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【摘 要】本文总结个人住房贷款和商业银行业务中个人住房贷款的现状,分析了个人住房贷款的行业性发展趋势,最后指出个人住房贷款的改革方向.

【关 键 词】商业银行；个人住房贷款

一、个人住房贷款概述

1.1个人住房贷款

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款.个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房.目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种.

1.2个人住房担保委托贷款现状

住房公积金制度的建立标志着我国已经开始从旧的住房保障制度向新的住房保障制度转型,对于我国住房制度改革的深入进行、住房分配制度的转换、国民居住条件的改善、国民经济建设和发展以及维护整个社会的基本稳定等,都起到了积极的促进作用.

然而,由于我国住房公积金制度建立的历史并不长,尚处于探索阶段,还未最终定型,难免会出现制度设计本身的缺陷,再加上受历史和现实因素的影响,在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误,这些问题和失误主要表现在以下几个方面：

1.住房公积金的保障性不足

现阶段,住房公积金覆盖率低成为保障性不足的主要原因.其缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的,并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质.此外,住房公积金制度没有完全体现出社会保障制度在维护社会公平方面的作用,有可能存在“杀贫济富”的现象.

2.住房公积金的体制不完善

我国住房公积金管理中心目前的行政机构框架缺乏管理监督体制、缺乏法律法规规范,机构职能取向以管为主,偏重于通过行政政策的执行建立互助型储金,并积累资金,而轻于营运；责任规划不清,在住房公积金的日常使用和管理中,存在着许多漏洞和问题.

3.运转模式存在不合理和低效率

在我国大部分地区住房公积金的使用率不高,住房公积金闲置浪费的现象普遍,其使用率不高,大量资金被沉淀.同时,住房公积金的运用手段差,增值渠道少,没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险问题,处于坐吃利差运转模式不具备应付风险的功能和补充住房资金的功能.

二、商业银行的个人住房贷款

2.1现行主要模式

1.住房公积金贷款

住房公积金属于委托性个人住房贷款,资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心,贷款风险由公积金管理中心承担,贷款方式属委托贷款,由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续,并签订委托合同；住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠.

2.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款.

2.2存在问题

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长,其风险也日益加大,加之市场交易发生了较大的变化,房地产也进入了买方市场.由于整个市场的信用问题,例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因,现在房地产的风险问题越来越突出,个人住房贷款的风险更是首当其冲.出现了典型的个人住房贷款风险问题.

1.个人的信用风险

从信用风险的角度来看,一方面,个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险.另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险.

2.银行的流动性风险

对于银行来说,个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,可能会带来流动性风险.从国际经验来看,个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例会受到严重约束.特别对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说,更容易面临流动性难题.

三、个人住房贷款的行业性发展趋势

3.1选择性控制

在房地产领域,房地产信贷管制分为消费者信用控制和不动产信用控制,是中央银行货币政策的重要组成部分,监管部门将通过对行业的分析和监测,加强信贷政策的前瞻性和实效性,不断提高风险管理的能力.2004年以后,中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换,中央银行坚持稳健的货币政策,加强了对住房信贷的管制,及时调整和传达货币信贷政策意图,引导社会预期.

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3.2宏观经济与住房贷款政策

总体来看,国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的,国家在制定产业政策时会采取相机决策,特别是如前所述,房产政策是一种短期性政策,会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化.

四、改革方向

4.1建立风险防范措施

建立个人信用制度,控制借款人违约风险.一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成

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银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞.控制按揭成数和房地产信贷增长速度,并对借款人进行严格的贷前审查,同时签定回购或债权转让条款,严格控制开发商贷款风险,坚持较高的资本充足率,强化不良资产处置等.

4.2健全房地产金融的法律法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障.目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态.因此,出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度,并修改和完善各项法律法规制度,规范市场行为具有极大的积极作用.

作者简介：

陈祥瑜,女,1991/09,北京林业大学,会计学.

王小欢,女,1991/10,北京林业大学,工商管理（经济信息管理方向）；

谭琦,女,1992/04,东北财经大学；

杨彦婷,女,1991/10,北京林业大学,会计学.

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