［摘要］随着城市住房价格日趋上涨,大学生租房压力与日俱增。文章基于对毕业大学生租房区位分布的调研分析,探究区位因素在其租房选择行为中的作用机理,寻找减轻大学生租房压力的政策优化方向,进而提出了政府建立公私合作模式的青年公寓,改善公共租赁房区位选择,提高大学生住房保障政策认知度等解决措施。
［关键词］区位因素；大学生租房；选择行为
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.073
住房区位一方面指住房的位置,另一方面也指住房位置与其他事物的联系。本文引用此概念欲以探究大学生租房区位分布及区位选择的影响因素,进而提出相关政策优化方向。
近年来我国城市商品房租用价格快速上涨,远远超出大学生的承受能力。多数大学生碍于城市高租房成本,转向租住在价格低廉的偏远地区,如“城中村”。同时,据实地调研情况显示,大学生在选择居住区位时也并非简单地选择低房价住宅区,他们也注重交通、配套基础设施、距工作地远近等住房区位因素。但是,一旦房价超过他们的承受能力,大多数人会放弃上述因素,退而求其次选择低房价的住房。部分大学生会因为城市生活经济压力、心理压力过大,逃离城市,这也会导致城市部分高素质人才流失,影响社会长远发展。由此,采取必要的大学生住房政策优化来改善相关区位住房环境,缓解大学生住房选择压力尤为重要。
1大学生住房区位分布特征
本次调研时间为2014年7~10月,调研对象主要针对毕业1~3年的毕业大学生,调研地点主要分布在杭州市公共租赁房分布区、各大人才交流市场、市中心的主要商业区以及高新技术园区附近。其间共发放600份问卷,收回有效问卷569份,有效问卷中有467份符合毕业大学生租房条件。
结合实地调研结构,总结出受访的毕业大学生居住区位及其周边环境有以下特点。见图1。
(1)大学生租住地距市中心较远。43.61%大学生租房在城市偏远地区,距市中心10~20千米。另外25.98%的大学生租住地距市中心5~10千米。只有16.49%的大学生居住在距市中心5千米以内地区。见图2。
(2)大部分大学生愿意租住在距工作地较近住宅区。小部分大学生居住地距工作单位较远。同时,据调查,大学生上下班交通方式基本以公共交通为主,共占80.94%,有13.49%大学生以私家车代步上班,另外5.56%的大学生通过步行或骑电动车上下班。见图3。
(3)关于租住地公共设施情况满意度调查中,我们发现,大学生居住地较缺乏基本配套设施,但是不少被访者表示在租房时会适当考虑基础设施这一区位因素,并且普遍希望居住地有更好的超市、医院、学校等公共设施。
(4)公共租赁房使用率低,几乎所有被访者通过市场租赁方式租住房屋。采访过程中,大部分被访者不了解住房公积金、保障性住房等政府住房政策,更并未想到通过政府补助改善住房环境。
2大学生租房区位选择行为影响因素
结合上述大学生住房分布特征及调查分析结果,可概括出以下几个影响大学生租房选择行为的主要区位因素：租金、交通、距单位远近、配套基础设施建设、同事朋友居住距离等。见图4。
房屋租金是多数大学生住房区位选择的首要考虑因素,在调查中有91%的大学生考虑此区位因素。刚毕业大学生初入社会,工作经验缺乏,工资水平较低。基本在2000~4000元范围内。受月收入影响,其租金可承受能力也较低,集中在500~1000元的范围。有82%的大学生租房费用占月收入比重在20%~40%的范围内。这将影响大学生消费结构,一定程度上限制了大学生有更多的资金用在自身能力提升上。见上表。
除去价格因素,交通通达度和距离单位远近成为主要租房区位选择因素。由图3可以发现大学生对基础配套设施的需求越来越高,基本生活便捷度也纳入了他们的租房区位考虑范围。由于该群体普遍居住在较偏远地区,交通通达度很大程度上影响了他们的上下班时间成本和社会活动便捷程度。还有部分被访大学生反映,他们在选择租住地时还会考虑是否靠近公交起始站,从而能够获得公交座位,适当减轻上班路途中的疲惫。
同事、亲友居住距离因素以及其他因素对毕业大学生的租房选择影响较小。采访中我们了解到,该区位因素影响小的原因可归结为当下就业压力。初入社会大学生平常较少有亲友聚会时间,一些被访者反映只有在小长假等有较长休息时间时才有机会走亲访友。
3大学生租房区位优化对策和建议
3.1公私合作,落实青年公寓住房新模式
现行的经济适用房、廉租房建设政策存在“大学生不满足租房申请条件”这一问题。据北京大学市场与传媒研究中心2014年发布的调查显示,杭州市应届大学生毕业生起薪为2664元/月,以此作为标准杭州市大学生基本不符合廉租房申请条件；对于经济适用房,则因为工作年限不够,剩余资产不足,大多数未婚而暂时无法获得申请资格。
由此,建议政府在“公私合作”模型下建设“青年公寓”。政府划拨土地,民间资本投资建设,形成政府主导、政府和民间资本共有产权形式的只面向大学生群体的保障性租赁的青年公寓(见图5)。青年公寓可归结为公共租赁房,与传统的政府投资、大包大揽相比,具有鲜明的可持续性。它大大减少了政府的投入,具备自身的“造血功能”。同时,青年公寓的租金必须获得租住群体、民间资本、政府三方的满意,能够降低租住群体的租金支出,从而达到大学生住房区位选择时对“低租金”的需求。
大学生群体住房需求随着工作年限和职业发展有较大变化,具有一定特殊性。因此除了建设青年公寓以外,还需配备相应准入和退出机制,提高此类房屋的流动性,最大化其保障效益。
3.2合理选址,改善公共租赁房区位选择
目前,大多保障性住房选址在较偏远地区。以杭州市为例,其公共租赁住房房源主要分布于半山田园、丁桥、蒋村、塘北、庆隆等地(见图6),普遍分布城市边缘地区,有绝大部分都属于城中村、配套滞后地区。这些公共租赁房距离城市中心商业区均有10~20千米,同时由于分布较边远,城市公交路线少,轨道交通路线暂没有遍及,上下班高峰期公共交通较为拥挤,这对于朝九晚五的大学生群体来说十分不便。
建议收购主城区合适地块商品房做公共租赁房,将交通通达度、配套基础设施等因素纳入公租房选址区位因素。介于此对策可能导致公租房安置成本的提高,建议引入“低碳”“绿色”“全寿命周期管理模式”等概念,来降低公租房住区的管理成本,延长其使用寿命,以降低长期保障房安置成本,从而满足大学生租房对“交通、基础配套设施”区位因素的需求。
3.3加大宣传,普及住房保障体系认知度
在实地采访中发现,大部分大学生对于住房保障体系认知度不高。因此,建议政府通过多渠道有针对性普及住房公积金、住房补贴、保障性住房申请、准入退出制度等相关政策办法。在宣传途径选取时,关注时下流行的新媒体宣传方式,如利用微信、微博等媒介,以大学生喜闻乐见的形式传递有效住房保障信息。
3.4正向思考,树立正确积极的租房观念
大学生本身应该树立正确合理的租房观念,综合考虑价格、交通、基础设施等租房区位因素选择租房住址；应主动了解时下最新住房补贴政策,合理利用自身权利,实现最优住房选择；应履行义务,爱护公租房这类公共财产,延长此类房源使用寿命。
介于大学生住房需求的特殊性,目前大学生尚未完全纳入住房保障体系。但大学生又是社会发展的中坚力量,能否处理好其住房问题,关系到社会稳定和可持续发展。因此,应该给予大学生更多有实质性帮助的住房补助,减少人才发展道路上不必要的阻碍。
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［基金项目］本文受“浙江省大学生科技创新活动计划(新苗人才计划)”资助（项目编号：2015R403034）。
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