摘要：投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产，随着经济的发展和投资观念的改变，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。
关键词：投资性房地产；公允价值；相关性
投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异：房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。投资性房地产独立于企业持有的其他资产；而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。
一、投资性房地产引入公允价值
第一，财政部在会计制度中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价与可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。
第二，在公允价值的运用范围上，国际会计准则允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发展程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润,这样也会让我们国家的上市公司更加规范化的经营。
第三，在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入当期损益中，可以看出新准则制定者的用心良苦。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第?57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价值的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是我国专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则了。
二、公允价值计量模式对投资性房地产会计信息的影响
1、增强投资性房地产会计信息的相关性。对于投资性房地产，我国原来的处理是，把其作为存货、固定资产或无形资产核算，对后两者要按期计提折旧或摊销，这样其账面价值在逐渐减少，而事实是近年我国房地产价格快速上涨，有的甚至上涨几十倍，我们按原来的核算方法不能反映企业资产的真实价值，不利于会计报表使用人对企业做出准确的评估，那么在采用公允价值计量投资性房地产后，会计报表可以实时的反映出企业资产的市场价格，增强了会计信息的相关性，真实满足报表使用人的需要。
2、增强投资性房地产会计信息的可靠性。在增强相关性的同时，我们还要考虑投资性房地产的公允价值是否可靠，我国新的会计准则对判定投资性房地产公允价值的标准比国际会计准则更为严格，其要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，不允许公司采用评估手段，确定投资性房地产的公允价值，这样的规定使公允价值的取得更有依据，不容易引起争议。
3、增强投资性房地产会计信息的可比性。新的会计准则中，对投资性房地产按国际目标会计准则的形式单独核算，同时又规定了严格的前提条件，这既与国际会计准则趋同，又适应我国的国情，也增强了会计信息的可比性。
三、公允价值计量模式对企业财务指标的影响
最初采用公允价值模式时，由于近年我国房地产价格的大幅上涨，现在的市场价格是取得时的几倍甚至几十倍，这使企业总资产、净资产大幅增加，但是由于新准则规定自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积—其他资本公积，这样投资性房地产溢价部分就不会增加企业利润，但会大幅增加所有者权益，导致净资产收益率大幅降低，其他相关指标也会出现大幅波动，而在后续计量中，由于不计提折旧和摊销，则会增加利润，又因为后续计量中公允价值变动损益都被计入利润，如果公允价值随市场价格下降，则又会引起资产和利润的减少，这样导致利润随房地产市场价格的波动而变化，但却不会带来实际的现金流。采用公允价值后，利润的信息含量更加丰富，房地产的市场价格成为利润波动的重要因素，增大经营成果的不稳定性，也影响到许多重要的财务指标变化，这些都会影响报表使用人对企业价值的判断，也增加其分析财务报告的难度。
四、公允价值计量模式对企业纳税的影响
相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比，虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：一是将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；二是将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益；三是期末计价时，投资性房地产应按当日的公允价值调整账面价值，差额计入当期损益。在成本模式下，对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
投资性房地产采用公允价值模式计量是为了与目标会计准则趋同，采用公允价值模式也能更真实的反映企业在市场中的价值，但是，对于投资性房地产的公允价值计量，我们还需要继续探讨，对其中的一些概念、方法还要有更细致、更有操作性的规范，减少企业采用公允价值模式的一些顾虑。同时我们也要看到公允价值随着市场变化而波动，给企业带来的影响只能改变企业资产账面上的数字，并不能改变企业的核心盈利能力，公允价值的波动最终还是要回到自身真实的价值上，所以企业要想得到认可，还是要靠实实在在的经营，才能让自己的企业立于不败之地。
参考文献：
[1]企业会计准则委员会编，《企业会计准则——应用指南》，立信会计出版社，2006年11月.
[2]赵延波.《浅谈投资性房地产》，《财会月刊》，2008年第4期.
[3]黄开兴.《投资性房地产准则比较及对企业的影响》，《财会月刊》，2006年第11期.
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