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是否进行有关的法律行为.2.4国家监管效力
我国法学界以及实际工作部门的解释,不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手.通过不动产登记,国家实现了对不动产交易的宏观调节和监控.登记制度是一种对市场进行宏观监控的制度,在登记过程中,通过登记的实质审查,也能够发现土地所有权和土地使用权非法转让的问题,及时纠正土地交易中的违法行为,确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力.
以上四项作用,正是不动产登记对不动产交易提供的法律基础,也是以客观公正的原则对不动产物权变动提供保护的重要理论基础.依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度,是不动产物权法贯彻物权公示原则的具体表现,是不动产交易安全的法律保障,是确保交易秩序的基石.
第3章我国不动产登记制度的 现状及存在的问题
我国现行有关不动产登记的立法,主要有《土地管理法》(1998年8月修订),国家土地局发布的《土地登记规则》(1989年11月),《城市房地产管理法》(1994年7月颁布),建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(1990年12月)等.其中土地登记的内容包括:土地的性质(主要是集体土地所有权,国有土地使用权,集体土地使用权及他项权利),土地权利来源,权利主体,权属界址,土地面积,用途,使用的限制以及土地等级和价格,房屋登记的内容有所有权人,所有权性质,地号,房屋状况,契税交纳情况,使用土地面积及土地登记证号和他项权利.当前我国不动产登记虽然已经步入有法可依的历史阶段,较改革开放以前有了长足的进步,但我国不动产登记依然存在着不少问题.主要有:
3.1不动产登记立法缺乏统一性
在我国,不动产登记不存在诸如德国,日本等国的土地登记法或不动产登记法.我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律,法规之中,此外《民法通则》,《担保法》,《森林法》,《草原法》,《矿产资源法》等也有所涉及.这些法规在法律性质上既有民法性质的《担保法》中的登记规则,又有行政法性质的《土地管理法》,《城市房地产管理法》中的登记规则.在法律渊源上,既有全国人大常委会颁布的法律,又有国务院及其下属部委制定的法规.由于各部法律之间衔接不紧密,加之各个职能部门在立法过程中强调本部门利益,这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉,冲突.此外,在我国不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权,土地使用权和不动产抵押权,而社会生活中广泛存在的土地租赁权,承包经营权,地上权,采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围,影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理.目前我国的不动产登记呈现出房产和地产不统一,登记机关不统一,登记程序不统一,登记效力不统一,登记权属证书不统一的状况,主要的原因在于立法.
3.2不动产登记房产与地产分立
依据我国现行法律规定,约有六个部门可以进行不动产登记,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在建设行政管理部门,林地权登记在林业管理部门等,并且各个部门登记的内容,程序等也有较大差别.众所周知,不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动,进行物权公示,提供统一的不动产物权的法律基础,而不仅是对土地,房屋,森林等不动产的行政管理.分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷,一方面造成不动产物权法律基础的不统一,引起法律法规之间的相互冲突,另一方面,造成了各个登记机关之间职责不清,机构膨胀,部门利益相互冲突,其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担,也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性.
3.3不动产登记城市与农村不统一
我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责.由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员,对登记后形成的房屋产籍管理混乱.目前,在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后,村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿.实际上,广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃,房产的买卖,转让,抵押等交易活动也日趋频繁.农民对他们取得的房地产权利,同样迫切地希望得到政府的保护.另外,由于城乡管理不统一,使得一些城市开发区,郊区违反《城市房地产管理法》的规定,为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书,以逃避土地管理.
3.4不动产登记法律性质定位不当
不动产物权登记要贯彻物权公示原则,发挥着向社会展示当事人物权变动的公示作用.但我国理论界有一种观点认为,不动产登记的性质属公法行为,因而将我国的不动产登记的目的单纯定位于行政管理,性质上归属于行政法.笔者认为,这一观点值得商榷.首先,从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为,登记的首要意义在于物权变动的公示及公信,相对人及利害关系人均可查阅登记簿册,并且任何人均可相信登记权利而为交易.其次,自罗马法以来,法律在理论上被划分为公法与私法.私法案件由普通法院管辖,公法案件,除刑事案件由普通法院管辖外,原则上得受行政救济,由行政机关或行政法院管辖.就登记制度而言,其中的预告登记,异议登记,撤销登记等均可向法院提起私法上的诉讼.故笔者认为,登记性质当属于私法行为.其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为.
第4章完善我国不动产登记制度的 立法建议
一项较为完善的不动产登记制度,必须符合明确产权,简化手续,节省费用和明确登记的公信力的原则.我国现行的关于不动产登记的法律,法规比较零散,互相矛盾,违背法理,存在较多的问题,难以适应不动产登记的要求.至少可以说不能体现交易公正,便捷,安全.可以说有关不动产变动的登记制度尚未在中国得到系统建立,而且现行法规中的有关规定也说不上完全是民法物权法意义上的制度,它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度,急待进一步解决完善.
4.1我国的不动产登记效力应采取登记要件主义
不动产登记效力是指不动产物权获得登记以后所取得的私法上的效果,亦即对有关当事人所施加的实际作用.在世界各国立法中,关于不动产登记效力主要有两种立法例:其一是以法国民法为代表的登记对抗主义.该主义认为,不动产物权的变动应当与债权的成立同步,即在登记之前权利就已经转移或者设定,登记只是对抗第三人的要件,其二是以德国为代表的登记要件主义,该主义认为,不动产物权的变动在登记之前只体现为债权的存在,未经登记,物权不变动.笔者认为,我国原则上应当采取登记要件主义.我们可以从法理和实践两方面加以分析:
从法理上看,物权的本质是支配性.如果物权取得人获得的物权不能排他,就不能认为其是真正的物权,因而发生的物权自然无效.按照登记对抗主义的立法例,物权变动不经登记即可生效,这就说明受让方已取得物权,但他又不能对抗善意第三人,显然它又不是真正的物权,二者是有矛盾的.从这个意义上说,登记对抗主义显然是有缺陷的.
从实践效果来看,登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体,对不动产物权采取了严格的公示态度.其优点是便于统一确定物权变动时间,使物权的关系归属明晰化,这对善意第三人利益的保护较为有利.但它也有自己的弊端,由于法律只承认办理了物权变动登记的买受人的所有权,而从合同成立到物权登记之间存在着一定的时间差,出卖人可以将不动产转让给出价高的第三人,这对买受人而言是不公平的.登记对抗主义则将登记与不动产物权本身分开,不以登记作为其物权变动的要件,这就使不动产物权交易较为便捷,但因不动产物权的变动缺乏公示形式,善意第三人利益易遭受损害.
实践效果中的缺陷是可以完善的,而法理上的缺陷却是难以弥补的.故笔者仍主张我国的不动产登记效力宜采取登记要件主义,但要加以完善,如可以建立预告登记制度,登记请求权制度等,以防止出卖人随意改变原建立的买卖关系.
4.2建立不动产登记制度的"五个统一"的原则
由于历史&
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