,28公顷野生湖泊,27洞国际级高尔夫球场,2000平方米户外运动场.
佘山月湖山庄
佘山旅游度假区林荫大道1888号
68栋
采用国际"树"形规划观念,在社区种植上千种成
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