经济学类论文范文集,与“享乐函数”方法在房地产定价机制中的应用文献综述相关本科毕业论文

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由于特征价格模型的建立需要大量的数据支撑和进行较为广泛的问卷调查.同时因为房产具有很多特点,比如资产密集性、空间不变动性、换代周期长等.所以,房产产品所具有的特征属性之间是有很大的不同的,国际上通常都利用该模型来对房产的价格进行分析.半个世纪之前,西方国家普遍开始将特征价格理论引入房产市场的研究中,且通过大量具体案例的分析,获得了很多有价值的结论.其中房产市场上的“享乐主义”分析就成为当前城市经济研究中的具有重要意义的理论.经过不断完善,在90年代逐渐成为了研究的主流理论.自从Rider在1967年把特征价格理论应用到住宅市场分析（Rider,1967）,经过30多年的实践和不断的完善,特征价格模型己经发展为房地产领域广泛应用的模型之一.在对亚洲房地产经济学的学术研究中,有很大一部分的房地产价格研究是采用特征价格模型进行的实证研究（K.W.Chau,2001）,从而解释住宅价格空间差异形成的原因,即实际价格是由商品本身所拥有的特征的多少来决定的.

现代意义上的房地产行业在发达市场经济国家的出现时间较早,因而,很大一部分OECD国家积累了具有较高质量的行业统计数据,基于这些高质量数据的相关研究（针对房地产业发展历史和相关房地产行业政策的新制度主义方法研究）取得了较为丰硕的成果.房地产经济学自20世纪70年代后正式成为经济学中一支新兴的独立分支,由于不断引入经济学的最新基础理论和计量经济的最新方法而得到蓬勃发展（Smitheta1,1988）.房地产政策始终是房地产研究的焦点问题,为各国政府和研究者看重（Fallis,1993；Galster,1997；Angel,2002）.

在我国,有鉴于土地原始地理位置及条件的不同、地方政府公共物品投资的空间差异和城市土地空间区位（到CBD的距离）的差异,使得城市政府在转让土地时价格具有很大的差异.而城市土地供给的有限性、地方政府公共物品投资的空间差异和企业选址的区位差异,使居民对区位不同的住宅竞争程度具有差异,而这种竞争程度的差异导致了城市间住宅价格的空间差异.

因为不同的房地产商建造单位面积的住宅所需要的土地的多少是有所不同的,所以土地大小对于不同的房地产商的影响程度也是不一样的,对应到不同类型房产建设时,这种不同的程度还会更加剧烈.还有,政府出于对于发展的规划,相关公共设施在社会中的提供是不平衡的,而城市内各个区域的土地成本本身也具有很大差异,比如,在公园旁的住宅,就会在满足人们住房的基本需求的同时,也能带来更多的愉悦.而这种需求是所有消费者共有的,所以消费者之间的相互竞争也就让不同区域的房产价格差异拉大.

纵观国内学者对住宅市场和住房价格方面的研究,主要的研究理论依据是供求理论、成本理论和区位理论,研究方法更多地局限于定性方法.学者们大多从住宅市场的住宅价格的构成、供求关系、住宅政策等方面出发进行定性研究,从成本理论出发,主要研究住宅价格的合理构成,进而分析价格下降的可能性（房树田,2001）.这种方法无法揭示住宅市场中的住房异质性特征和消费者的独特的偏好及行为特征.另外,在市场经济中,用这套研究方法来解释住宅价格的影响因素似乎显得力不从心,因为目前的住宅价格远远超过成本价格,甚至从某种程度上说,住房市场具有很大的投资和投机特征,说明供求关系起着重要的作用.

基于住房市场的经济学分析（供给-需求分析）,在某种程度上弥补了上面所谈到的缺陷,然而国内学者似乎更加偏重于针对供求理论的宏观市场分析,缺少以城市住宅价格为研究对象的实证研究.郝前进（2009）使用上海市和长江三角洲的较高质量的统计数据,基于特征价格法进行了系统的实证研究,发现政府公共物品投资对住宅价格的空间差异有很重要的影响；吴建峰（2002）对中国22个城市的住宅价格、城市的人均GDP、城市住宅投资指数、城市居民人均工资等四个变量进行了回归分析,发现人均GDP对城市住宅价格的影响显著性较低,而住宅投资指数和城市居民人均工资影响显著,推导出我国城市住宅平均价格主要是由投资成本决定的结论；张红、李文诞（2001）运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析,发现影响住宅价格的因素主要是住宅建造成本和国内生产总值.

与此不同,我国研究者的实证分析很多都是建立在区位理论上的,通过对于房产价格高低的分布进行分析,再判定其具体的影响因子,很少采用系统的定量化的数学模型进行分析.需要进一步指出的是,国内学者实证研究的样本选择基本上局限于中东部地区,西部城市的住宅价格定价机制鲜有提及.

四、结论

从上面的分析不难看出,“享乐函数”方法使用的理论前提是较为完善的市场经济体系（市场均衡）,处于转型时期的中国很难满足这一理论前提.从发展的角度来看,具有中国特色的社会主义市场经济体制的变革不可能停滞不前,当前的改革已经进入深水期.随着改革的进一步推进,“享乐函数”方法使用的理论前提不再是空中楼阁.“享乐函数”方法在实际工作中的应用应该是针对城市居住类不动产的定价机制的研究.

然而,这需要政府部门、中介机构提供各种层面的、有效的房地产交易数据；且数据应该免费提供给相关领域的研究人员和学者,以使得研究人员和学者能从以下两个方面开展有效的和高质量的研究：一是反映真实情况的房地产价格指数的编制（要求误差较小）；二是研究环境、交通等具体因素对区域（尤其是西部地区）房地产价格的影响.这些研究均具有重要的实践和政策意义.

责任编辑：康伟

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