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中国建筑方面有关论文范文集,与高楼时代呼唤写字楼标准相关论文参考文献格式
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国内知名房地产企业纷纷进军写字楼开发领域,对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价标准,因此亟待制定适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准.8月16日,“写字楼综合评价标准”专家工作会议在上海环球金融中心举行,业内顶级专家学者齐聚一堂,共同探讨我国写字楼的行业标准.
写字楼到底该满足谁的需求是使用者还是开发商写字楼的“综合防灾”能力应不应当纳入评价标准等在8月16日举办的“中国写字楼综合评价标准”专家工作会议上,业内顶级专家学者齐聚一堂,就写字楼设计、建造、物业管理全过程中的经验进行了交流,共同探讨我国写字楼的行业标准.
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍,由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的“写字楼综合评价标准”课题研究,目前已经通过组织专家对国内外写字楼评价体系进行反复研究和论证,完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”.此次专家工作会议,由中国房地产业协会商业地产专业委员会组织规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面的专家和国内外具有写字楼开发建设丰富经验的企业,共同参加讨论和审议,是为了进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法,使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性.
此次会议,专家、学者以及相关房企负责人讨论了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”.制定了下一步工作计划及实施方案.与会者着重就综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多角度探讨,一天的会程紧凑高效,为完善综指细则有了更明确清晰的方向性推进.
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如,中国建筑学会副理事长窦以德,中国房地产业协会副秘书长肖晓俭,中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫,中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱等业界人士参加了会议.此外,上海环球金融中心、远洋地产、绿地集团、新鸿基地产等开发企业,以及高力国际、第一太平、易城中国、五合国际等代理咨询机构相关负责人出席了会议.会议由中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云,副秘书长、楼市传媒董事长蔡鸿岩主持.
制定中国写字楼综合评价体系是大势所趋
作为我国房地产开发中的重要组成部分,写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分,对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异.加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用,均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力.
在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来,市场对房地产开发的产品要求也日益多样化.除住宅外,写字楼、酒店购物中心等也受到关注.然而,单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求.目前国内未形成统一的写字楼综合评价体系,导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大,不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状,不利于国内相关产业的发展.
与会专家一致认为,为中国写字楼市场的健康发展,制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋.中国建筑学会副理事长窦以德和房协秘书长苗乐如对此次研讨会给予了高度评价,并认为,指标体系要充分为未来发展预留空间,针对三、四线城市,中低档标准的写字楼也设定合理的指导性标准,综合指标的制定应与国内现行标准和国际推行的几大标准进行比较和界定,要将专业、市场和客户各层面进行立体化的权衡,最终使综合指标成为指导开发建设的重要依据.
写字楼到底该满足谁的需求
作为写字楼的投资者、建造者、用户、买家、运营商,不同角色对写字楼需求存在的差异决定了标准倾向的不同.谁是写字楼综合评价体系面对的主体,决定着该体系的侧重点不同.
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国认为,写字楼评价标准应着重指导开发商建设,满足使用者需求.对用户来说,管线、设备这些不可视的部分他们无从评判,也非他们判定写字楼级别的依据,使用者更看重使用中的方便性、舒适度和功能配套.如同入住酒店的客人对星级酒店的建制标准、配套设施、服务水平、收费标准一目了然,选择清晰.如果评价标准以用户为核心,指标体系则更应从功能、应用、管理等方面体现,满足所欲达到的级别标准,则需要开发建设单位在技术集成和配套设备方面的能力,也给开发建设单位提供了标准更宽泛的建造空间.在综合指标设定标准上,可以分为“标准项”(必有项)和“引导项”(加分项).这样有利于为未来的新技术新标准预留空间.
专家对舒适性和使用功能的设计应用也提出各自不同的观点.尤其是针对高端写字楼对高端用户在弱电、湿度、温度、隔音、楼宇自控等方面存在的差异化和需求介绍了很多参考实例,这些经验和教训都是指标细化过程中非常有价值的借鉴.除此之外,在功能区域配置标准和需求方面也为前期设计提供了很有价值的思路.如洗手问、工具问、茶歇问、更衣室、洗澡问、自行车存放区等功能区的合理配置和标准,是否应纳入指标体系等.
而关于建造按净高还是层高设定标准的讨论,专家们各持观点.虽然观点各异,但大家一致认为,写字楼国标意义深远.针对写字楼建造和后期运营的标准,六四开被广泛认同.
写字楼使用要“奥拓”还是“宝马”
专家们一致认为“实用性、舒适性、安全性、适应性、先进性和特色性”是综合指标要保证的内容.然而这些要点中很多又是相互制约的.调高使用率的指标就会影响舒适度,减低使用率又影响了节能环保的目标.专家很形象地将此比喻为“奥拓”和“宝马”：“奥拓很实用,宝马很舒适,如果按照实用作为评价标准,奥拓一定是符合要求的,但没有人会认可奥拓比宝马更具备高品质.”
满足较高使用率一定会牺牲舒适度.而舒适度是办公环境档次非常重要的指标.比如空间大小、楼道宽窄、电梯运力和数量都加大了公共使用面积的量,从而降低了使用率.目前北京、上海最高档次的写字楼使用率都只能达到50％,如果将70％使用率作为评判等级的尺度,目前国内被视为顶级的这类写字楼都将无法纳入到综合指标体系中高级别的行列中.
绿化率的标准也引起专家们的多方探讨.多数专家认为30％的指标数太高,尤其是高端写字楼往往处于城市CBD商务区这种容积率很高的区域,做到15％都是很有困难的.开发商会尽可能利用建筑内外空间,争取较多的绿化条件,以期给办公环境的改善和品质增添价值.但作为评价标准,不便以同一标准为槛,可根据当地的标准和要求作为依据,然后对项目进行相应的分值加减.
此外,电梯疏散能力和等候时间也成为热议的内容.写字楼上下班、午饭等客流高峰时电梯运力不佳的现象一直困扰着用户,也减低了写字楼的服务品质.专家们对电梯数量、速度、运能管理、轿厢舒适度进行了各自的经验总结,并对如何设定合理的指标提出了建议.
中国写字楼“综合防灾”能力有待提高
“2008年5月12日汶川地震时,上海陆家嘴的写字楼是有震感的,我们当时从几十层的高处一步步走下楼,这次经历记忆尤深,写字楼的综合防灾能力应当被好好重视.”陆家嘴集团公司副总经理周伟民说.在会上,提出此类观点的业内人士不在少数,不少专家纷纷建议,应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中.
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁介绍,为了符合消防法的标准,他们在设计上海环球金融中心之初进行了大量测算和调整,在电梯不能作为逃生途径的条件下,如何在火灾等情况发生时,人员通过楼梯进行疏散他表示,理论上可达的结果和实际差距很大.这意味着,在灾情难以控制的情况下,身处最高层的人依靠楼梯逃生基本上是没有可能的.“唯一挽救生命的途径可能是被法规禁止的电梯通道.消防法禁止使用电梯作为逃生通道是基于当ą
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